對(duì)房地分估的幾點(diǎn)思考
專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員都知道，房地分估的理論依據(jù)或前提是：
房地收益=房產(chǎn)收益+土地收益
房地價(jià)格=房產(chǎn)價(jià)格+土地價(jià)格
這兩個(gè)公式是一定成立的嗎?我感覺(jué)要使這兩個(gè)公式同時(shí)成立，應(yīng)該有太多的假設(shè)前提了，在此談一下個(gè)人觀點(diǎn)。
房地分估房地合一是房地產(chǎn)估價(jià)中成本法的數(shù)學(xué)模型，同時(shí)也是成本法的前提與基礎(chǔ)。而房地分估價(jià)值等于房地合一價(jià)值也是以馬克思的勞動(dòng)價(jià)值理論為基礎(chǔ)的。成本法的適用性在今天，應(yīng)該還具有廣泛的應(yīng)用意義，主要是因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)階段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)才剛剛從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)手中接過(guò)火炬，一路走來(lái)，市場(chǎng)還相當(dāng)?shù)牟煌晟?，信息也極不對(duì)稱，對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)而言，相對(duì)于其他的資產(chǎn)評(píng)估可能要好一些，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)畢竟已經(jīng)發(fā)展起來(lái)了，有大量的房地產(chǎn)交易與出租經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，為我們進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)提供了一個(gè)巨大的參照平臺(tái)，但是，大量的工業(yè)廠房地產(chǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅房地產(chǎn)等由于交易與市場(chǎng)仍然很不發(fā)達(dá)，成本法仍不失為這類房地產(chǎn)估價(jià)中的主要估價(jià)方法。
我們現(xiàn)在講的成本法主要是重置成本法，下面談?wù)勚刂贸杀痉ǖ母拍顑?nèi)涵與適用范圍。
一、首先，重置成本（重建成本，以下統(tǒng)稱重置成本）是假設(shè)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。成本法中的“重置成本”是重新取得或重新建造全新?tīng)顟B(tài)的房屋所需的各項(xiàng)必要成本、利息、稅金、利潤(rùn)之和，并非絕對(duì)意義上的成本，而是房屋的市場(chǎng)價(jià)值。
其次，房屋重置成本是市場(chǎng)上可以接受的公允重建價(jià)格。房屋的重置成本是建造某一類建房屋的客觀成本，而非實(shí)際成本，是在正常的市場(chǎng)狀況下建造該類房屋最可能的成本。開(kāi)發(fā)商的實(shí)際建造成本若低于它，亦不會(huì)降低該房產(chǎn)的價(jià)值，按馬克思的觀點(diǎn)，那只能形成開(kāi)發(fā)商的超額利潤(rùn)；反之，只會(huì)造成開(kāi)發(fā)商的損失。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商得遵循勞動(dòng)價(jià)值理論。
另外，重置成本并非同類建筑中使用功能、使用條件最佳的價(jià)格。成本法遵循著成本費(fèi)用價(jià)值理論、也同樣遵循著替代原則，根據(jù)替代原理，現(xiàn)有房地產(chǎn)的價(jià)格可以由新建一個(gè)相同效用（而非重建成本，這一點(diǎn)與古建筑有區(qū)別）的替代品的成本來(lái)衡量。因此，重置成本是該類房屋在目前效用下的客觀成本。但嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，成本與功能效用之間并無(wú)絕對(duì)的正相關(guān)關(guān)系，建筑物部分功能效用，如樓層、通風(fēng)、采光、朝向、房間布局等主要取決于建筑設(shè)計(jì)，與其所謂的客觀建造成本無(wú)必然關(guān)聯(lián)。建筑物的最佳功能效用也不是講一定得需要投入高成本，在我們?cè)u(píng)估中，經(jīng)常會(huì)遇到兩幢房屋在單位成本可能接近而功能迥異價(jià)格差異巨大的房產(chǎn)，所以重置成本只能是為了建造模擬估價(jià)對(duì)象所具有的功效、條件下的建筑物時(shí)最可能為市場(chǎng)接受的客觀成本，二者不具有可逆性。
當(dāng)然，重置成本也不能體現(xiàn)建筑物在最高最佳使用方式下的價(jià)格。比如我們實(shí)際面臨著某一評(píng)估對(duì)象，其建筑特征、風(fēng)格、條件等都擺在那里，自然成本也是大致確定的了，但該房屋做何用途（假設(shè)該建筑具備多重用途），只是業(yè)主的權(quán)利了，與重新建造該建筑物的成本價(jià)格并無(wú)必然聯(lián)系，相同重置成本的建筑物可作不同用途使用，若為住宅、若為商業(yè)門面、若為寫(xiě)字樓等等，價(jià)格自然是不一的。房地產(chǎn)估價(jià)遵循最高最佳使用原則，重置成本不能必然體現(xiàn)建筑物在獲利最大使用方式下的價(jià)格。
最后，重置成本根據(jù)馬克思的勞動(dòng)價(jià)值理論，其勞動(dòng)凝結(jié)也應(yīng)該遵循均衡市場(chǎng)狀態(tài)下的價(jià)格。成本法的價(jià)值側(cè)重于投入多少，較少考慮外部市場(chǎng)環(huán)境需求與未來(lái)收益（當(dāng)然也會(huì)有些考慮，只是側(cè)重），這一條在目前是備受爭(zhēng)議，因?yàn)槌杀痉ㄝ^少考慮競(jìng)爭(zhēng)與供需，采用成本法必須得假設(shè)這是一個(gè)長(zhǎng)期均衡市場(chǎng)。即產(chǎn)品的價(jià)格取決于產(chǎn)品的長(zhǎng)期成本。且產(chǎn)出量剛好是市場(chǎng)的需求量，若市場(chǎng)處于非長(zhǎng)期均衡狀態(tài)時(shí)，產(chǎn)品的價(jià)格與成本就不具有可比性了。估價(jià)中遵循公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)和估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)反映估價(jià)時(shí)點(diǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)供求情況下的價(jià)格，重置成本體現(xiàn)了估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格水平下的建造價(jià)格，卻反映不了估價(jià)時(shí)點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)或房地產(chǎn)分類市場(chǎng)的供求關(guān)系。
故重置成本應(yīng)是建筑物市場(chǎng)價(jià)格的一種反映，但不能代表最佳功效狀態(tài)下的建筑物成本，同時(shí)也無(wú)法體現(xiàn)建筑物最高最佳使用狀態(tài)下的價(jià)格，更不能反映估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系下的建筑物價(jià)格。它只能是此類功能效果建筑物在市場(chǎng)供求均衡情況下的平均市場(chǎng)價(jià)格。且成本法的運(yùn)用應(yīng)該是有條件的運(yùn)用，在《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》里還專門講了，成本法不能做為企業(yè)價(jià)值評(píng)估的唯一方法，應(yīng)該選用收益法為主要方法，估計(jì)也這基于此種種原因考慮的。
二、上面盡管有這么多限制或條件，但這并不能影響房地產(chǎn)成本法中的房地分估房地合一的科學(xué)性，房地分估房地合一是成本法的計(jì)算過(guò)程，將一個(gè)整體的房地產(chǎn)從理論上分成幾部分，然后再分級(jí)分解，通過(guò)估價(jià)師客觀的求取，再一一相加，相加后的結(jié)果就是成本法眼中完整的房地產(chǎn)估值，這應(yīng)該是成本法的精神。至于經(jīng)濟(jì)性貶值，這屬于成本法估價(jià)中對(duì)重置建筑物折舊的概念，主要包括三個(gè)部分，實(shí)體性貶值，功能性貶值與經(jīng)濟(jì)性貶值，這些概念尤其是功能性與經(jīng)濟(jì)性貶值實(shí)際上是為了更好地計(jì)求估價(jià)建筑物的客觀成本而提出來(lái)的。另外，受社會(huì)、政府、經(jīng)濟(jì)和物質(zhì)等因素的影響，土地也存在經(jīng)濟(jì)性貶值或其他的損耗，這屬于土地估價(jià)中的因素調(diào)整事項(xiàng)，這些工作是分估時(shí)要做的，房地合一時(shí)就是以一個(gè)完全匹配的土地價(jià)值出現(xiàn)。簡(jiǎn)單的等式就是
房地產(chǎn)價(jià)值=土地價(jià)值+建筑物重置價(jià)值×(1-折舊率)。
三、綜上所述：
1、房地分估房地合一是成本法中運(yùn)用的計(jì)算過(guò)程或估價(jià)路線。其方法客觀上要求房加地既不能大于也不能小于二者之和，否則，方法就不成其方法了。
2、房地合一計(jì)算出來(lái)的結(jié)果是唯一的，不存在大與小的問(wèn)題，這里因?yàn)閮H是一種方法所致，至于與其他方法的比較，從而得出房地合一的結(jié)論大于或小于其估價(jià)結(jié)論都不妥，因?yàn)楸容^的口徑明顯不同，至于與房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值比較，就更難講了，本來(lái)我們的房地產(chǎn)估價(jià)就是模擬市場(chǎng)去發(fā)現(xiàn)與揭示房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，房地產(chǎn)的價(jià)值既是確定與唯一的，也是虛擬與不確定的，所以談不上房地合一評(píng)估價(jià)值去與真實(shí)房地產(chǎn)內(nèi)價(jià)值進(jìn)行具體比較并能完全吻合一說(shuō)，就算復(fù)核估價(jià)報(bào)告，也只是對(duì)估價(jià)程序估價(jià)規(guī)范執(zhí)行等是否符合操作規(guī)范進(jìn)行檢查與復(fù)核，而無(wú)法也不必去評(píng)判估價(jià)的具體結(jié)論，正是基于這個(gè)原因。
3、經(jīng)濟(jì)性貶值或其他的因素修正都是在計(jì)算過(guò)程中（在加和之前）完成，不能是二者加和之后再去乘以一個(gè)折舊貶值率，因?yàn)橥恋嘏c房屋屬性上還不相同，土地一般是進(jìn)行年限修正，不提折舊的。
4、在接手項(xiàng)目之時(shí)，我們需要先行確定具體的估價(jià)路線，根據(jù)估價(jià)規(guī)范，當(dāng)確實(shí)不宜采用成本法時(shí)，就不必采用成本法，不必為房地分估之和等不等于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值而傷神！
作者：評(píng)估部 李浩