淺析地下停車場(chǎng)價(jià)值影響因素
地下停車場(chǎng)屬于特殊物業(yè)范疇，是指供機(jī)動(dòng)車停放的專用場(chǎng)所，是城市交通基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分。該物業(yè)一般位于住宅、商業(yè)或?qū)懽謽堑牡叵虏糠郑洚a(chǎn)生主要為解決地上停車?yán)щy的問題，同時(shí)也是為了合理利用地下空間。隨著人們物質(zhì)生活水平的提高，越來越多私家車的出現(xiàn)，導(dǎo)致地下停車位呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀況。停車難也成為一種社會(huì)現(xiàn)象，由此越來越多的開車族花高價(jià)購(gòu)買地下停車位，本文就影響地下停車場(chǎng)價(jià)值的因素作簡(jiǎn)單分析，為你在確定地下停車位價(jià)值時(shí)提供參考。
地下停車場(chǎng)為特殊商品范疇，與一般商品不同，談?dòng)绊懫鋬r(jià)值因素前，先說說地下停車場(chǎng)物業(yè)的特點(diǎn)：
1、權(quán)屬的特殊性
地下停車場(chǎng)權(quán)屬一般存在兩種不同情況：開發(fā)商擁有地下停車場(chǎng)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，可對(duì)車位自由行使收益、處分的權(quán)力；地下停車場(chǎng)作為業(yè)主共有部位，建筑面積已進(jìn)行了分?jǐn)偅囄徊荒軉为?dú)出售。
上述兩種情況的存在，導(dǎo)致地下停車場(chǎng)是否存在經(jīng)營(yíng)性，同時(shí)也使得其價(jià)格表現(xiàn)形式呈現(xiàn)多樣化。另外，也有開發(fā)商利用人防工程作為地下停車場(chǎng)的情況。
2、計(jì)量單位的特殊性
商品房存在多種計(jì)量單位(套、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等)，國(guó)家有關(guān)部門對(duì)于應(yīng)該以何種計(jì)量單位作為商品房銷售單位也有相關(guān)規(guī)定，但對(duì)于地下停車場(chǎng)，由于該物業(yè)用途的特殊性，消費(fèi)者比較認(rèn)同的則只有一種：車位，與此同時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)相同建筑面積產(chǎn)生不同車位數(shù)的問題。
3、日常管理和服務(wù)的特殊性
地下停車場(chǎng)除滿足停車這一基本功能外，可能會(huì)衍生出其他功能，當(dāng)然，這種功能主要為解決與機(jī)動(dòng)車相關(guān)的一系列問題，屬于一種配套服務(wù)。這種配套服務(wù)涵蓋面較廣，如：車輛安全檢測(cè)與維修、車輛清潔等。由此，也導(dǎo)致另外一個(gè)話題：地下停車場(chǎng)的日常管理、服務(wù)，這也類似于住宅物業(yè)的小區(qū)配套問題，從某種意義上說，地下停車場(chǎng)的日常管理和服務(wù)質(zhì)量決定了該物業(yè)的檔次。
4、租售對(duì)象的限制性
由于地下停車場(chǎng)主要作為地上物業(yè)的配套服務(wù)設(shè)施，一般情況主要面對(duì)地上物業(yè)使用者，這在客觀上限制了其租售對(duì)象。另外，開發(fā)商在實(shí)際銷售過程中也會(huì)面臨選擇難題，因此，其地下停車場(chǎng)的租售方案總體上不能影響地上物業(yè)的租售是其基本原則。
在充分了解地下停車場(chǎng)特性后，本人就影響地下停車場(chǎng)價(jià)值的因素作簡(jiǎn)單分析：
1、功能性因素
功能性因素（功能折舊）是指由于需求變化、技術(shù)進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等原因而使同類型物業(yè)變得功能不適宜、設(shè)施不足、設(shè)計(jì)不良、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)陋或規(guī)格過時(shí)引起的價(jià)值減損。據(jù)調(diào)查，大多數(shù)物業(yè)（不動(dòng)產(chǎn)）在竣工驗(yàn)收投入使用時(shí)，一般都不存在功能折舊，但地下停車場(chǎng)作為機(jī)動(dòng)車停放場(chǎng)所，卻因設(shè)計(jì)不良導(dǎo)致該物業(yè)價(jià)值的減損，故地下停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)成為影響該物業(yè)價(jià)值的重要因素。
地下停車場(chǎng)設(shè)計(jì)包括：通車道寬度（地下停車場(chǎng)內(nèi)汽車的通車道寬度應(yīng)符合《車庫(kù)設(shè)計(jì)規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定，通車道寬度設(shè)計(jì)過窄不利于車輛的安全停放，從而導(dǎo)致其價(jià)值的減損。反之，擁有較寬的通車道，將利于該物業(yè)價(jià)值的積極體現(xiàn)。）、最小轉(zhuǎn)彎半徑（最小轉(zhuǎn)彎半徑是指汽車回轉(zhuǎn)時(shí)汽車的前輪外側(cè)循圓曲線行走軌跡的半徑。最小轉(zhuǎn)彎半徑設(shè)計(jì)太小不利于車輛安全停放，停車時(shí)容易發(fā)生擦掛事故等，從而導(dǎo)致其價(jià)值的減損。）、緩坡段的設(shè)計(jì)（當(dāng)坡道坡度大時(shí)，為了避免汽車在坡道兩端擦地面設(shè)的緩和線段）、彎道超高的設(shè)計(jì)（為了平衡汽車在彎道上行駛所產(chǎn)生的離心力所設(shè)置的彎道橫向坡度而形成的高差稱彎道超高）、以及停車場(chǎng)坡道、出入口數(shù)量等。
2、基礎(chǔ)設(shè)施條件
眾所周知，基礎(chǔ)設(shè)施條件是影響地下停車場(chǎng)價(jià)值的重要因素之一，地下停車場(chǎng)的基礎(chǔ)實(shí)施條件分為：給水、排水系統(tǒng)、集中供暖系統(tǒng)（嚴(yán)寒地區(qū)）、照明供電系統(tǒng)等幾個(gè)方面。給水、排水系統(tǒng)：無(wú)論是生活給水還是消防給水都應(yīng)符合現(xiàn)行的國(guó)家設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按停車層設(shè)置樓地面排水系統(tǒng)，其排水方式不宜采用明溝；集中供暖系統(tǒng)在嚴(yán)寒地區(qū)顯得特別重要；照明系統(tǒng)的正常運(yùn)作是保證車輛在地下停車場(chǎng)安全停放的重要條件。總而言之，基礎(chǔ)設(shè)施完善的停車場(chǎng)利于其價(jià)值的積極體現(xiàn)。
3、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)
停車場(chǎng)管理系統(tǒng)也是影響其價(jià)值的重要因素之一，設(shè)置中央控制室、指示汽車出入的信號(hào)燈、停車位指示燈、出入口感應(yīng)式讀卡器、自動(dòng)閘門機(jī)、攝像頭等管理設(shè)備的配置將大大提升停車場(chǎng)物業(yè)的檔次。
作者：評(píng)估部 劉洪綱