美國商業(yè)地產(chǎn)走向復(fù)蘇？ 業(yè)內(nèi)稱目前是投資好機會
夏威夷銀行國際部副總裁張勝日表示，投資美國房地產(chǎn)目前是好機會，但必須掌握更好的投資技巧
2008年美國由房貸市場引起的金融海嘯至今將近四年，直接導(dǎo)致美國房地產(chǎn)價格跌入低谷。然而，危中有機。近日，有相關(guān)機構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括中國在內(nèi)的多國投資者加大了投資美國房地產(chǎn)的意愿。到底此類跨國投資是陷阱還是金礦？
昨日，夏威夷銀行國際部副總裁張勝日在廣州的一場投資講座上提出，“金融危機后美國銀行對房地產(chǎn)貸款的態(tài)度更加謹慎，非現(xiàn)金很難實現(xiàn)房產(chǎn)的購買。而投資者在持有足夠現(xiàn)金流的前提下，投資美國房地產(chǎn)目前是好機會，但必須掌握更好的投資技巧。”
美國商業(yè)地產(chǎn)走向復(fù)蘇？
美國的房價從2006年開始走下坡路，主要是受到次貸危機和銀行經(jīng)濟狀況滑坡的影響。但是今年就夏威夷州看來，由于當?shù)刈匀粴夂颦h(huán)境的優(yōu)勢，越來越多外國人包括中國人，前來航海、度假，高端房屋市場的需求一直非常強勁。
數(shù)據(jù)顯示，2009年夏威夷提交的瓦胡島房價排名前十的十幢海邊豪宅中，有3幢的買家是中國人，其中一個中國人購買了排名第一的豪宅，價格約900多萬美元。2010年至今，夏威夷州的高爾夫球場中有4個被中國投資商買下，這種投資熱潮過去只出現(xiàn)在日本投資商身上。
2012年德勤公司關(guān)于地產(chǎn)趨勢的報告指出，外資進入將成為2012年美國商業(yè)地產(chǎn)上升的最主要推動力。包括來自中東、日本、中國的國際投資者中，超過60%認為他們已經(jīng)準備好進入美國商業(yè)地產(chǎn)。
張勝日表示，從美國的商場、酒店、工業(yè)用地、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)主要投資方向來看，美國的房地產(chǎn)市場尤其是商業(yè)地產(chǎn)有迅速恢復(fù)的趨勢，房地產(chǎn)基金的復(fù)蘇也預(yù)示著整個房地產(chǎn)市場即將復(fù)蘇。
州與州之間的房地產(chǎn)稅相差10倍
在夏威夷，公寓目前的價格為30萬-60萬美元，獨棟房子價格在50萬-60萬美元左右，折合人民幣大約在300多萬元左右，比不少廣州的中高檔房子都便宜。
但是，由于稅務(wù)結(jié)構(gòu)的不同，往往令不清楚相關(guān)法規(guī)的中國投資者在美國購房的成本高出房價很多。
“美國州和州之間房產(chǎn)稅不同，部分州的房產(chǎn)稅會超過房價的3%，而夏威夷的房產(chǎn)稅為0.342%，差距約10倍。”不僅是這方面的差距大，張勝日進一步舉例，美國的房子價格也與中國不同，美國不按照每平方米單價計算，而是根據(jù)房子的整體狀況經(jīng)過評估后以一個總價出售。同一個區(qū)域兩幢房子由于室內(nèi)設(shè)計、方位等因素的不同，每平方米的價格可能相差10%到20%。
買房還需要考慮其他的后續(xù)支出。張勝日表示，如果購買的是高檔公寓，就需要支付公寓管理費。以夏威夷為例，一般高檔的公寓每月管理費在600-2000美元左右。
外國人賣房要交15%的交易稅
美國在房地產(chǎn)投資方面還有針對外國人的特殊條例。
比如，外國人在美國賣房需要繳納房價15%的稅。張勝日指出，“在美國投資房地產(chǎn)應(yīng)該找專業(yè)的會計師事務(wù)所巧妙避稅。比如，一個很流行的辦法是，先注冊成立一家美國公司，再以該公司的名義買房。由于公司在當?shù)刈裕钟械姆慨a(chǎn)也會按照當?shù)氐囊?guī)定賣房時免收15%的稅。而在美國開辦一家公司非常容易，只需繳納75美元就可以。”
同樣，在美國賣出商場所得到的利潤也要交稅。張勝日說：“如果以50萬美元買入，以100萬美元賣出，所得到的50萬美元利潤就需要交稅。但是，如果在賣出商場的半年內(nèi)買入了一個更大的價格更高的商場，利潤就自動滾到下一筆交易的成本中，那這筆稅款就可以免掉，這就是美國投資中‘以小換大’的方法?！?/P>
投資建議
在美買房
先找當?shù)貢嫀熓聞?wù)所
目前，外國投資者在美國的商業(yè)投資項目比較寬泛，主要包括商業(yè)地產(chǎn)和賓館項目，以及零售、教育、旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。而購買銀行收回的用作抵押的地產(chǎn)是房產(chǎn)投資的一個重要趨勢。另外，購買銀行地產(chǎn)債務(wù)項目、跟政府合作等都有利于在美國投資房產(chǎn)。
張勝日表示，未來將有更多中國的銀行走出國門，這將更有力地支持中國投資商在美國的投資行為。對于美國商業(yè)地產(chǎn)的投資，進入越早競爭力就越強，“只要有成熟的想法就可以去做了?！?/P>
張勝日建議，投資者在美國買房子前先在當?shù)卣业綍嫀熓聞?wù)所，由會計師給量身做好購房規(guī)劃再購房，能夠?qū)崿F(xiàn)有效避稅并節(jié)約成本。