數(shù)據(jù)陰晴不定 美國(guó)房市復(fù)蘇迷霧重重
盡管自去年年底開(kāi)始美國(guó)住房開(kāi)工和銷售活動(dòng)穩(wěn)中有升，但最新發(fā)布的一項(xiàng)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)卻又給美國(guó)房市的復(fù)蘇熱情澆上一盆冷水。標(biāo)準(zhǔn)普爾2月28日公布的數(shù)據(jù)顯示，去年12月標(biāo)普/凱斯-席勒美國(guó)20個(gè)城市房?jī)r(jià)綜合指數(shù)經(jīng)季節(jié)調(diào)整后下跌1.1%至2003年2月以來(lái)的最低水平，去年全年該指數(shù)累計(jì)下跌4%。
分析人士認(rèn)為，美國(guó)房市看似走出低谷，但距離復(fù)蘇尚有一段距離，大規(guī)模“影子庫(kù)存”的存在給價(jià)格帶來(lái)持續(xù)壓力，房市復(fù)蘇仍面臨重重阻力。
房?jī)r(jià)仍跌跌不休
標(biāo)普發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，除了鳳凰城和邁阿密外，所有標(biāo)普/凱斯-席勒指數(shù)追蹤的城市房?jī)r(jià)在去年12月均出現(xiàn)下跌，其中亞特蘭大、拉斯維加斯、西雅圖、坦帕市的房?jī)r(jià)均創(chuàng)出歷史新低。至此，美國(guó)20個(gè)城市房?jī)r(jià)綜合指數(shù)已連續(xù)九個(gè)月下跌，與2006年創(chuàng)下的峰值相比，當(dāng)前房?jī)r(jià)已下跌34%。
“盡管自去年年中開(kāi)始房市出現(xiàn)回穩(wěn)跡象，但經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)者信心仍不夠強(qiáng)勁，無(wú)法在年底把房市拉回增長(zhǎng)軌道?！睒?biāo)普指數(shù)委員會(huì)主席大衛(wèi)·布里澤認(rèn)為，從價(jià)格方面看，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2011年底的表現(xiàn)“令人失望”。
上述數(shù)據(jù)令外界對(duì)美國(guó)房市復(fù)蘇勢(shì)頭產(chǎn)生懷疑。此前美國(guó)方面公布的新房和二手房銷售數(shù)據(jù)均有突出表現(xiàn)，其中1月份二手房銷售指數(shù)升至2010年4月以來(lái)最高水平，1月新房銷售量達(dá)到六個(gè)月來(lái)最高水平，二手房銷量也創(chuàng)下2010年5月以來(lái)最佳表現(xiàn)。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房屋銷量走強(qiáng)很可能是受到價(jià)格進(jìn)一步下跌的推動(dòng)。此外今年4月份美國(guó)抵押貸款擔(dān)保費(fèi)用將上漲，購(gòu)房者也希望在此之前采取行動(dòng)，這從某種程度上推升了房屋銷量。
參與標(biāo)普/凱斯-席勒指數(shù)開(kāi)發(fā)的耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅伯特·席勒認(rèn)為，房市“可能在復(fù)蘇邊緣，也可能不在”，但他較一年前更為樂(lè)觀。席勒稱，無(wú)論住房開(kāi)工量的上升、建筑商信心的轉(zhuǎn)暖還是失業(yè)率的下降，都是更好的信號(hào)，但他擔(dān)心在積極的信號(hào)背后，房市仍面臨下行壓力。
復(fù)蘇之路漫長(zhǎng)
美國(guó)Zillow房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯坦·漢弗瑞認(rèn)為，2012年美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的積極表現(xiàn)將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底，但他同時(shí)警告稱，即便房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底回升，房?jī)r(jià)在未來(lái)2-4年內(nèi)仍可能保持平穩(wěn)的狀態(tài)。漢弗瑞稱：“市場(chǎng)不會(huì)在幾年內(nèi)回歸正常軌道。我們正在接近底部，但會(huì)在底部徘徊很長(zhǎng)一段時(shí)間?！?/P>
房市面臨的最大不確定性是“影子庫(kù)存”的水平。所謂“影子庫(kù)存”，是指大型銀行、房利美房地美等抵押貸款企業(yè)持有的正處在止贖進(jìn)程中的房屋數(shù)量。據(jù)房地產(chǎn)追蹤公司1月份公布的數(shù)據(jù)，自2006年以來(lái)，美國(guó)約新增500萬(wàn)套止贖房屋。而由于對(duì)貸款商違規(guī)止贖操作的訴訟推遲了止贖進(jìn)程，預(yù)計(jì)今年還將有100萬(wàn)套房屋進(jìn)入止贖程序。分析人士稱，數(shù)百萬(wàn)套止贖房屋的存在，令市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩的情況很難在短期內(nèi)得到解決，同時(shí)折價(jià)房產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)也令房?jī)r(jià)繼續(xù)承壓。
不過(guò)在標(biāo)普/凱斯-席勒指數(shù)的另一位開(kāi)發(fā)者卡爾·凱斯看來(lái)，美國(guó)房市復(fù)蘇仍存在積極因素，即美國(guó)家庭構(gòu)成出現(xiàn)變化。通常而言美國(guó)家庭數(shù)量會(huì)每年增長(zhǎng)至少100萬(wàn)-150萬(wàn)戶，但在2010年3月至2011年3月期間，這一數(shù)據(jù)出現(xiàn)下降。而積極的信號(hào)是，在2011年3月至12月期間，美國(guó)家庭數(shù)量再度增長(zhǎng)。凱斯據(jù)此表示，家庭數(shù)量的增長(zhǎng)意味著需求將開(kāi)始回歸。
標(biāo)準(zhǔn)普爾此前也發(fā)布報(bào)告預(yù)計(jì)，由于美國(guó)住房抵押違約比例下降，未來(lái)幾個(gè)季度止贖房屋庫(kù)存增長(zhǎng)將放緩，“這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇呈現(xiàn)積極趨勢(shì)”。