馬德里：最公平的“經(jīng)濟(jì)適用房”？
住房問題，正成為中國各大城市的心頭之痛，而對(duì)市場高房價(jià)反思的一個(gè)重要共識(shí)是，政府在福利保障房工作的投入不足和不盡規(guī)范。本期“海國城志”編發(fā)的兩組文章，無論是馬德里長達(dá)十余年的保障房改革，還是麥加圣城以備臨時(shí)之需的帳篷城建設(shè)，無論是前者嚴(yán)密的制度設(shè)計(jì)，還是后者的規(guī)劃與技術(shù)的革新，求解的都是城市在高密度人口壓力下的居住出路，其間亦不乏可資借鑒之處。
在馬德里市，福利性保障房從不與廉價(jià)、低劣、粗糙這些詞匯相連，相反，最先進(jìn)的設(shè)計(jì)公司、最高質(zhì)量的施工隊(duì)伍、最前端的科技和節(jié)能環(huán)保手段，成為其特有標(biāo)志，而更為關(guān)鍵的是，它在追求最公平道路上的努力，令中國同行側(cè)目。
馬德里市區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房 （資料圖片/圖）
馬德里時(shí)尚現(xiàn)代的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，極大地挑戰(zhàn)著中國人的既有經(jīng)驗(yàn)。 （資料圖片/圖）
馬德里時(shí)尚現(xiàn)代的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，極大地挑戰(zhàn)著中國人的既有經(jīng)驗(yàn)。 （資料圖片/圖）
西班牙首都馬德里市的福利性住房改革肇始于25年前的老區(qū)住房改造，那時(shí)候，在政府的主導(dǎo)下，市中心貧民區(qū)破舊的老房子大范圍被拆除，代之以新的住宅。為了在短期內(nèi)迅速緩解住房壓力，1985至1998年這13年間，政府解決住房問題的水準(zhǔn)只能在一個(gè)底層的水準(zhǔn)上運(yùn)行——成本低、質(zhì)量一般、幾乎沒有設(shè)計(jì)感可言，但大量生產(chǎn)。
1998年，社會(huì)的住房壓力得到了一定的緩解，城市的主政者并沒有滿足，開始了更具挑戰(zhàn)性的計(jì)劃：建造低成本、高質(zhì)量并有設(shè)計(jì)感的房子。
如今，這一想法直接提升了馬德里市政府社會(huì)保障型住宅計(jì)劃的層次，并使得其在世界范圍內(nèi)聲名鵲起。
定期檢查和0.7%的不規(guī)范率
與中國的經(jīng)濟(jì)適用房領(lǐng)域內(nèi)丑聞?lì)l出不同，馬德里市極少出現(xiàn)類似的負(fù)面新聞?！耙越ǜ＠宰》繛槊?，實(shí)際卻建商品房的案例，在馬德里從未發(fā)生?！痹O(shè)計(jì)師馬努·羅比奧說，“最大的丑聞是，男女朋友兩個(gè)分別申請(qǐng)購買了一套福利性住房?！?/P>
穿著藏藍(lán)色制服的 VPO（社會(huì)福利保障住房）糾察“小分隊(duì)”，每天駕駛迷你小車穿行于馬德里的條條街道，有時(shí)他們被誤認(rèn)為是市區(qū)警察或是保安，更確切地說，他們是馬德里市住房監(jiān)督服務(wù)處的工作人員，其職責(zé)是依法確保居住在社會(huì)福利保障住房里的住戶確實(shí)是抽簽抽到的可以享受此福利的人。
這個(gè)2004年才開始運(yùn)行的機(jī)構(gòu)隸屬于馬德里市住房局，由25個(gè)專業(yè)人士組成。
他們每個(gè)工作日的檢查路線由一臺(tái)電腦隨機(jī)抽取，從早上8點(diǎn)開始按照電腦上抽到的地址進(jìn)行檢查，從市中心到市郊新區(qū)。他們不知道下一個(gè)檢查到的對(duì)象是誰，住戶也不知道他們何時(shí)會(huì)登門拜訪。
房子空置的、由戶主親戚居住的、抽簽抽中的合法享有者過世的、住戶不提供本人信息的，包括強(qiáng)行占用的……都屬于日常巡邏工作中常見的嫌疑情況。
監(jiān)督員要檢查全市18714處住宅，而每套住宅一年內(nèi)至少要面對(duì)兩次隨機(jī)抽檢，從這項(xiàng)工作開始到現(xiàn)在，市政府統(tǒng)計(jì)至少完成了超過40萬次的上門檢查。
在這些檢查當(dāng)中，監(jiān)督員總共立案2712起，截至2010年5月，計(jì)有127戶被發(fā)現(xiàn)有問題，政府順利收回，把機(jī)會(huì)留給有真正需要的人。這個(gè)不規(guī)范比例只有總規(guī)模的0.7%。而迄今為止，只有一起因糾紛走進(jìn)法院，最終判定戶主必須把其購買到的社會(huì)福利住房退還給政府。
要證明房子被不正當(dāng)使用需要一個(gè)長期和復(fù)雜的過程，監(jiān)督者甚至需要不厭其煩地對(duì)一個(gè)案例進(jìn)行超過20次的調(diào)查，包括鄰居、門衛(wèi)提供的信息、燃?xì)赓M(fèi)單子、郵箱里積累的廣告頁數(shù)量等等，這些信息將來都會(huì)提供給法官，作為審判依據(jù)，得不到充足的證據(jù)，檢查員的上門工作就不能停。
半壁江山的建設(shè)規(guī)模
在中國，很多經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)者的信息總是難以被完全公開，而馬德里福利性住房申請(qǐng)者的資料必須向全社會(huì)完全公開，任何人和機(jī)構(gòu)都可以很輕易地查詢并發(fā)出質(zhì)疑。
負(fù)責(zé)接受申請(qǐng)并審查的機(jī)構(gòu)是馬德里市住宅與土地公司的社會(huì)部。任何人都可以向該機(jī)構(gòu)提交福利性住房的購買或租住申請(qǐng)，但首要的前提是，申請(qǐng)者必須在全國范圍內(nèi)無任何住房記錄。
每年的9月是當(dāng)年申請(qǐng)的截止日期，社會(huì)部將根據(jù)申請(qǐng)者的資料進(jìn)行匯總、統(tǒng)計(jì)和分析，以此作為土地和房屋設(shè)計(jì)規(guī)劃的依據(jù)?！罢Ｓ?jì)劃下，從一個(gè)房子開始醞釀建設(shè)到最后能讓申請(qǐng)者住進(jìn)房子，大概需要三年的周期。建設(shè)周期是12-20個(gè)月，這之前還要完善土地手續(xù)、規(guī)劃、招投標(biāo)和相關(guān)的設(shè)計(jì)工作，這大概需要一年的準(zhǔn)備期。在建設(shè)周期以后，還需要一段時(shí)間來履行相應(yīng)的程序?！痹O(shè)計(jì)師馬努·羅比奧解釋說。
80%左右的申請(qǐng)將被批準(zhǔn)，67%的申請(qǐng)者可以在當(dāng)年的周期中被批準(zhǔn)申請(qǐng)，剩余的一部分將被順延到下一個(gè)周期?！斑@也是說明現(xiàn)在供小于求的現(xiàn)狀?！?/P>
在馬德里新的城市化發(fā)展過程中，有50%的新建住房是社會(huì)福利保障住房，另外50%是商品房。根據(jù)馬德里市政府提供的數(shù)據(jù)，馬德里市政府2003到2011年住房政策里一共計(jì)劃建造3.5萬套社會(huì)福利保障房，占到全部6萬套住房的近60%，到目前為止，68%的保障房已經(jīng)完成，“這是一個(gè)可以樂觀預(yù)期的進(jìn)程?！?/P>
推行這個(gè)計(jì)劃的機(jī)構(gòu)是“馬德里市住宅與土地公司”，這是一家受政府監(jiān)管的非營利性機(jī)構(gòu)。除了社會(huì)部之外，還包括負(fù)責(zé)建設(shè)環(huán)節(jié)的建設(shè)部，以及溝通社會(huì)部與建設(shè)部的“管理部”，該部門主要解決土地和一些法律手續(xù)的完善。
馬德里政府之所以如此不遺余力推行保障性住房計(jì)劃，是因?yàn)?，該?jì)劃是保證社會(huì)各階層住宅權(quán)益公平性的措施，而住宅權(quán)是該國憲法明確規(guī)定的基本權(quán)利之一。
為了實(shí)現(xiàn)居者有其屋，馬德里市政府近年來加大了對(duì)于保障性住房的投入，通過減少土地成本、控制建筑成本、壓縮利潤空間、無需營銷費(fèi)用（不需要廣告）等環(huán)節(jié)的綜合計(jì)算，保障性住房的價(jià)格往往比商品房便宜三分之一。
福利住房引領(lǐng)商品房
中國的福利保障住房往往給人不計(jì)質(zhì)量、只計(jì)數(shù)量的印象，更遑論設(shè)計(jì)感。
而在馬德里，這些分布在城市各個(gè)角落的漂亮建筑,竟大多出自知名設(shè)計(jì)師之手，其中的很多成為了城市的標(biāo)志性建筑。
通過創(chuàng)意招標(biāo)，超過1200家建筑師團(tuán)隊(duì)和馬德里市住宅與土地公司合作，將最優(yōu)秀的創(chuàng)意與最平民化的福利性住房結(jié)合，是該計(jì)劃最大的亮點(diǎn)。
其中最為著名的是位于馬德里南部卡拉班切經(jīng)區(qū)的“竹屋”。這個(gè)由西班牙著名設(shè)計(jì)師杭德羅·薩埃拉設(shè)計(jì)的保障性住房，得到了英國畫家建筑師學(xué)會(huì)授予的建筑卓越獎(jiǎng)。評(píng)委會(huì)如此評(píng)價(jià)這個(gè)項(xiàng)目：這些封閉起來變成一個(gè)盒子的市政住宅能夠使居民們免受高原強(qiáng)烈的陽光之?dāng)_，該項(xiàng)目的設(shè)計(jì)師曾主持設(shè)計(jì)了愛知世博會(huì)的西班牙國家館。
有88戶居民入住的馬德里“竹屋”案例也得到了上海世博會(huì)城市最佳實(shí)踐區(qū)的評(píng)審專家們的青睞，它被排在了308個(gè)申請(qǐng)案例中的第一名，“其中很大一部分原因在于它對(duì)中國的福利性住房計(jì)劃有借鑒意義?！痹摪咐故攫^的館長佩德羅說。
即便是福利性住房計(jì)劃中的廉租房部分，也極具特色。位于馬德里市中心的特圖安區(qū)集中了專為青年人建造的公寓式住宅，在能源和空間利用方面，有了很多新技術(shù)的嘗試，選用了重量輕但結(jié)構(gòu)密集的材料，采用了通風(fēng)型墻面，在窗戶上使用陽光保護(hù)層，利用穩(wěn)定的地下溫度加熱或冷卻水，并采用了智能化停車場。
而在福利性住房計(jì)劃中引進(jìn)最先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和高科技的環(huán)保技術(shù)，被認(rèn)為是該項(xiàng)計(jì)劃最為成功的部分。在馬德里市住宅與土地公司內(nèi)，有一個(gè)城建創(chuàng)意實(shí)驗(yàn)室，開發(fā)用于建設(shè)社會(huì)住宅的創(chuàng)新方式，很多新技術(shù)，為了進(jìn)入市場，都首先和政府合作，在得到政府主導(dǎo)的工程的認(rèn)可后，才可以更順利地進(jìn)入市場。比如太陽能屋頂、用于進(jìn)風(fēng)制冷的高煙囪等等，都是因在福利性住房的率先運(yùn)用而被廣泛推廣的環(huán)保技術(shù)。
“政府借福利性住房的設(shè)計(jì)和技術(shù)來影響商品房，這在世界范圍內(nèi)都是一個(gè)創(chuàng)舉?！瘪R德里市的一位新聞官說。
作為一個(gè)民主體制下的政府，馬德里的福利性住房計(jì)劃也不可避免被反復(fù)爭論，但即便各黨派的政治立場有別，其在福利性住房計(jì)劃中的基本思想并無差別，“這其實(shí)也給了政府進(jìn)一步推進(jìn)計(jì)劃的信心?！痹O(shè)計(jì)師馬努·羅比奧說。