淺析“二手房?jī)r(jià)格”影響因素
二手房是指業(yè)主在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買的自用房，包括商品房、私房以及允許上市交易的已購(gòu)公房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房，并有由房屋管理部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)有效證件，業(yè)主可以完全處置的房屋。隨著城市化的進(jìn)程，二手房交易已成為城市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)板塊中不可缺少的一塊，但廣大業(yè)主在交易過程中往往容易強(qiáng)調(diào)某個(gè)或一些因素對(duì)價(jià)格的影響，導(dǎo)致錯(cuò)誤估計(jì)自己房屋的價(jià)值，使得心理價(jià)與現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)相差甚遠(yuǎn)。其實(shí)二手房?jī)r(jià)格是由多種因素綜合作用的結(jié)果，下面就影響二手房?jī)r(jià)格的相關(guān)因素作簡(jiǎn)要分析：
一、區(qū)域因素
區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所在區(qū)域位置、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、城市規(guī)劃等。
區(qū)域位置是指房屋所在位置屬于城市哪一級(jí)別的土地，它是影響房屋價(jià)格的關(guān)鍵性因素之一，以成都為例，內(nèi)環(huán)、一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)加上東、南、西、北方向所組成的區(qū)段，將直接影響成都二手房的價(jià)值；交通條件主要是指區(qū)域內(nèi)道路通達(dá)度、公交便捷度、周邊是否有地鐵經(jīng)過、是否臨城市主干道等，交通條件是否便利對(duì)房屋價(jià)格有很大的影響；小區(qū)環(huán)境主要是指小區(qū)內(nèi)的綠化情況、物業(yè)管理情況、停車設(shè)施及相應(yīng)的公共活動(dòng)場(chǎng)所配套情況等，小區(qū)環(huán)境的好壞，直接影響著人們的居家生活的品質(zhì)。目前在成都有許多小區(qū)幾乎沒有綠化，缺乏物業(yè)管理，顯得臟、亂，這樣的環(huán)境就會(huì)降低房屋自身的價(jià)值。相反，有一定的綠化、有停車位、有公共活動(dòng)場(chǎng)所配套并且整潔干凈的小區(qū)，則有助于房屋價(jià)格的提升；配套設(shè)施是指小區(qū)周邊的超市、銀行、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、學(xué)校、醫(yī)院、藥店、郵局等配備是否齊全，是否方便。擁有完善的生活配套設(shè)施的區(qū)域，對(duì)該區(qū)域的房屋價(jià)格有增值影響；城市規(guī)劃主要是指房屋所在的區(qū)域是否臨近規(guī)劃中的商圈或交通要道，有良好的未來發(fā)展前景將對(duì)該區(qū)域房屋的增值、保值有重大的影響；環(huán)境污染主要是指噪音、灰塵及大氣污染，這將在一定程度上降低房屋的價(jià)值。
二、房屋自身因素
房屋自身因素主要包括房屋成新度、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向、戶型、裝修、物業(yè)類型、通風(fēng)、采光、景觀等，其中對(duì)房屋價(jià)格影響較大的是房屋成新度、產(chǎn)權(quán)狀況、樓層、朝向及戶型格局。
房屋成新度主要根據(jù)房屋的建筑年代來計(jì)算，房屋竣工后即進(jìn)入折舊期，按照理論折舊率，混合結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年，每年的折舊率為2%，當(dāng)然還得結(jié)合該房屋的實(shí)際維護(hù)狀況。一般說來，維護(hù)好的能延長(zhǎng)房屋的使用壽命，從而提高房屋自身價(jià)值。產(chǎn)權(quán)狀況主要分為：商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房等。對(duì)于同一區(qū)位的房屋來說，在其他因素相當(dāng)?shù)那闆r下，商品房的價(jià)格最高，房改房次之，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格最低。樓層對(duì)房屋價(jià)格有較大的影響，一般來說，多層（共六層）住宅以四層為標(biāo)準(zhǔn)，頂層（不帶屋頂花園）最差，一層（不帶花園）次之，二、五層較好、三層最好；或是以四層為標(biāo)準(zhǔn)，頂層（帶屋頂花園）、一層（帶花園）最好，三層次之，二、五層較差。高層住宅則是樓層越高（頂層除外），價(jià)格也越高；朝向?qū)Ψ课莸膬r(jià)格也有一定的影響，但在成都，朝向影響卻不是很明顯；戶型設(shè)計(jì)主要是指房屋整體布局是否合理，客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間的大小及可利用情況等。由于居住觀念的不同，許多于九十年代竣工投入使用的房改房的客廳都偏小，往往只有6
三、市場(chǎng)因素
市場(chǎng)因素是指經(jīng)濟(jì)狀況、宏觀調(diào)控及市場(chǎng)供求狀況等。
經(jīng)濟(jì)狀況包括宏觀經(jīng)濟(jì)狀況、物價(jià)狀況、居民收入狀況等。例如，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于增長(zhǎng)期時(shí)，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求強(qiáng)烈，其價(jià)格也水漲船高；當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于蕭條期時(shí)，社會(huì)對(duì)各種房地產(chǎn)的需求減少，價(jià)格自然會(huì)下降。物價(jià)水平和居民收入水平也與房地產(chǎn)價(jià)格呈同向變動(dòng)。宏觀調(diào)控將直接影響房?jī)r(jià)的高低走勢(shì)，例如，貸款利率的增加，銀行的緊縮貸款、以及第二套房貸的出臺(tái)將平抑房?jī)r(jià)的快速上漲；市場(chǎng)供求狀況對(duì)房屋的價(jià)格影響最大，當(dāng)某一區(qū)域房屋供不應(yīng)求時(shí)，房屋價(jià)格呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)；當(dāng)房屋供應(yīng)量過大時(shí)，房屋價(jià)格就會(huì)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。
四、消費(fèi)者心理因素
消費(fèi)者心理因素主要包括消費(fèi)者的心理障礙、對(duì)房屋的偏好以及交易心態(tài)等。如果不是受經(jīng)濟(jì)制約或價(jià)格上有較大的優(yōu)勢(shì)，人們往往不愿去購(gòu)買二手房，因此，人們?cè)谫?gòu)買二手房時(shí)，對(duì)二手房的價(jià)格認(rèn)同就有一個(gè)不可逾越的心理障礙。購(gòu)房者的偏好及交易心態(tài)對(duì)二手房的價(jià)格也有較大的影響，如果購(gòu)房者特別偏好某一區(qū)域的房屋，或者他們急于買房，那么這些房屋價(jià)格在一定程度上也會(huì)提高。
綜上所述，二手房?jī)r(jià)格是由多種因素綜合影響的結(jié)果，通過對(duì)以上因素的簡(jiǎn)單分析，希望廣大業(yè)主能了解自己房屋的優(yōu)缺點(diǎn)，從而對(duì)其做出客觀的評(píng)價(jià)，對(duì)房屋的價(jià)值也就有了較為理智的認(rèn)識(shí)。
作者：評(píng)估部 劉洪綱