農(nóng)村集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估探討
開展農(nóng)村集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估工作是推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革，加強(qiáng)農(nóng)村集體土地管理，規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場秩序，維護(hù)土地所有者和土地使用者合法權(quán)益的重要基礎(chǔ)性工作。我們?cè)诔啥际?、都江堰市、郫縣、龍泉驛區(qū)等地開展了農(nóng)村集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估試點(diǎn)工作，在缺乏交易案例的情況下，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線及方法進(jìn)行了探討。下面我們作一介紹，供大家相互交流。
一、相關(guān)背景介紹
（一）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)
1、流轉(zhuǎn)前提
根據(jù)《成都市集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》（成國土資發(fā)【2008】124號(hào)）的規(guī)定，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)必須是合法取得，具體包括：（1）依照法律法規(guī)和政策規(guī)定，辦理了建設(shè)用地批準(zhǔn)手續(xù)的，為合法取得的集體建設(shè)用地；（2）按照審批權(quán)限，經(jīng)國土資源部、四川省國土資源廳、成都市人民政府批準(zhǔn)，實(shí)施農(nóng)村集體建設(shè)用地整理，將整理節(jié)約的建設(shè)用地指標(biāo)掛鉤到符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的區(qū)域使用，為合法取得的集體建設(shè)用地。
2、流轉(zhuǎn)形式
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前成都市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)包括初次流轉(zhuǎn)、再次流轉(zhuǎn)和抵押。初次流轉(zhuǎn)包括出讓、出租【作價(jià)（出資）入股、聯(lián)營視同出讓】等形式，再次流轉(zhuǎn)包括轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等形式。
3、集體建設(shè)用地形態(tài)
目前，我市農(nóng)村集體建設(shè)用地現(xiàn)狀用途主要有：宅基地、獨(dú)立工礦用地、交通用地及水利設(shè)施等，以宅基地為主。流轉(zhuǎn)后的集體建設(shè)用地可以用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營用房。
4、與國有建設(shè)用地的比較
集體建設(shè)用地，即集體土地建設(shè)用地。是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。集體建設(shè)用地所有權(quán)歸集體所有，農(nóng)民只享有使用權(quán)。
國有建設(shè)用地，即國有土地建設(shè)用地。國有建設(shè)用地所有權(quán)歸國家所有。
由此我們看到，集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地的不同之處在于所有權(quán)的不同。在評(píng)估農(nóng)村集體建設(shè)用地時(shí)，可以借鑒城市建設(shè)用地價(jià)格，通過所有權(quán)的修正，即分析兩類地價(jià)的差異，得到農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)格。
二、集體建設(shè)用地地價(jià)定義
（一）用途確定
結(jié)合當(dāng)前集體建設(shè)用地的用地形態(tài)，可分為既有零星集體建設(shè)用地與集中區(qū)集體建設(shè)用地兩種形式。
1、零星集體建設(shè)用地用途
當(dāng)前農(nóng)村既有的集體建設(shè)用地用途主要表現(xiàn)為宅基地及依附于宅基地的零星商服用地，還有部分集體經(jīng)濟(jì)組織的獨(dú)立工礦用地等。根據(jù)《集體土地所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)登記的有關(guān)問題實(shí)施意見》（成國土資發(fā)〔2008〕127號(hào)），我們對(duì)該部分集體建設(shè)用地在用途分類時(shí)主要考慮為商服、宅基地和其他用途（含交通、工礦等）的土地。
2、集中區(qū)集體建設(shè)用地用途
根據(jù)相關(guān)文件的規(guī)定，實(shí)施掛鉤項(xiàng)目或拆院并院項(xiàng)目節(jié)約的集體建設(shè)用地，按照“拆舊區(qū)”與“建新區(qū)”對(duì)應(yīng)的原則使用，直接使用節(jié)約的集體建設(shè)用地，可在土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)劃建設(shè)用地區(qū)或發(fā)展預(yù)留區(qū)使用掛鉤項(xiàng)目的建新區(qū)，可根據(jù)需要報(bào)征為國有用地或保留為集體建設(shè)用地性質(zhì)，拆院并院項(xiàng)目的建新區(qū)保留為集體建設(shè)用地性質(zhì)。因此可以看出，在集中區(qū)建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)后可能存在國有和集體所有兩種形式。其中國有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)其地價(jià)水平的確定可以按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行；集體所有的建設(shè)用地在流轉(zhuǎn)后的用途可以按照實(shí)際用途進(jìn)行設(shè)定，即分為工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營用房等用途。
（二）權(quán)利狀況的確定
兩種不同類型的集體建設(shè)用地，有不同的權(quán)利狀況。其中零星集體建設(shè)用地（如宅基地），一般為當(dāng)?shù)卮迕駸o償取得的，對(duì)這類型的零星集體建設(shè)用地在權(quán)利設(shè)定的時(shí)候，應(yīng)該遵從實(shí)際，設(shè)定為劃撥用地，無使用年期限制。而集中區(qū)的土地權(quán)利狀況的設(shè)定，由于它的流轉(zhuǎn)一般都屬于有償有期限的流轉(zhuǎn)，這一點(diǎn)與國有建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)是相同的，因此該類型建設(shè)用地權(quán)利狀況的設(shè)定也應(yīng)與國有建設(shè)用地設(shè)定一樣。
（三）開發(fā)程度、利用強(qiáng)度
這兩個(gè)方面可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況進(jìn)行設(shè)定，這與國有用地開發(fā)程度和利用強(qiáng)度設(shè)定是一樣的。
三、集體建設(shè)用地評(píng)估技術(shù)思路
由于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)尚處于起步階段，目前缺少土地交易案例，也還未形成集中區(qū)的那種可銷售或租賃的經(jīng)營性房屋，因此無法像國有用地一樣采用市場比較法、假設(shè)開發(fā)法、收益還原法等常用的宗地評(píng)估方法測算農(nóng)村集體建設(shè)用地地價(jià)。
通過市場調(diào)研，我們發(fā)現(xiàn)部分農(nóng)村集體建設(shè)用地通過“單戶聯(lián)建”、“統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建”、“統(tǒng)規(guī)自建”等形式已實(shí)現(xiàn)了土地的流轉(zhuǎn)，我們嘗試從成本的角度來計(jì)算 “單戶聯(lián)建”、“統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建”、“統(tǒng)規(guī)自建”等形式所體現(xiàn)的地價(jià)。
同時(shí)，集中區(qū)如果毗鄰國有建設(shè)用地區(qū)，通過分析兩類用地在取得過程中的差異，對(duì)國有用地地價(jià)水平進(jìn)行修正，得到集體建設(shè)用地地價(jià)。
針對(duì)零星集體建設(shè)用地地價(jià)水平的測算，特別是宅基地的價(jià)格測算，我們本著“不低于當(dāng)?shù)卣鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償”的原則，采用現(xiàn)房安置的，利用等價(jià)交換的原理，用安置房的價(jià)格來替代原有的宅基地及地面附著物的總價(jià)值，再利用剩余法的測算原理剝離出宅基地的價(jià)格。其他零星建設(shè)用地價(jià)格可參照零星宅基地價(jià)格進(jìn)行修正確定。
四、集體建設(shè)用地評(píng)估技術(shù)方法
（一）零星集體建設(shè)用地地價(jià)評(píng)估技術(shù)方法
1、基本資料調(diào)查
根據(jù)前述的評(píng)估思路，本著“不低于當(dāng)?shù)卣鞯匮a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償”的原則進(jìn)行成本測算，以此確定其價(jià)格基礎(chǔ)。根據(jù)補(bǔ)償?shù)膶?duì)象，確定調(diào)查內(nèi)容。1、集體建設(shè)用地地面建（構(gòu)）筑物及其他附著物情況。2、集體建設(shè)用地的范圍及面積等。這些資料可以通過國土部門土地統(tǒng)計(jì)臺(tái)帳得到。3、由于當(dāng)?shù)卦谡鞯剡^程中一般采用現(xiàn)房安置和貨幣化安置兩種安置方案，完成了住房安置的農(nóng)戶就不需要再次對(duì)集體建設(shè)用地（特別是宅基地）進(jìn)行土地使用權(quán)補(bǔ)賠償。因此還需要對(duì)安置住房進(jìn)行調(diào)查，以明確其安置住房的價(jià)值。
2、測算方法
從上述的評(píng)估思路來分析，可以得到這么一個(gè)邏輯關(guān)系：
A = B+C
A：區(qū)域內(nèi)農(nóng)民集中安置住房總價(jià)
B：區(qū)域內(nèi)原建（構(gòu)）筑物總價(jià)
C：區(qū)域內(nèi)原零星宅基地總價(jià)
從上述的公式中可以看出，A如果是貨幣安置就可直接利用，如果是現(xiàn)房安置，也可以通過成本的測算，得到安置住房的價(jià)值；B即拆遷區(qū)原建構(gòu)筑物總價(jià)，可利用當(dāng)?shù)卣鞯匮a(bǔ)賠償標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)際建構(gòu)筑物數(shù)量來確定。C為這個(gè)等式中唯一一個(gè)未知數(shù)?？梢岳玫仁阶儞Q來求?。?/SPAN>
C =A -B
原零星宅基地的平均價(jià)格（元/畝）=（區(qū)域內(nèi)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民集中安置住房總價(jià)-區(qū)域內(nèi)原建（構(gòu)）筑物總價(jià)）/區(qū)域內(nèi)零星宅基地面積。
（二）集體建設(shè)用地集中使用區(qū)地價(jià)
1、調(diào)查內(nèi)容
當(dāng)前集中區(qū)的集體建設(shè)用地均是以“掛鉤項(xiàng)目”或者“拆院并院”項(xiàng)目實(shí)施后，集約利用后節(jié)約的集中可利用的集體建設(shè)用地。在這個(gè)過程中包括的成本主要為：拆遷舊區(qū)拆遷補(bǔ)償成本、農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)成本和建設(shè)用地復(fù)墾成本。
（1）拆遷補(bǔ)償
拆舊區(qū)的拆遷補(bǔ)償主要指該集體建設(shè)用地上的建（構(gòu)）筑物及其他附著物的補(bǔ)償，及該部分零星集體建設(shè)用地（大部分為宅基地）使用權(quán)的補(bǔ)償。
（2）農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)
在“掛鉤項(xiàng)目”或者“拆院并院”項(xiàng)目實(shí)施時(shí)，應(yīng)優(yōu)先按照項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃開展農(nóng)民集中居住區(qū)建設(shè)，其規(guī)劃和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)按照《中共成都市委成都市人民政府關(guān)于進(jìn)一步提高農(nóng)民集中居住質(zhì)量的意見》（成委發(fā)【2008】5號(hào)）執(zhí)行。進(jìn)入農(nóng)民集中居住區(qū)的農(nóng)民，可按照統(tǒng)規(guī)自建的方式按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)建房，也可按成本價(jià)購買項(xiàng)目實(shí)施單位修建的統(tǒng)建房。農(nóng)戶自建房或統(tǒng)建房的占地成本由建房或者購房的農(nóng)戶承擔(dān)。該項(xiàng)目實(shí)施單位主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及基礎(chǔ)設(shè)施等費(fèi)用。
在上述的兩項(xiàng)費(fèi)用中，由于在“拆院并院”項(xiàng)目實(shí)施中一般采用現(xiàn)房安置的方式安置，因此在拆舊區(qū)中的零星集體建設(shè)用地使用權(quán)補(bǔ)償及地面建（構(gòu)）筑物（僅限于一定數(shù)量內(nèi)的，如成都市是以
（3）集體建設(shè)用地復(fù)墾
拆舊區(qū)集體建設(shè)用地上的建（構(gòu)）筑物及其他附著物拆除后，應(yīng)及時(shí)按土地整理項(xiàng)目的相關(guān)要求將集體建設(shè)用地復(fù)墾為耕地。
通過上述思路我們可以整理出集中區(qū)集體建設(shè)用地價(jià)格測算應(yīng)考慮的主要成本因素：（1）整理拆舊區(qū)需支付的成本，主要包括拆舊區(qū)集體建設(shè)用地地面附著物補(bǔ)償費(fèi)、集體建設(shè)用地復(fù)墾費(fèi)；（2）農(nóng)民集中居住需支付的成本，主要包括集中居住區(qū)地面附著物補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、集中居住住房建設(shè)及過渡費(fèi)用等；（3）不可預(yù)見費(fèi)等；以上述成本之和作為不同區(qū)域的成本積算價(jià)格，并綜合確定對(duì)應(yīng)用途的集中區(qū)地價(jià)。相關(guān)信息