高租金回報力挺震后日本樓市
日本的房價尚處歷史低位，但租金水平一直居高不下。
2011年3月17日，在上海春季房展會上，一位日本推介商正在介紹日本的置業(yè)項(xiàng)目。此時，距離日本大地震剛剛過去一周。這位推介商說，此次推出的大多為東京和大阪的房源，且都是一些高層住宅，每套售價基本在1000萬元以上。
地震發(fā)生前，中國投資者對東京不動產(chǎn)的興趣一度升溫。此前的2010年5月，信義房屋在上海、北京、杭州、蘇州等地針對近1年房地產(chǎn)投資金額在400萬元的人群發(fā)出1000份問卷調(diào)查，調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn)54.6%的被訪者認(rèn)為日本房地產(chǎn)有投資潛力，并有9%的被訪者希望長期在日本定居。
不僅是個人投資者，國內(nèi)最大的機(jī)構(gòu)投資者——手握3000億美元資金的中國投資有限責(zé)任公司(下稱中投公司)對日本房地產(chǎn)市場也表露出濃厚的興趣。據(jù)英國《金融時報》報道，2月底中投公司已與百仕通展開合作，聯(lián)手以遠(yuǎn)低于11億美元面值的價格，從摩根士丹利手中購買了一個日本房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)組合。
“日本地震以及海嘯對東北部的打擊將會對房地產(chǎn)市場的近期至中期產(chǎn)生明顯的影響。如果核反應(yīng)堆問題無法及時解決，同時大東京地區(qū)的電力中斷問題繼續(xù)，勢將影響投資者的表現(xiàn)?！贝鞯铝盒腥毡狙芯坎靠偙O(jiān)Kayoko Hirao這樣說。
復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院日本產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)專家焦必方指出，依照以往經(jīng)驗(yàn)來看，日本受到大沖擊每次恢復(fù)得都不算太慢，因?yàn)橛屑夹g(shù)和資金的支持。但與過去不同的是，受到核輻射影響的地區(qū)的重建還存在不確定性。所以，市場觀望情緒會持續(xù)。
資金轉(zhuǎn)移限制
事實(shí)上，由于國內(nèi)外匯管制的限制，個人每年只能對外結(jié)售匯5萬美元。信義房屋上海分公司公關(guān)副經(jīng)理朱平平說，從去年6月日本信義株式會社成立以來，接到很多國內(nèi)投資者想去日本買房投資的咨詢電話，但是都因?yàn)橘Y金移轉(zhuǎn)的問題而暫時擱淺。
早報記者以購房者名義致電一家日本房產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)被告知，有很多渠道可以解決外匯限制的問題，比如可以在日本開戶，然后通過不同人的名義匯款到戶頭上。另外，可以向外匯管理部門申請對外投資。不過，代理機(jī)構(gòu)并不提供為投資者建立轉(zhuǎn)移資金渠道等一條龍服務(wù)。
上述機(jī)構(gòu)咨詢部人士說，日本土地和房屋都是可屬于個人的永久性產(chǎn)權(quán)。他介紹，日本的中介公司代租有兩種形式，第一種是投資者定一個價格，但是不保證該價格能租出去；另一種是中介自定價格但保證出租，就算短期沒有出租也會兌現(xiàn)投資者約定的租金。
“日本地震給房地產(chǎn)市場帶來了很多的不確定性，近期投資者觀望情緒加重。不過因?yàn)閲鴥?nèi)投資者大多選擇在東京、大阪等一二線城市進(jìn)行投資，而這些地區(qū)并未被核輻射和地震波及，所以長期來看仍是利好的趨勢。”上述人士說。
Kayoko Hirao表示，地震使得租戶對抗震結(jié)構(gòu)的關(guān)注度大大提高。地震前，由于經(jīng)濟(jì)的衰弱，集中辦公是一種趨勢。但現(xiàn)在，租戶正在考慮將辦事處分散設(shè)置，以便減少風(fēng)險，這可能帶來新的租賃商機(jī)。
高租金誘惑
美國福布斯雜志(Forbes)依據(jù)國際知名咨詢顧問公司Mercer所做的生活水平調(diào)查，列出亞洲房屋租金最高16大城市，日本東京以4737美元/月的高價位列第一。
日本Jchere株式會社上海分社經(jīng)理陳達(dá)俊告訴早報記者，對比中日間的房產(chǎn)租售價格，中國買一套房子在200萬元人民幣左右，但每月租金在2000元上下。日本買套房子在200萬元人民幣左右，每月租金在7000-8000元。
陳達(dá)俊表示，與中國房產(chǎn)投資更看重房價上升空間不同，日本房產(chǎn)投資注重于租金穩(wěn)定收入。另外，日本房產(chǎn)價格的下降從來沒有影響過房租的穩(wěn)定，日本房租一直維持在同一價格上，所以投資環(huán)境很穩(wěn)定。
租金回報率是很大的誘惑。根據(jù)信義房屋提供的案例顯示，某公司一位退休負(fù)責(zé)人在日本山手線區(qū)域陸續(xù)買下5戶總價值達(dá)人民幣976萬元的套房，月總租金收入達(dá)人民幣5.63萬元，年租金投報率達(dá)6.9%。相比之下，上海市中心住宅產(chǎn)品投報率在2%~3%之間，而東京都心五區(qū)(中央去、千代田區(qū)、港區(qū)、新宿區(qū)、澀谷區(qū))則有6%~7%的投資回報率。
另外，日本房價儼然處于歷史低位。根據(jù)信義房屋提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年日本平均地價降至人民幣9700元/平方米，創(chuàng)下13年來最大年跌幅——8%。
仲量聯(lián)行日本市場研究部總監(jiān)Akihiko Mizuno此前表示，不同類型的資本會繼續(xù)進(jìn)入日本的房地產(chǎn)市場，日本正在吸引那些希望獲得穩(wěn)定收益的海外資本。
業(yè)內(nèi)人士提醒，國外房地產(chǎn)投資目前最吸引的兩點(diǎn)是利率低、沒有限購政策。不過，對于普通投資者而言，持有成本和國外的價格指數(shù)是需要謹(jǐn)慎選擇的。
J-REITs受損不大
值得注意的是，此次地震中，日本的商業(yè)地產(chǎn)遭受影響。
日本不動產(chǎn)投資信托基金(J-REITs)已經(jīng)宣布了他們所遭受的損失，但損失似乎非常有限。穆迪宣稱，該公司額定不動產(chǎn)投資信托組合基金中只有0.8%位于受地震影響區(qū)域。另外，在日本央行宣布將增加購買J-REITs股票后，其股價有所穩(wěn)定。
戴德梁行日本研究部最新發(fā)布的一季度報告指出，東京的寫字樓市場在短期到中期可能受到一定的沖擊。整個日本的GDP將在2011年下跌0.3%，同時在2012年回升1.1%。東京的寫字樓市場預(yù)計(jì)租金將在2011年下跌10.7%，在2012年回升5.7%。地震發(fā)生前，戴德梁行的預(yù)測是，東京的寫字樓市場在2011年將出現(xiàn)6.5%的租金下跌，而在2012年將會有2%的溫和回升。
Kayoko Hirao表示，如果地震后日本的經(jīng)濟(jì)增長僅僅只是放緩到1%，那么最好的預(yù)測是東京的寫字樓租金2011年將下跌9.1%，在明年保持穩(wěn)定，在2013年市場復(fù)蘇。