美國樓市的“房東之年”
見到近月來美國樓市出現(xiàn)的建筑開工量回暖等“春芽”，有人迫不及待地宣告，美國樓市的春天已到。但打開大華府地區(qū)上千個新樓盤的廣告合集冊，滿眼盡是“登記看房可抽獎中iPhone手機”、“買樓送娛樂房”、“買房送浴缸”之類的廣告，你會覺得上述判斷過于樂觀。事實上，大華府和美國很多城市的房租仍在節(jié)節(jié)上漲，今年美國樓市很可能是一個“房東之年”。
最近筆者已有幾位朋友從高房租地段搬家到房租較便宜的偏遠地段，租金上漲已對部分想要住在黃金地段的民眾產(chǎn)生“擠出”效應(yīng)。以大華府區(qū)為例，2010年平均房租上漲7.8%，在新房源不斷入市的浪潮下，大華府區(qū)平均房租漲幅去年才回落至2.1%。
在金融危機和前一輪經(jīng)濟衰退中，受沖擊最大的是那些工作經(jīng)驗不足的年輕人，20歲以下低學(xué)歷群體的失業(yè)率是全美國平均失業(yè)率的近三倍，大學(xué)畢業(yè)生失去了從校門到就業(yè)崗位的保險箱，使得相當(dāng)多年輕人推遲了買房和成家的計劃；作為金融危機的后遺癥，房地產(chǎn)止贖風(fēng)波尚未止息，近年來每年約200萬家庭因還貸壓力而失去原有房屋，其中的相當(dāng)一部分人也涌入租房市場。較好的盈利前景使得公寓樓受青睞，“看不見的手”推動更多市場資源從小建筑企業(yè)蓋獨棟樓房的腳手架向大建筑公司的吊機轉(zhuǎn)移。
近月來，美國建筑開工出現(xiàn)止跌企穩(wěn)跡象，但在這現(xiàn)象背后，出現(xiàn)了公寓樓開工漲、總建筑開工就漲，公寓樓開工跌、總建筑開工就跌的新規(guī)律。以今年1月的最新數(shù)據(jù)為例，獨棟樓房的建筑開支額比一年前增加5.5%，公寓樓的建筑開支額則同比猛增20%。盡管公寓樓建筑開支額僅有獨棟樓房的約15%，“火柴盒”公寓已成為拉動開工的新主力軍。研究美國房地產(chǎn)和金融市場的泰斗級人物、沃頓商學(xué)院教授蘇珊·沃徹爾甚至開始擔(dān)心，美國可能已經(jīng)出現(xiàn)公寓樓“泡沫”。
觀察對美國民眾消費信心至關(guān)重要的房地產(chǎn)業(yè)走勢，不能一葉障目，盡管各類月度數(shù)據(jù)會有凌亂的波動，但美國樓市目前還是有四條較清晰的主線：
首先，樓市的成交量不活躍，造成美國的住房擁有率持續(xù)下跌，美國民眾的住房擁有率在2004年達到69%的歷史高位，此后一直穩(wěn)步下滑，次貸危機后呈加速下探態(tài)勢，到了2011年末，已經(jīng)降至66%；美聯(lián)儲的量化寬松并不等同于銀行的放貸積極性提升，更嚴(yán)格的信貸標(biāo)準(zhǔn)將繼續(xù)成為制約住房擁有率提高的阻力，沃徹爾等專家認為，美國的住房擁有率降至德國等國約50%的水平也并非不可能。
其次，沒有成交量支撐的房價難以上揚，截至今年1月份，美國房價已經(jīng)連續(xù)六個月下跌。
第三，在市場處于微弱復(fù)蘇的過程中，住宅建筑商的熱度出現(xiàn)溫差：一方面，自從2009年以來，美國每年建成的獨棟新房不足50萬套，而在金融危機前的15年間，該指標(biāo)從未低于過100萬套；另一方面，截至去年第四季度，全國住宅建筑商協(xié)會公布的公寓樓建筑信心指數(shù)連漲六個季度，增至2005年第四季度以來的新高。
最后，當(dāng)很多民眾等待“更美好”明天的前景時，無房者選擇租房，有房者不選擇換購新房而是對舊房重新裝修，就成為明智和時髦的選擇，出租樓房的房東話語權(quán)增大。
各方對美國樓市的復(fù)蘇軌跡見仁見智。鑒于美國失業(yè)率等經(jīng)濟晴雨表持續(xù)改善，沃徹爾認為美國經(jīng)濟的基本面在修復(fù)，樓市的“春芽”已現(xiàn)。與沃徹爾合作多年的喬治敦大學(xué)教授亞當(dāng)·列維京的判斷則要保守的多，他認為“春芽”說站不住腳，過高的期待將引致新的失望。
不過，在四條主線延續(xù)的背景下，有一點是明確的：今年華府和很多美國城市將再度迎來“房東之年”。在次貸危機發(fā)生前的全民買房時代，美國田納西州的一個房東為了吸引租客，許諾給“貴人”去巴哈馬旅行的大禮包。據(jù)業(yè)界統(tǒng)計，2010年第一季度，美國有53%的公寓提供各種形式的出租優(yōu)惠；但到了去年第四季度，提供租房優(yōu)惠的比重已顯著降至約25%；目前熱門地段的房東已習(xí)慣了坐地起價，提供巴哈馬之旅顯然不再是這個年頭需要動用的推銷技巧。