倫敦樓價：英倫年輕人的至痛
英國土地登記管理局近日披露了英國房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)。與2010年夏季相比，倫敦房價小幅上漲1.3%，平均價格約為34.6萬英鎊。當(dāng)然，毫無意外的是，倫敦也是英國全國唯一房價出現(xiàn)年度增長的地區(qū)。英格蘭和威爾士的平均房價比去年下跌2.1%，至16.3萬英鎊。年度房價跌幅最大的是英格蘭東北部地區(qū)，跌幅達8.8%，平均房價在10萬英鎊左右。整體上看，公寓和兩層獨立公寓樓的跌幅最大。今年夏季的統(tǒng)計結(jié)果顯示，房價整體出現(xiàn)了2010年春季以來最大波動。月房價浮動最大的是英格蘭西南地區(qū)，平均房價上浮2.2%。目前，英國平均房價約在23.5萬英鎊。
自金融危機以來，英國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。英國抵押貸款協(xié)會的研究表明，多達82.7萬英國房貸者陷入“負(fù)資產(chǎn)”境地。對于首次購房者來說，其最大障礙是難以申請貸款。除非這一狀況得到改善，否則，很難看到倫敦以外地區(qū)的房地產(chǎn)交易復(fù)蘇。英國房屋建筑協(xié)會抱怨說，新建房屋水平降至上世紀(jì)20年代以來最低水平，由于得不到建筑許可，未來可能出現(xiàn)嚴(yán)重的房屋短缺。歐金（倫敦）投資以及英國經(jīng)濟和商業(yè)研究中心則預(yù)測，鑒于新建房屋減少，2015年房價上漲步伐或加快至4%。
另外，英國房地產(chǎn)市場代售房標(biāo)價連續(xù)第二個月下調(diào)。據(jù)英國主流房地產(chǎn)搜尋網(wǎng)站Rightmove分析，其原因在于標(biāo)價和成交價之間的差距在擴大，標(biāo)價逐月上升，而成交價卻保持相對穩(wěn)定?？凑块T每月的房價統(tǒng)計，目前房屋成交價平均比標(biāo)價低14%。如果用其他的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，兩者之間差距會更大。英國另一個房地產(chǎn)搜索網(wǎng)站Zoopla的調(diào)查也證實了目前房地產(chǎn)市場上賣方的務(wù)實態(tài)度。他們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在市場上代售的房子，近40%的賣主都把標(biāo)價下調(diào)過至少一次，平均下調(diào)幅度是標(biāo)價的7%。去年，有32%代售房屋的標(biāo)價平均下調(diào)6%。仍然和之前提到的因素一樣，經(jīng)濟增長乏力，銀行按揭貸款“吝嗇”，都影響到買方的熱情。
只有倫敦房價堅挺，而且，全英國最貴的房子都在倫敦。據(jù)歐金（倫敦）投資調(diào)查，位于倫敦西邊的肯辛頓區(qū)的維多利亞路上，平均房價大約是640萬英鎊。著名的肯辛頓花園就在那里，附近還有每年夏天舉辦逍遙音樂節(jié)的皇家阿爾伯特音樂廳以及自然歷史博物館等熱門景點。肯辛頓宮是已故戴安娜王妃的故居，現(xiàn)在已經(jīng)成為英國的時尚地標(biāo)。其實，維多利亞路的房價原本在倫敦排名第十，只是因為2010年有一幢豪宅轉(zhuǎn)手賣出，成交價格為1100萬英鎊，因此拉抬了整條街的平均房價。在上一次調(diào)查中，全英房價最貴的地點是倫敦貝爾格萊維亞區(qū)的切斯特廣場，但據(jù)最新房價調(diào)查，切斯特廣場排名第三。在全英房價最貴的前20條街道中，有14條街道位于倫敦的肯辛頓和切爾西區(qū)。如果有人想要在倫敦房價最貴的前十條街道上買房子，那么，口袋里至少要有600萬英鎊以上的資金。按現(xiàn)在的匯率算，也就是約7000萬元人民幣。
在英國房地產(chǎn)市場整體處于壓抑狀態(tài)的大環(huán)境下，豪華住宅，尤其是在倫敦的豪華住宅卻仍然紅火，這也帶動了倫敦整體房價的上漲。而豪華住宅房價上漲的壓力，很大程度是因為外國人來這里買地產(chǎn)。根據(jù)英國地產(chǎn)公司萊坊的調(diào)查，過去一年中，價值200萬英鎊以上的房產(chǎn)有約52%為外國人所購買，而價值超過500萬的房產(chǎn)更有64%被外國客戶買去。這項調(diào)查發(fā)現(xiàn)，英國房地產(chǎn)市場占有率增加最快的外國客戶是烏茲別克和西班牙的買主。烏茲別克、俄羅斯以及澳大利亞買主的購買力，當(dāng)然是來源于各類原材料價格上漲這個因素。與此同時，亞洲經(jīng)濟的強勢大大推動了亞洲富豪們在倫敦購房需求的增長。亞洲主要客戶來自中國、馬來西亞和印度。
有專家分析認(rèn)為，從長遠(yuǎn)看，英國在2030年前很難再現(xiàn)1997年到2007年十年間的超級大牛市景象。英國平均房價在1997至2007年那十年間從5.5萬英鎊翻了近兩番，達到17.5萬英鎊。而同期英格蘭東南平均房價更是從6萬英鎊翻兩番多，漲到27.5萬英鎊。國際會計審計事務(wù)所普華永道的分析報告也指出，考慮到通貨膨脹、貨幣貶值的因素，英國2030年房產(chǎn)平均實價高于今日平均房產(chǎn)價格的可能只有50%。換句話說，現(xiàn)在投資英國房產(chǎn)的人，20年后能得到實際資本增值的可能性只有一半。
和中國的年輕人類似，大批英國的年輕人也越來越痛感買房夢似乎正在離他們遠(yuǎn)去。英國住房事務(wù)大臣格蘭特·沙普斯曾表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場對年輕人來說是很“恐怖”的。30年前的時候，如果孩子三十多歲還和父母住在一起簡直就是“笑話”，如今卻早已成了“無奈的事實”。沙普斯認(rèn)為，解決問題的首要途徑是“把房價穩(wěn)定下來”。
?。ㄗ髡呦礦C/PE金融業(yè)者，大本鐘獎暨全球杰青評選天使投資人）