新加坡：無論從事什么職業(yè) 都能保證買得起房
新加坡唐人街牛車水的地標式組屋大廈——珍珠坊。 本報記者丁剛攝
開欄的話
住有所居，是人們的基本愿望，古今中外，概莫能外。建立住房保障體系，讓中低收入人群實現(xiàn)安居夢想，也成為不少國家和地區(qū)都不得不面對的共性難題。在責(zé)任主體、融資渠道、分配政策、監(jiān)督監(jiān)管等方面，各國都進行著探索。
他山之石，可以攻玉。本版從今天起推出“看看海外的保障房”系列報道，以期為我們提供借鑒。
40多年前的新加坡，曾被形容為一個“大貧民窟”。新加坡國立大學(xué)東亞研究所高級研究員楊沐博士在接受本報記者采訪時說，時任新加坡總理的李光耀當時認為，住房是老百姓最大的財產(chǎn)，老百姓有了房產(chǎn)，分享到了經(jīng)濟發(fā)展的好處，國家就有了穩(wěn)定的基礎(chǔ)。這是推行組屋制度的重要考慮。
楊沐說，組屋覆蓋了新加坡82%的居民，其中80%的居民擁有組屋的所有權(quán)，2%的居民租住組屋，基本實現(xiàn)了“人人有房可居”。
保證人們買得起供得起
組屋有3個資金“進水口”：政府出資、銀行貸款和老百姓自己出錢。購買者可以在公積金的基礎(chǔ)上再向銀行貸款。
早在1955年，新加坡就建立了中央公積金制度，規(guī)定雇主和雇員都必須以雇員的薪金為基數(shù)，按照法定的公積金繳納率，將錢存入中央公積金局的個人賬戶，用于退休、住房、醫(yī)療和教育等方面。普通公民一般都是利用公積金來購房或償還房貸。
組屋的建造享有政府的優(yōu)惠貸款和補貼，價格比同類商品房低50%—70%。記者在一個小區(qū)中采訪時了解到，該小區(qū)一套室內(nèi)使用面積約110平方米的三室一廳二衛(wèi)的組屋，根據(jù)樓層高低等因素，售價為60多萬到80萬新加坡元（1美元約合1.2新元），約相當于一個中等收入家庭10年的收入。
2010年新加坡人均國民收入為5.7萬新元，普通居民購買組屋的經(jīng)濟壓力并不大。有新加坡學(xué)者認為，組屋制度是一種再分配的形式，國家將房子做為公共產(chǎn)品提供給了每一位居民。
記者采訪的一位姓蔡的組屋主人兩年前購買了一套三室一廳的組屋，每個月還貸需交約2300新元，按揭為30年，房屋的使用權(quán)為99年。她付的房款是兩年前申購組屋時的房價，為72萬新元，如今這套組屋的市場價約為85萬新元。蔡女士說，在新加坡，只要努力工作，無論從事的是什么職業(yè)，政府都能保證人們買得起房。符合條件的居民還可申請根據(jù)不同家庭收入提供的一些優(yōu)惠貸款。很多中低收入家庭還可享受到包括組屋雜費、水電費等方面的補貼。
組屋類型滿足多種選擇
新加坡政府對組屋建設(shè)給予“特殊照顧”，建屋局的財政預(yù)算被納入國家計劃。建造組屋可無償?shù)玫秸畡潛艿耐恋?，而私人房地產(chǎn)商則只能有償獲得土地使用權(quán)。如果建屋局的預(yù)算因建造組屋而超支，政府還會設(shè)法給予補助。
新加坡政府不僅利用部分公積金儲備，以優(yōu)惠貸款和補貼的形式注入建屋發(fā)展局，提升建屋發(fā)展局的組屋建設(shè)水平和規(guī)模，多年來還一直在預(yù)算中不斷增加對中低收入家庭購買組屋的補貼。目前中低收入家庭的首次購屋者所獲補貼額已達到4萬新元。而按照今年預(yù)算中新的補貼方案，這一數(shù)額還將增加，并專門用于幫助月收入低于2250新元的家庭購買組屋。
新加坡公民新購組屋5年內(nèi)不許出售，住滿5年后可按市場價格出售。政府規(guī)定新加坡公民有兩次機會向建屋發(fā)展局申購組屋，以方便家庭人口增加或收入增加時購買面積大一點的組屋，但是第二次購房者將沒有選購的優(yōu)先權(quán)。同一戶人家不能同時擁有二套組屋，政府對單親家庭購買組屋的審查也相當嚴格。
早期的組屋大多是小戶型。到了上世紀80年代，隨著人們?nèi)諠u富裕，小戶型乏人問津。建屋局開始建造更多四室、五室和更大的公寓式組屋。到了上世紀90年代末，經(jīng)濟增長出現(xiàn)起伏，建屋局于2004年恢復(fù)建造三室組屋，隨后又在2006年開始建造兩室組屋。這些組屋類型不但為低收入家庭提供符合收入水平的選擇，也為一些年老的屋主提供了換屋的可能。這些老人在兒女搬出后，可把原來的大房賣出，換小點的組屋居住，賣房的錢可用來補貼開銷。如果有人因為工作變化或失業(yè)而交不起組屋貸款，政府還會幫助做組屋調(diào)整，比如將現(xiàn)有組屋賣掉而換一套較小面積的組屋。
查出牟利必受嚴罰
新加坡對組屋的管理有十分嚴格細致的規(guī)定，任何破壞組屋或者利用組屋牟利的，一經(jīng)查出，必受嚴罰。比如，組屋出租必須登記，按規(guī)定納稅，如私自出租，經(jīng)查出后不僅要罰款，重則還會被收回組屋。一位在新加坡讀書的中國學(xué)生告訴本報記者，她租過四處組屋，全部是登記過的。她還說，很多新加坡老人在子女成家搬出后，常會將自己組屋中的房間出租，以補貼生活開銷。在她所租住的小區(qū)里，一套120平方米的組屋，每個月交納的物業(yè)費大約為40新元，在當?shù)厮闶呛苄〉拈_支。如果要整修房屋，更換或增加設(shè)施，需要業(yè)主分攤的費用，要由大家投票決定。通常情況下，75%通過了，就可以執(zhí)行。
楊沐認為，新加坡的組屋制度有很多方面是值得中國借鑒的。比如，初建的組屋可以小一些，一室或二室一廳，40平方米到60平方米，后來隨著發(fā)展，再逐步開始建造較大的組屋。早先買了小組屋的家庭如果收入增加了，可以賣舊買新；又如，居民從政府領(lǐng)取補貼購買組屋只能有一次，每個家庭也只能買一套組屋。但有權(quán)購買組屋的準入門檻很低，家庭月收入在1萬新元以下的都可以。目前，直接申請購買組屋的購屋者當中，最低收入者月收入還不到1500新元，且可享受到一定的補貼。