美國房地產(chǎn)市場疲軟依舊 年內(nèi)難改頹勢
美國房地產(chǎn)市場是金融危機的“風(fēng)暴中心”。金融危機過后，房地產(chǎn)市場仍萎靡不振。目前，美國政府的各項經(jīng)濟措施都未能有效刺激房產(chǎn)市場復(fù)蘇。加上經(jīng)濟衰退陰霾不散，消費者信心減退，美國房地產(chǎn)市場短期內(nèi)仍難改頹勢。
房地產(chǎn)市場萎靡不振
2010年年初，美國房地產(chǎn)市場一度顯示出復(fù)蘇跡象，部分市場住房價格跌勢趨緩。但這主要是受到美國政府給予新購房者8000美元稅收減免政策的刺激。隨著這一稅收減免措施于去年4月底到期，住房銷售又再度萎縮。
與此同時，許多市場上的房地產(chǎn)價格也開始加速下跌，其中一個重要原因是此前被收回的抵押貸款住房被以更低的價格出售，而這又迫使其他賣家也不得不壓低價格。
目前美國房地產(chǎn)價格甚至觸及金融危機以來的最低點。與此同時，壓低的價格并沒有刺激房屋銷售。根據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會最新數(shù)據(jù)，今年7月份舊房銷量環(huán)比減少3.5%；同時，當(dāng)月二手房簽約銷售指數(shù)環(huán)比下降1.3%，為3個月來首次下降。
另據(jù)美國商務(wù)部公布的最新數(shù)據(jù)，7月份美國建筑開支環(huán)比下降1.3%，顯示美房地產(chǎn)市場復(fù)蘇依然動力不足。
刺激政策未能對癥下藥
金融危機爆發(fā)以來，美國聯(lián)邦儲備委員會或美財政部一系列救市措施及刺激政策均未能挽救房地產(chǎn)市場，而近期的調(diào)控政策又將著眼點放在了就業(yè)市場方面。此外，美國監(jiān)管部門最近對擁有大量抵押資產(chǎn)的銀行業(yè)的調(diào)查恐又將進一步削弱房地產(chǎn)市場。市場人士認為，政策方面對房地產(chǎn)市場難有正面提振。
首先，第二輪量化寬松政策到期后，美聯(lián)儲將出臺何種刺激政策引人關(guān)注。華爾街人士普遍預(yù)計，美聯(lián)儲很可能會在保持資產(chǎn)負債表平衡的同時，賣出短期國債，買入長期國債，以激活再融資和房屋銷售。
然而，不少市場人士認為這種方式恐怕難以見效。原因是，美聯(lián)儲實行了兩輪量化寬松政策后，住房抵押貸款利率已處于很低水平，但各項數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)市場上仍未見強烈的購房和貸款需求。
另外，最近美國監(jiān)管部門針對金融機構(gòu)的調(diào)查可能會削弱擁有大量抵押貸款的銀行機構(gòu)的實力，這也加劇了投資者對房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂。本月初，美國聯(lián)邦住房金融局對17家金融機構(gòu)提起訴訟，要求它們賠償以欺詐方式給“兩房”(房地美和房利美)出售住房抵押貸款證券而給后者造成的損失。這17家金融機構(gòu)包括美國銀行、花旗集團、摩根大通等。投資者擔(dān)心如果這些擁有大量抵押貸款的銀行最終被監(jiān)管部門課以上億乃至數(shù)十億美元的重罰后，原本資本金就不足的銀行業(yè)將會面臨更大的危機。隨著損失的擴大，這些銀行發(fā)放房貸的行為無疑將受到限制，從而進一步削弱房地產(chǎn)市場。
房地產(chǎn)市場年內(nèi)難見改觀
分析人士認為，除了政策方面無法提振房地產(chǎn)之外，美國目前的經(jīng)濟形勢也無法給予房地產(chǎn)市場以正面支持，短期來看，美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇仍然無望。
美國商務(wù)部最新數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度美國國內(nèi)生產(chǎn)總值第二次預(yù)估值按年率增長1.0%，增幅低于首次預(yù)估值1.3%。美聯(lián)儲則認為，在接下來幾個季度中美國經(jīng)濟仍將面臨多重挑戰(zhàn)。
而美國經(jīng)濟面臨的最大挑戰(zhàn)就是就業(yè)市場嚴重低迷。美國勞工部本月初的一份報告顯示，8月份美非農(nóng)業(yè)部門失業(yè)率仍保持在9.1%的高位；同時，當(dāng)月新增就業(yè)崗位為零。此外，在就業(yè)環(huán)境未現(xiàn)改善，工資增長停滯，食品和汽油等價格不斷上漲的情況下，美國國內(nèi)個人消費也受到限制。
密歇根大學(xué)和路透社8月底聯(lián)合宣布，8月份美國消費者信心指數(shù)終值為55.7，低于此前市場平均預(yù)期的56.0。美國行業(yè)研究機構(gòu)世界大型企業(yè)聯(lián)合會發(fā)布的最新數(shù)據(jù)也顯示，8月份美國消費者信心指數(shù)從前一個月修正后的59.2降至44.5，為2009年4月以來的最低水平，同時這也是該指數(shù)2008年10月以來的最大單月降幅，顯示美國消費者信心仍十分不足。
分析人士認為，只有在經(jīng)濟復(fù)蘇跡象足夠明顯，消費者信心大幅增強的情況下，美國房地產(chǎn)市場才能吸引更多的購買者。