帶租約的房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估的幾點(diǎn)思考
根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定，帶租約的房地產(chǎn)在租約內(nèi)采用租約約定的租金水平，租約外的采用市場(chǎng)水平，這個(gè)規(guī)定合理嗎？
第一：如果雙方當(dāng)事人在簽約的過(guò)程中是真實(shí)的意思表現(xiàn)，這個(gè)約定的租金水平與市場(chǎng)水平相差不大，按規(guī)范進(jìn)行結(jié)果不會(huì)偏差很大。但是，如果雙方是關(guān)聯(lián)公司或惡意誤導(dǎo)評(píng)估公司的，這個(gè)約定有沒(méi)有約束力？當(dāng)然，評(píng)估師有他自己的判斷能力，但沒(méi)有分辨租約真實(shí)與否的資格，按規(guī)范進(jìn)行結(jié)果會(huì)高估或低估。
第二：有人先按規(guī)范要求進(jìn)行估價(jià)，然后再按市場(chǎng)水平估價(jià)，并考慮違約成本，得出其評(píng)估價(jià)格，按理好像趨于真實(shí)，這種方法可行否?對(duì)于這種不真實(shí)的合同，或真實(shí)的合同，如何按規(guī)范進(jìn)行估價(jià)?得出一個(gè)規(guī)范的價(jià)格。分為三種情況：租約租金大于市場(chǎng)租金，租約租金與市場(chǎng)租金差異不大，租約租金小于市場(chǎng)租金。按照道理，一般開(kāi)出高于市場(chǎng)租金的價(jià)格給承租人還價(jià)，但是高開(kāi)幅度一般在10％左右，而成交價(jià)格一般在開(kāi)出價(jià)格的85％－95％，即市場(chǎng)價(jià)的95％－105％，一般可以視為正常。不算高于或低于市場(chǎng)租金。評(píng)估中可以考慮也可以不考慮，對(duì)估價(jià)結(jié)果影響都是可以接受的范圍。
如果租約租金大于市場(chǎng)租金，這要看承租人與出租人是否為關(guān)聯(lián)關(guān)系啦，如果是關(guān)聯(lián)方，租金長(zhǎng)期持續(xù)可靠性較差，一方完全可以以無(wú)法承受租金要求減租或退租。如果是大型企業(yè)或者國(guó)際知名連鎖企業(yè)，這也要看看租約背后是否有其他交易，或者是否是在租金較高時(shí)候簽訂的長(zhǎng)期租約。而知名企業(yè)在租賃談判中的侃價(jià)能力一般都很強(qiáng)，讓租金高于市場(chǎng)租金，一般是不可思議的事情。因此，租約租金超出市場(chǎng)租金，評(píng)估是要結(jié)合評(píng)估目的，在抵押估價(jià)中，基于謹(jǐn)慎原則，對(duì)高于市場(chǎng)租金的租約，原則上不予考慮。但對(duì)于履約能力強(qiáng)的企業(yè)在租約高時(shí)簽訂的租約，退出成本高，如豪華裝修夜總會(huì)、餐廳等（我以前評(píng)估遇到一個(gè)承租戶，97年簽的20年合同，其租約租金高于現(xiàn)在市場(chǎng)租金，由于退出成本很高，光裝修投入就在4000元/平方米以上，盡管租約租金很高，但是退出成本更高，因此，雖然市場(chǎng)租金大幅下降，還得履約），這個(gè)時(shí)候可以結(jié)合其經(jīng)營(yíng)情況、履約能力考慮租約租金對(duì)評(píng)估價(jià)值的正面影響。
對(duì)于租約租金低于市場(chǎng)租金的情形，這種情形經(jīng)常遇到，因?yàn)槟壳白饨鹫幱谏仙A段，前幾年簽訂的租約租金一般都低于市場(chǎng)租金，買賣不破租賃，租約對(duì)物業(yè)評(píng)估價(jià)值的負(fù)面影響，一般需要結(jié)合估價(jià)目的和剩余租期具體情況，酌情考慮。對(duì)于抵押估價(jià)而言，一般剩余租期2年內(nèi)的，可以不考慮，因?yàn)榻杩钇谝话?SPAN lang=EN-US>1年，出事后處置（催告、訴訟、拍賣）大約也需要1年，2年一過(guò)，租期也就結(jié)束啦。但是租約情況需要在抵押報(bào)告中揭示，不予考慮的理由也得說(shuō)明。對(duì)于長(zhǎng)期租約（5年以上），必須考慮租約對(duì)價(jià)值的影響，市場(chǎng)比較法和成本法估價(jià)難以體現(xiàn)租約租金對(duì)價(jià)值的影響，收益法收益從租約方法能客觀反映有租約情形下的價(jià)值。估價(jià)中應(yīng)該保證三種方法的價(jià)值內(nèi)涵一致。
關(guān)聯(lián)關(guān)系（如子公司與母公司、業(yè)務(wù)往來(lái)、親朋好友以及有其它利益關(guān)系等）我們稱之為有利害關(guān)系，有利害關(guān)系的房地產(chǎn)租賃合同背后存在著房租以外的其它交易，約定的租金水平往往明顯高于或低于市場(chǎng)租金，其高出或低于市場(chǎng)租金的部分也通過(guò)房租以外的其它方式彌補(bǔ)，也就是說(shuō)，租約租金與市場(chǎng)租金的差額部分歸根結(jié)底不是由房地產(chǎn)本身帶來(lái)的，而是關(guān)聯(lián)關(guān)系的其它交易在房租中的體現(xiàn)形式，因此有利害關(guān)系的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)采用租約租金有高估或低估之嫌。
“惡意誤導(dǎo)”合同，即惡意串通或故意高簽（或低簽）租金，致使合同租金明顯高于或低于市場(chǎng)租金水平，試圖達(dá)到非法目的（如高額貸款、拆遷補(bǔ)償或少繳稅費(fèi)等）。此類合同依據(jù)《合同法》第五十二條第二款、第三款之規(guī)定，屬無(wú)效合同。無(wú)效合同當(dāng)然不能作為收益法估價(jià)的依據(jù)。
作者：李浩