房地產(chǎn)評估應(yīng)注意的幾個問題
一、關(guān)于委估物業(yè)用途的確定
在房地產(chǎn)的評估中，盡管委估物業(yè)保持某種用途已多年，但估價人員同樣應(yīng)遵循最有效使用原則，在合法前提下，確定其最佳用途，使其價值最大化。
二、關(guān)于成新率問題
在確定房屋成新率時，一定要將房屋尚可使用年限與土地剩余使用年限相互銜接。實(shí)際操作過程中，要根據(jù)房屋耐用年限服從土地剩余使用年限的原則確定成新率。如1997年建造的框架結(jié)構(gòu)營業(yè)用房，至評估基準(zhǔn)日已使用10年，尚可使用50年，土地剩余使用年期為35年，則該物業(yè)耐用年限為35+10＝45年，其成新率則為1-10/45＝78%。
三、關(guān)于土地使用權(quán)出讓金問題
在房地產(chǎn)過程中，經(jīng)常會遇到一些象“房改房”、“經(jīng)濟(jì)適用房”等項(xiàng)目，它們所涉及的土地往往為“劃撥土地”，我們在用市場比較法或收益現(xiàn)值法對此類物業(yè)進(jìn)行評估時，一定要考慮將其應(yīng)補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金予以剔除。這是因?yàn)椋?/SPAN>
1、用市場比較法評估時，我們所選取的交易實(shí)例價格大多為完整的房地合中的價格，即通過出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)價格，而委估物業(yè)的土地當(dāng)時是通過行政劃撥方式取得的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)報有關(guān)部門審批，辦理出讓時，應(yīng)由受讓方辦理出讓手續(xù)并交納出讓金。
2、用收益還原法評估時，因?yàn)槲覀兯占目陀^純收益的資料均是近期的，是房地合一的綜合純收益，所以在評估通過劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)價值時，同樣要在綜合純收益中剔除國家作為土地所有者應(yīng)獲得的利益，或者在確定估價結(jié)果時，剔除應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。
四、關(guān)于市場比較法評估中有關(guān)修正問題
在采用市場比較法進(jìn)行評估時，應(yīng)針對不同用途房地產(chǎn)，選取不同影響因素，根據(jù)不同影響因素對房地產(chǎn)價值的影響程度確定影響分值，進(jìn)行充分分析和比較。比如住宅房地產(chǎn)應(yīng)更注重區(qū)域自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通條件、購物條件等，而商業(yè)房地產(chǎn)則應(yīng)更注意商業(yè)氛圍、交通便捷度等因素條件。
五、關(guān)于收益法評估的相關(guān)問題
在采用收益法進(jìn)行評估時，在求取房地產(chǎn)凈收益時，對經(jīng)營費(fèi)用項(xiàng)的扣除不能缺項(xiàng)，折舊費(fèi)、管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險費(fèi)、稅費(fèi)一項(xiàng)都不能少，如果沒有產(chǎn)生實(shí)際費(fèi)用的，應(yīng)羅列出來，說明理由。還原利率的確定可根據(jù)所在區(qū)域租售比，結(jié)合國家一定年期的安全利率綜合確定。收益年期應(yīng)結(jié)合建筑物與土地的剩余使用年期綜合確定。
六、關(guān)于估價結(jié)果的分析與確認(rèn)問題
在確定估價結(jié)果的時候，應(yīng)對所采用的評估方法進(jìn)行充分分析，考慮估價方法的適宜性，并參考估價對象所在區(qū)域的價格水平，可采用算述平均或加權(quán)平均綜合確定。
作者：鐘曉蘭