《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》政策解析
作者：胡召林（研發(fā)部經(jīng)理）
一、《意見》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響
總結(jié)《意見》精神，《意見》從土地、金融、稅收、行政手段等多方面對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供扶持、優(yōu)惠政策，具體來說有以下幾個(gè)方面：
1、鼓勵(lì)社會閑散資金加入土地開發(fā)整理及房地產(chǎn)建設(shè)中來，“各類企業(yè)、社會團(tuán)體和個(gè)人可以通過投資、聯(lián)建、土地整理、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等方式，開發(fā)建設(shè)普通商品住房、旅游服務(wù)設(shè)施和商業(yè)服務(wù)設(shè)施”，這意味房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備吸收社會資金的政策通道，對于減緩資金緊張又多了一條融資渠道；
2、企業(yè)如期開工可享多種扶持政策，《意見》鼓勵(lì)建設(shè)項(xiàng)目按期開工, 要求在報(bào)建費(fèi)上給予企業(yè)一定的減免；“按招、拍、掛方式出讓的經(jīng)營性用地，在2009年5月31日前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期開工的，報(bào)建費(fèi)在166.5元/平方米征收標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上減免48元/平方米。經(jīng)國土資源部門審核同意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請延期不超過半年開工的，報(bào)建費(fèi)減免36元/平方米；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請延期不超過1年開工的，報(bào)建費(fèi)減免24元/平方米。在經(jīng)批準(zhǔn)的延長期內(nèi)不作為閑置土地”；
3、金融支持，“對有良好社會信譽(yù)、發(fā)展業(yè)績和積極參與災(zāi)后重建的房地產(chǎn)、建筑安裝企業(yè)，應(yīng)按相關(guān)政策繼續(xù)給予信貸支持。同時(shí)，對因?yàn)?zāi)不能按時(shí)償還貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不催收催繳、不罰息、不作不良記錄，不影響其繼續(xù)獲得有效益的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的信貸支持”；
4、稅收扶持，“認(rèn)真落實(shí)好稅收法律、法規(guī)中可以適用于抗震救災(zāi)及災(zāi)后重建的有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。在實(shí)際征收工作中注意依法掌握清算、預(yù)征的節(jié)奏和力度，幫助企業(yè)共渡難關(guān)”；
5、土地盤活政策：具體包括：（1）土地可以分宗，對已通過招、拍、掛等方式取得土地使用權(quán)的地塊，符合城市規(guī)劃，具有地塊分宗條件的，在審定總平面方案的前提下，經(jīng)土地使用權(quán)人申請，依照地塊分宗規(guī)劃紅線，并在繳清分宗地塊的地價(jià)款后，可分宗辦理國土使用證；（2）鼓勵(lì)土地聯(lián)合開發(fā)，“對出讓取得開發(fā)用地使用權(quán)的企業(yè)，可以土地使用權(quán)與他人聯(lián)合開發(fā)”，并要求國土、規(guī)劃、建設(shè)等部門提供政策通道；（3）為企業(yè)資金短缺情況下土地轉(zhuǎn)讓提供政策通道；
（4）延期交付土地款，“經(jīng)國土資源部門審核批準(zhǔn)，地價(jià)款的付款期限可適當(dāng)延長，延長期不超過半年。在批準(zhǔn)延長期內(nèi)，不計(jì)滯納”。
縱觀以上政策，可以大致總結(jié)為對近幾年國家一系列房地產(chǎn)、金融緊縮政策的緩解，結(jié)合最近存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，成都市等災(zāi)區(qū)暫不執(zhí)行等政策，對成都市房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張可以得到一定緩沖，特別是對2008年以前過于樂觀，高價(jià)那地，而目前銷售困難，導(dǎo)致資金鏈窘境的企業(yè)具有現(xiàn)實(shí)意義，但政策只是提供一些解決暫時(shí)困難的通道，政策的執(zhí)行效果、市場的反應(yīng)尚待觀察。
二、《意見》對房地產(chǎn)消費(fèi)的影響
《意見》鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)，具體看有以下幾方面：
1、加大住房保障力度，擴(kuò)大消費(fèi)群體范圍，具體表現(xiàn)在：（1）放寬保障群體條件，擴(kuò)大保障面，“我市因房屋毀損或房屋有安全隱患的城鎮(zhèn)居民，經(jīng)相關(guān)機(jī)關(guān)審核同意，可申購經(jīng)濟(jì)適用房、租憑廉租房住房”。（2）鼓勵(lì)商品房購置，“因房屋垮塌或受損有安全隱患，需要購買商品房的，可享受首次購房的信貸優(yōu)惠政策”。（3）擴(kuò)大消費(fèi)群體范圍，“凡在我市購買70平米以上的商品住房的，可按有關(guān)規(guī)定辦理入戶手續(xù)”，鼓勵(lì)成都市以外的消費(fèi)者來蓉購房。
2、降低消費(fèi)門檻，鼓勵(lì)貸款購房，具體包括降低公積金貸款首付比例，提高貸款額度上限，延長貸款期限，并鼓勵(lì)外地消費(fèi)者購房，“外地繳存住房公積金的也可以我市申請住房公積金按揭貸款購買商品房”。
3、實(shí)施購房財(cái)政補(bǔ)貼，凡購買商品房的消費(fèi)者均實(shí)行所交契稅的財(cái)政補(bǔ)貼，同時(shí)對于成都市納稅人，“自購房之年起至2010年止所交個(gè)人所得稅（不包括銀行儲蓄存款利息個(gè)人所得稅）地方所得部分給予補(bǔ)貼，最高額度不超過10萬元”，仍然是鼓勵(lì)居民消費(fèi)。
從以上針對消費(fèi)者的政策，可以看出政府是鼓勵(lì)廣大居民根據(jù)自身?xiàng)l件，綜合自己的經(jīng)濟(jì)條件，承受能力及住房實(shí)際需求，量力而行的消費(fèi)，對于擴(kuò)大內(nèi)需，引發(fā)成都市房地產(chǎn)人氣具有一定意義。
三、總結(jié)
《意見》從金融、稅收、土地、行政等各方面出臺了對成都市房地產(chǎn)行業(yè)扶持的政策，鼓勵(lì)社會資金積極參與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，減緩房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金短期壓力，鼓勵(lì)有消費(fèi)能力的消費(fèi)者合理購房消費(fèi)，擴(kuò)大成都市房地產(chǎn)消費(fèi)群體范圍，對成都市房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該具有鼓舞信心、提振人氣的作用，但是《意見》仍然是在國家（乃至世界）宏觀經(jīng)濟(jì)通脹明顯，國家仍將采取宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，金融、貨幣、財(cái)政政策緊縮的背景下出臺的，成都市房地產(chǎn)市場作為區(qū)域性市場，有一定獨(dú)立性，但與全國經(jīng)濟(jì)形式和房地產(chǎn)景氣度分割是不可能的，在目前全國房地產(chǎn)景氣度較低，交易不活躍，觀望氣氛濃厚情況下，成都市房地產(chǎn)行業(yè)要依靠《意見》出臺就很快走出低谷，獨(dú)善其身顯然有些不現(xiàn)實(shí)。各房地產(chǎn)企業(yè)抓住機(jī)遇，制定合適策略，瞄準(zhǔn)需求客戶，加快資金回籠，度過難關(guān)也許是上上策。