日本住房空置率高企 存量住宅資產(chǎn)供需不平衡
最近，日本開(kāi)始議論的一個(gè)話(huà)題是大量的閑置住宅，特別是安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)這一年多來(lái)，東京等大城市為中心出現(xiàn)了局部的房地產(chǎn)熱，這種強(qiáng)烈的對(duì)比漸漸地進(jìn)入了人們的視線(xiàn)。按照日本官方統(tǒng)計(jì)在2013年沒(méi)人住的閑置住宅高達(dá)820萬(wàn)戶(hù)，占比為13.5%之多。這中間屬于別墅等第二居所的住宅只有40萬(wàn)戶(hù)，至少有高達(dá)780萬(wàn)戶(hù)基本屬于找不到租戶(hù)的閑置房。
另一面，日本媒體卻積極的報(bào)道不少公司職員甚至家庭主婦積極投資于住宅出租事業(yè)。甚至在典型的“貧困地區(qū)”北海道也出現(xiàn)了年租金收入超過(guò)6億日元的個(gè)人投資者。現(xiàn)在日本持有住宅資產(chǎn)并具有租金收入的“個(gè)體戶(hù)”高達(dá)320萬(wàn)人，是投資股市的散戶(hù)的四分之一左右。起初積極支持投資出租房的人們也經(jīng)常拿股票投資的不易來(lái)比較自己發(fā)現(xiàn)的煉金術(shù)，在他們看來(lái)股票市場(chǎng)參與者眾多，面臨的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不是一心想剝削散戶(hù)的券商，就是哈佛畢業(yè)的華爾街精英，而投資額度為幾千萬(wàn)到十億日元的住宅用來(lái)出租，就省心得多。
因此這門(mén)生意現(xiàn)在越來(lái)越熱，對(duì)于銀行而言，零利率時(shí)代加上大企業(yè)的不差錢(qián)（手頭現(xiàn)金過(guò)剩），2%以上的融資利率的確是一門(mén)好生意。加上安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)的推波助瀾，這兩年不少金融機(jī)構(gòu)在這個(gè)領(lǐng)域的貸款金額超過(guò)20%，這種個(gè)人住宅投資領(lǐng)域的生意屬于日本國(guó)內(nèi)為數(shù)不多的確確實(shí)實(shí)的增長(zhǎng)點(diǎn)。由于日本將在2015年提升遺產(chǎn)繼承稅率，用于租借的住宅稅率較低，也直接或間接的刺激了這種投資熱。
但1990年代以后，日本的家庭數(shù)量和住宅房屋數(shù)量的差距越來(lái)越大，到2013年末相對(duì)于6063萬(wàn)戶(hù)住宅，日本家庭單位僅為5264萬(wàn)戶(hù)。由于2019年日本家庭數(shù)量將到達(dá)頂峰開(kāi)始下降，這種結(jié)構(gòu)上的供需矛盾預(yù)計(jì)將更為突出。一些民間研究機(jī)構(gòu)估算，按照日本政府公布的數(shù)字而言，日本全國(guó)的住宅資產(chǎn)價(jià)值約為340萬(wàn)億日元（2012年），13.5%的閑置住宅意味著50萬(wàn)億日元左右的資產(chǎn)沒(méi)有得到合理利用。
作為一種普遍的趨勢(shì)，人口結(jié)構(gòu)的變化毫無(wú)疑問(wèn)會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村的閑置率以及閑置速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)城市，人口進(jìn)一步向醫(yī)療教育等公共服務(wù)相對(duì)便利的城市集中，資產(chǎn)價(jià)值的相對(duì)差距也勢(shì)必?cái)U(kuò)大。但實(shí)際上住房閑置的地域分布和結(jié)構(gòu)并非單純平均那么簡(jiǎn)單，上述50萬(wàn)億日元的數(shù)據(jù)顯然更多的是吸引眼球。一個(gè)典型的例子是全日本第二大城市大阪的閑置率高達(dá)17.2%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出全國(guó)平均，但和北海道并列為日本最典型的“貧困地區(qū)”的沖繩僅為10.4%左右。
即便同樣的都市圈，由于條件不同，投資物業(yè)的投資回報(bào)率也相差甚遠(yuǎn)。現(xiàn)在早期積極投身于個(gè)人投資物業(yè)的一些導(dǎo)師們所強(qiáng)調(diào)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境優(yōu)勢(shì)實(shí)際上已經(jīng)不再明顯，他們期望投資者嚴(yán)守的安全邊際毛收益率13%-18%已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)了，甚至有些投資者的物業(yè)僅僅能達(dá)到4%多。因此日本目前實(shí)際上不僅存在前述的存量住宅資產(chǎn)供需不平衡的問(wèn)題，由于超寬松的金融環(huán)境，利率水平和投資風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的不平衡問(wèn)題也包含著另一個(gè)宏觀問(wèn)題的膨脹。