2015年第一季度成都市房地產(chǎn)市場分析報告
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從資金來源的分布結(jié)構(gòu)看，自籌資金和定金及預(yù)付款仍然為開發(fā)企業(yè)主要資金來源渠道，其兩項(xiàng)占資金來源比例超過6成。從占比情況看，2015年第一季度與上季度相比，個人按揭貸款和定金及預(yù)收款占比有所增加，而國內(nèi)貸款和自籌資金占比有所下降。2015年第一季度，除利用外資、自籌資金和個人按揭貸款出現(xiàn)正增長趨勢外，其余各資金來源渠道增長率均處于下降通道。其中個人按揭貸款額本季度出現(xiàn)大幅增加，為2014年4月以來首次回升正增長，而自籌資金和利用外資雖然為正增長，但增長幅度明顯下滑；其余資金來源均同比出現(xiàn)不同程度的下降。詳見圖1-1-2。
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應(yīng)面積為371.32萬平方米，其中商業(yè)辦公用房31.14萬平方米，占比8%；新建商品住宅（含配套車位，下同）供應(yīng)面積為340.18萬平方米，占總供應(yīng)面積的92%。見圖
2015年第一季度，新建商品住宅季度總成交183.26萬平方米，環(huán)比下降27.64%，同比下降15.92%。月度來看，由于房貸新政及央行降息等利好政策的持續(xù)影響，再加上開發(fā)商年底集中推量，去年四季度成交面積迅速增加達(dá)到頂峰，本季度1月成交量理性回歸正常，較去年12月略有減少；2月受春節(jié)假期的影響成交量走低，僅成交4302套，成交面積為41.26萬平方米；3月成交量恢復(fù)至正常水平?？傮w來看，2015年一季度總成交量有所下降，新建商品住宅市場仍然呈現(xiàn)下滑趨勢，隨著兩會的召開對房地產(chǎn)市場發(fā)展方向定調(diào)為穩(wěn)定住房消費(fèi)，中央地方供需兩端政策齊出，在寬松的政策及金融環(huán)境背景下，預(yù)計未來新房成交量將平穩(wěn)回升。見圖3-1-3。
2015年第一季度，成都市二手房成交量為121.89萬平方米，同比去年同期上漲16.70%，環(huán)比上季度微幅下降1.43%。自2013年3月初“國五條”發(fā)布，造成二手房成交量短時間激增過后，二手房成交量持續(xù)徘徊在低位；2014年成都市二手房成交量受政策影響波動增長，整體仍然保持在低位平穩(wěn)發(fā)展；進(jìn)入2015年后，除2月因春節(jié)假期成交量下降外，1月、3月月度成交量均正常，同比有所增長，這主要是受《不動產(chǎn)登記條例》自3月1日起實(shí)施的影響，部分房屋持有者趕在政策實(shí)施前進(jìn)行了拋售，造成短時間內(nèi)成交量的小幅回升。總體來看，二手房與新建商品住宅趨勢基本一致，二手房成交量已超過去年同期水平，加上成交量在較低位穩(wěn)定已久，且“330”新政降低首付并調(diào)整營業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)，將對二手房市場起到較大的影響力，不排除有向上發(fā)展的可能。見圖3-1-4。
2015年第一季度，根據(jù)我公司在中心城區(qū)均勻布設(shè)的176個商品住宅交易樣本點(diǎn)數(shù)據(jù)，中心城區(qū)商品住宅成交均價連續(xù)五個季度下降，截止2015年3月成交均價為7949元/平方米，環(huán)比下降0.64%，同比去年下降2.84%。自2011年四季度，中心城區(qū)商品住宅成交均價持續(xù)下滑，2012年2季度止住下滑趨勢后持續(xù)小幅回升，2013年一直延續(xù)回升態(tài)勢，但漲幅持續(xù)收窄；2014年全國房地產(chǎn)市場整體不景氣，造成成交均價持續(xù)小幅下降；進(jìn)入2015年后，國家重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定住房消費(fèi)，刺激住房剛性需求，一季度寬松的宏觀及金融政策頻出對房地產(chǎn)市場起到了一定的刺激作用。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的“七十個大中城市住宅銷售價格指數(shù)”中成都新建商品房房價指數(shù)統(tǒng)計顯示，成都市自2014年5月開始銷售價格指數(shù)持續(xù)下行，到了10月降幅逐漸收窄，房地產(chǎn)市場有回暖的跡象。見圖3-1-5、圖3-1-6。
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按照行政區(qū)域劃分，2015年第一季度，高新區(qū)和成華區(qū)新建商品住宅成交量仍然排名前兩位，兩區(qū)域成交量占比合計53.22%，超過全市成交量一半，這說明城東（東大街沿線和攀成鋼片區(qū)）和城南（人民南路沿線和大源、燈塔、清和片區(qū)、天府新區(qū)成都直管區(qū)片區(qū)）仍然是商品住宅交易的熱點(diǎn)區(qū)域，尤其是高新區(qū)成交量近幾年一直排名全市前列，這符合成都城市天府新區(qū)的規(guī)劃遠(yuǎn)景和軌道交通的發(fā)展特點(diǎn)。其次為錦江區(qū)和金牛區(qū)，成交量較少的區(qū)域?yàn)榍嘌騾^(qū)和武侯區(qū)。詳見表3-1-1、圖3-1-7。
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新建商品住宅供應(yīng)量方面，2014年供應(yīng)量持續(xù)大于新建商品住宅成交量，2015年一季度延續(xù)此態(tài)勢，但供大于求的形勢有所緩和，總供應(yīng)量為371.31萬平方米，總成交量為183.26萬平方米，平均供求比為2.03。整體來看，2015年一季度，一圈層商品房庫存量有所緩解，但仍處于高位。見圖
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新建商品住宅價格方面，在經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，樓市庫存高企，市場信心不足的背景下，本季度新建商品住宅價格延續(xù)去年四季度下跌態(tài)勢，但跌幅明顯收窄，房地產(chǎn)去存量化加快，新開樓盤及在售樓盤新推房源價格穩(wěn)中微降；而成交量受春節(jié)假期的影響出現(xiàn)可預(yù)見性的小幅下降，長遠(yuǎn)來看，新房價格上行壓力仍然較大，未來隨著中央及地方政府因地制宜地推出樓市新政以穩(wěn)定住房消費(fèi)刺激自住型房屋剛性需求，房地產(chǎn)市場下行的趨勢將有所回升。
二手住宅方面，2013年受政策發(fā)布的影響，起伏較大，受此影響，成都市二手房成交量一直在較低位保持平穩(wěn)發(fā)展。2014年成都市二手房成交量處于震蕩緩慢回升的過程中，到年底有明顯的增長達(dá)到峰值。進(jìn)入2015年后，受春節(jié)假期的影響，成交量環(huán)比有所回落，但較去年同期有較大幅度