淺談涉案房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估
作者：楊金燕（評(píng)估一部項(xiàng)目經(jīng)理）
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善和法律法規(guī)的健全，人們對(duì)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)法規(guī)有了新的認(rèn)識(shí),各種涉及房地產(chǎn)的法律糾紛也與日俱增，涉案房地產(chǎn)評(píng)估作為司法鑒定中的一種價(jià)格鑒定，在評(píng)估過程中既要符合《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的一般要求，同時(shí)又要嚴(yán)格遵守涉案物品價(jià)格鑒定的基本原則。本文就這一特殊房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估活動(dòng)發(fā)表一些淺見，以起到拋磚引玉的作用。
1、涉案房地產(chǎn)的概念
涉案房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估顧名思義是指司法、行政執(zhí)法等領(lǐng)域中發(fā)生的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估活動(dòng)，目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)接觸到的司法鑒定類房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目多為國(guó)家司法機(jī)關(guān)在依法辦案過程中，委托有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)查封、及有經(jīng)濟(jì)糾紛房地產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)估活動(dòng)。此類涉案房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的委托人主要是法院。
2、涉案房地產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)
涉案房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估既有一般房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估共同之處，同時(shí)也其自身的特點(diǎn)。
首先，在程序上，根據(jù)成都市司法鑒定相關(guān)規(guī)定，評(píng)估機(jī)構(gòu)在接到司法鑒定委托書后15日內(nèi)應(yīng)出具評(píng)估報(bào)告，否則應(yīng)做出書面說明未出具報(bào)告的原因；在報(bào)告中應(yīng)注明委托人在規(guī)定時(shí)限內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)論有異議時(shí)享有申請(qǐng)重新評(píng)估、補(bǔ)充評(píng)估及復(fù)核裁定的權(quán)利。
其次，在方法上，除評(píng)估方法選用應(yīng)科學(xué)合理外，在評(píng)估過程中應(yīng)提高透明度，盡量讓利害關(guān)系人了解、參與評(píng)估過程，把可能出現(xiàn)在法庭上的質(zhì)證轉(zhuǎn)化成評(píng)估過程中的“答疑解惑”。
第三，在依據(jù)上，委托書是關(guān)鍵性依據(jù)，估價(jià)范圍由法院確定，委托內(nèi)容要盡量詳細(xì)、準(zhǔn)確，特別是對(duì)估價(jià)對(duì)象物質(zhì)實(shí)體及權(quán)利狀況界定要完備準(zhǔn)確，對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)目的等要素要逐一落實(shí)，絕不能由估價(jià)人員越俎代庖，擅自假設(shè)。筆者在實(shí)際操作中曾經(jīng)遇到這樣一個(gè)案例，由于法院出具的委托書就估價(jià)范圍一項(xiàng)不詳盡，僅僅列出“評(píng)估XX區(qū)XX路XX號(hào)的倉(cāng)庫(kù)用途房產(chǎn)”，而估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)與涉案當(dāng)事人溝通了解到，涉案范圍實(shí)際上是兩幢具有合法產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)及廠區(qū)的土地使用權(quán)，繼而估價(jià)人員又了解到廠區(qū)內(nèi)實(shí)際有四幢建筑物，另外兩幢房產(chǎn)是否也在估價(jià)范圍內(nèi)不明確、是否為合法房產(chǎn)亦不明確，這就造成估價(jià)人員在操作過程中需要調(diào)查落實(shí)的事項(xiàng)很多，而有些事項(xiàng)是估價(jià)人員乃至估價(jià)機(jī)構(gòu)都無法落實(shí)的事項(xiàng)。在這個(gè)案例中，我們的具體做法是跟法官溝通，請(qǐng)法院重新出具更加詳盡的委托書，以便估價(jià)人員開展工作；具體評(píng)估過程中選用的參數(shù)要盡量做到“言之有據(jù)”，這個(gè)“據(jù)”最好是行業(yè)性公報(bào)、政府部門文件等具有較高權(quán)威的資料。
第四，在結(jié)論處理上，要盡量保證數(shù)據(jù)的完整性，不要對(duì)數(shù)據(jù)隨意取整；對(duì)多種評(píng)估方法評(píng)估出的結(jié)果取舍時(shí)，理由要闡述充分，令人信服。
3、涉案房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)注意的特殊問題
涉案房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)除具有一般房地產(chǎn)評(píng)估的共同屬性外，還有其特殊的要求。筆者在進(jìn)行涉案房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中遇到過各種各樣的問題，現(xiàn)就幾種具有代表性的問題進(jìn)行分析并提出一些對(duì)策以供同行參考。
第一，遇到當(dāng)事人不配合的問題，估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)數(shù)據(jù)獲取困難。涉案房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估過程中，房地產(chǎn)權(quán)利人由于眾所周知的原因往往會(huì)不配合評(píng)估工作，不提供權(quán)證或閉門不見不配合現(xiàn)場(chǎng)踏勘，導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不詳實(shí)。解決這一問題主要是從兩方面著手，一是本著“公開、公平、公正”原則給當(dāng)事人做細(xì)致的工作，打消其顧慮，爭(zhēng)取其配合；二是做好現(xiàn)場(chǎng)踏勘工作的同時(shí)，多查閱房管、土地、規(guī)劃、城建等部門的檔案資料。另外，現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)最好當(dāng)事人雙方及法官在場(chǎng)，避免和當(dāng)事人單獨(dú)一方接觸，需要當(dāng)事人提供的資料列出書面清單并通過法官向當(dāng)事人索取。獲取的資料及現(xiàn)場(chǎng)踏勘調(diào)查紀(jì)事資料一定要雙方當(dāng)事人（包括法院工作人員）簽字或蓋章確認(rèn)，雙方有爭(zhēng)議的部分可單獨(dú)記錄并征求法官的意見，留檔備查。
第二，參數(shù)選取說服力不足。市場(chǎng)比較法中“修正系數(shù)”、收益法中“資本化率”等參數(shù)以及涉案因素導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值貶損比率的選取，在估價(jià)實(shí)踐中，沒有統(tǒng)一公開的標(biāo)準(zhǔn)，一般憑估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)選取，但在當(dāng)事人連番質(zhì)問下，估價(jià)人員選取具體數(shù)據(jù)的理由往往顯得說服力不足。筆者認(rèn)為解決方法一方面要加強(qiáng)行業(yè)自律，提高估價(jià)從業(yè)人員道德素質(zhì)，杜絕少數(shù)估價(jià)人員隨意選取參數(shù)、生造估價(jià)結(jié)果、獲取不當(dāng)利益的行為，同時(shí)估價(jià)機(jī)構(gòu)也應(yīng)加強(qiáng)和培訓(xùn)估價(jià)人員在估價(jià)技術(shù)方面的學(xué)習(xí)，提供估價(jià)人員自身技術(shù)水平，更大程度的保護(hù)中介機(jī)構(gòu)自身的權(quán)益不受侵害，維護(hù)中介機(jī)構(gòu)公正、公平、公開的社會(huì)形象，以使房地產(chǎn)估價(jià)人員執(zhí)業(yè)權(quán)威性能獲得社會(huì)的高度認(rèn)可；另一個(gè)方面筆者認(rèn)為最好由行業(yè)協(xié)會(huì)定期組織測(cè)算并公布能夠統(tǒng)一的參數(shù)，從而規(guī)范參數(shù)選取行為，以減少因估價(jià)人員個(gè)人經(jīng)驗(yàn)有限造成的參數(shù)選取誤差。
第三，復(fù)核裁定程序的銜接。當(dāng)司法鑒定當(dāng)事人或委托人對(duì)評(píng)估結(jié)論有異議時(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極配合，作出書面的解釋，同時(shí)有必要受理“補(bǔ)充評(píng)估”或“重新評(píng)估”的要求，但涉案物品價(jià)格評(píng)估必須有復(fù)核裁定及最終復(fù)核裁定的程序。