成都市中心城區(qū)2010年房市淺析
(一)、房市回顧
2009年下半年，成都市中心城區(qū)新建商品房成交面積除8月環(huán)比小幅下降以外，其余月份環(huán)比均上升，7月、12月環(huán)比甚至超過(guò)65%。
同樣，二手房市場(chǎng)也反映出與新建商品房基本一致的趨勢(shì)，波谷和波峰均出現(xiàn)在相同的月份。但與新建商品房相比，除2月份以外，二手房成交量未出現(xiàn)大起大落的極端，表現(xiàn)出相對(duì)穩(wěn)定性。
從今年上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不難看出，成都樓市今年仿佛坐上了“過(guò)山車”。
第一次波谷：去年12月份以來(lái)，34天內(nèi)中央連出5拳調(diào)控樓市，尤其是
第一次波峰：隨著市場(chǎng)對(duì)政策的解讀和吃透，且賣方市場(chǎng)于09年的火爆市場(chǎng)儲(chǔ)夠了“過(guò)冬糧”撐住房?jī)r(jià)，而購(gòu)房者在沉靜的短暫等待中對(duì)房?jī)r(jià)下降失去信心終而出手，于是2、3、4月成交量環(huán)比大幅上升。
第二次波谷：基于市場(chǎng)熱度和房?jī)r(jià)上升壓力，
第二次波峰：到7月份，“國(guó)十條”明顯顯現(xiàn)出后勁不足，8月，部分積壓許久的剛需購(gòu)房者不再觀望，成交量開(kāi)始回升，9月更是環(huán)比上升95%，成交面積今年首次超過(guò)百萬(wàn)大關(guān)。于是，9.29“新國(guó)十條”應(yīng)市而來(lái)，但讓人大跌眼鏡的是商品房銷量反而呈現(xiàn)井噴趨勢(shì)。
面對(duì)商品房限貸、商貸提息、公積金貸款提息等種種“不利因素”，在全國(guó)樓市成交量普遍下滑的背景下，成都樓市成交量為何逆市上升？為何首輪調(diào)控后成都房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)短暫慘淡，二次調(diào)控后反而異?；鸨?？
開(kāi)發(fā)商方面：隨著“金九銀
購(gòu)房者方面：近期的成交量的攀升是購(gòu)房者的觀望態(tài)度減弱甚至減無(wú)的表現(xiàn)，4月的新政直至如今，政府宏觀調(diào)控政策并沒(méi)有使購(gòu)房者見(jiàn)到實(shí)惠，反而在一定程度上“誤傷”了剛性需求者。購(gòu)房者尤其是剛性需求者對(duì)房?jī)r(jià)下降的預(yù)期下降，紛紛在房地產(chǎn)傳統(tǒng)意義上的“金九銀
（三）、房市展望
目前的市場(chǎng)狀況越來(lái)越讓人摸不著頭腦。面對(duì)不斷攀升的銷量，是否意味著到了購(gòu)房最佳時(shí)期？今后的房市究竟去往何方？
首先，二次調(diào)控開(kāi)始后，出臺(tái)細(xì)則的各市成交量紛紛應(yīng)聲而落，無(wú)一例外。一言以蔽之——成都樓市的走向，關(guān)鍵在于政府的態(tài)度。成都如此飆升的成交量是否會(huì)引發(fā)市政府的地方性調(diào)控政策，如“限購(gòu)令”等，若市場(chǎng)無(wú)法自控致使調(diào)控細(xì)則出臺(tái)，相信成交量也會(huì)應(yīng)聲而下。
其次，中央對(duì)樓市的調(diào)控態(tài)度非常堅(jiān)決，如果不能遏制房?jī)r(jià)，國(guó)家還可能持續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策繼續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控。在這樣的大背景下，房?jī)r(jià)下滑也將成為可能。
再次，地鐵4號(hào)線今年內(nèi)就將動(dòng)工，2013年建成，3號(hào)線也將盡快啟動(dòng)施工，這勢(shì)必將成為未來(lái)成都樓市的強(qiáng)心針和催化劑。
最后，10月成都市土地市場(chǎng)相對(duì)活躍，地王再次產(chǎn)生，樓面地價(jià)再次刷新，11月也有重要地塊將出讓。地價(jià)的刷新使明年的房?jī)r(jià)可見(jiàn)一斑。
綜上所述，成交量若繼續(xù)放量上升，將加大地方性調(diào)控政策出臺(tái)的可能性；可以預(yù)見(jiàn)地，地鐵沿線物業(yè)將會(huì)成為熱點(diǎn)，即使市場(chǎng)凄冷仍會(huì)獨(dú)秀一枝。
作者：張恒明、田璐