小城鎮(zhèn)基準地價評估若干問題小議
——以郫縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地定級與基準地價更新為例
基準地價作為城鎮(zhèn)土地市場的指導性價格，是政府管理和調(diào)控土地市場的基本手段，是顯化土地資產(chǎn)價值、核算土地資產(chǎn)收益、確定土地使用權(quán)出讓底價的主要依據(jù)。我公司于2011年2月至5月開展了郫縣14個城鎮(zhèn)基準地價更新工作，筆者在工作中發(fā)現(xiàn)，小城鎮(zhèn)基準地價評估中存在若干問題，需要根據(jù)實際有針對性采取措施加以解決。
一、特 點
郫縣位于川西平原腹心，距成都市區(qū)
隨著郫縣經(jīng)濟的迅速發(fā)展，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的加快，紅光、團結(jié)、三道堰及安德等其城鎮(zhèn)規(guī)模不斷擴大，城鎮(zhèn)內(nèi)開發(fā)大量樓盤，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場也開始活躍。
唐元、古城、唐昌新勝片區(qū)等城鎮(zhèn)基礎設施較為落后，繁華地帶集中在農(nóng)貿(mào)市場周邊區(qū)域或者一、兩條主要街道上，商業(yè)用地一般分布在街道兩旁，居住用地也集中在附近,城鎮(zhèn)用地相對集中、密集，城區(qū)面積偏小。
根據(jù)最新城市規(guī)劃，郫縣工業(yè)用地均分布在成都現(xiàn)代工業(yè)港（包括紅光鎮(zhèn)北片區(qū)、德源鎮(zhèn)南片區(qū)和安德川菜產(chǎn)業(yè)化園區(qū)），在工業(yè)集中區(qū)之外的區(qū)域，一律不再新上工業(yè)項目。對于各鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)狀零星企業(yè)要通過騰地拆遷的方式逐步集中到工業(yè)集中區(qū)內(nèi)。
二、問 題
（一）土地定級問題
1、古城鎮(zhèn)、唐昌新勝片區(qū)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)用地規(guī)模小, 人口較少，基礎設施落后，其定級面積小于1平方公里，多是沿著一條城鎮(zhèn)主干道或圍繞農(nóng)貿(mào)市場布局，尚未形成網(wǎng)絡化，服務半徑也較小。實際調(diào)查中，規(guī)模較小的城鎮(zhèn)內(nèi)部發(fā)展水平一致、土地利用形態(tài)差異小，特別是住宅用地，整個定級范圍內(nèi)房屋售價基本無差異，難以劃分出土地級別。
2、隨著富士康的成功引進，德源鎮(zhèn)土地利用形態(tài)發(fā)生了巨大變化，富士康成都產(chǎn)業(yè)基地旁邊，一個為富士康等企業(yè)配套，可容納數(shù)十萬人的“德源新城”正在規(guī)劃建設中。郫縣分區(qū)規(guī)劃調(diào)整（2010年），德源鎮(zhèn)主要為工業(yè)園區(qū)及富士康生活配套區(qū)，功能分區(qū)明顯。按照傳統(tǒng)的土地定級思路，其成果不能很好的反應德源鎮(zhèn)實際情況，不利于政府的土地管理。
（二）土地估價問題
1、土地市場不發(fā)育
小城鎮(zhèn)的土地市場還處于初級階段，部分土地、房產(chǎn)交易私下形成，同時在土地交易中隱瞞價格的現(xiàn)象突出，交易雙方為了躲避或少交稅費而經(jīng)常少報、瞞報房地交易價格，致使信息嚴重失真，給評估工作帶來很多不便。
2、交易形式單一
城鎮(zhèn)基準地價更新工作搜集的資料主要有房地出租樣點資料、2手房買賣樣點資料、商品房出售、土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓、征地樣點資料等。但實際工作中，部分小城鎮(zhèn)的土地、房產(chǎn)交易形式單一，主要為房屋出租樣點，其他如房屋買賣、土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓和征地樣點等資料較少。并且房地出租資料中絕大部分是商業(yè)用途的樣點，住宅用途的樣點很少，致使樣點數(shù)量不滿足統(tǒng)計理論要求。
在樣點資料調(diào)查中，只在城鎮(zhèn)中心區(qū)域收集到樣點，而在城鎮(zhèn)邊緣多為居民自建房，無交易樣點。這導致在基準地價評估中,樣點分布不均,梯度變化較大,缺少過渡地帶,往往一個十字路口就成為城鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點布局中的分界線。
住宅出租樣點中由于出租人未考慮地租地價，許多樣點測算地價為負值，地價相差懸殊。同時，隨著城鎮(zhèn)規(guī)劃的實施，大部分工業(yè)企業(yè)外遷，多集中在工業(yè)園區(qū)內(nèi)，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)部無工業(yè)樣點。
三、方 法
（一）土地級別劃分思路
對郫縣14個鄉(xiāng)鎮(zhèn)資料的分析整理，結(jié)合各鄉(xiāng)鎮(zhèn)實際情況，我們提出相應土地級別劃分思路：
1、對于郫縣三道堰鎮(zhèn)等規(guī)模較大鄉(xiāng)鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)分區(qū)明顯，這類鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價評估按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》進行綜合定級和基準地價評估。
2、郫縣新勝鎮(zhèn)等部分小城鎮(zhèn)、其評價范圍小于1.0平方公里。城鎮(zhèn)規(guī)模小、城鎮(zhèn)內(nèi)部發(fā)展水平差異較小，影響地價的的因素如商服繁華度、道路通道度及基礎設施狀況等影響半徑小，評價范圍無明顯差別。
針對這部分小城鎮(zhèn)，不進行城鎮(zhèn)內(nèi)土地級別劃分，僅建立鄉(xiāng)鎮(zhèn)指導價。
3、友愛釋迦橋片區(qū)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，規(guī)模小，商業(yè)網(wǎng)點、公用設施等較為集中，尤其是商業(yè)網(wǎng)點，多是沿著一條城鎮(zhèn)主干道或圍繞農(nóng)貿(mào)市場布局。在整個評價范圍內(nèi)，商業(yè)鋪面租金相差較大、級差收益明顯；住宅用地利用形態(tài)基本一致，住房售價無差異。
針對這部分小城鎮(zhèn)，按《規(guī)程》進行綜合定級劃分，在級別劃分的基礎上，結(jié)合樣點測算確定商服用地級別價；而對住宅及工業(yè)用地地價，整個評價范圍內(nèi)無差異，只確定一個價格。
4、德源鎮(zhèn)基準地價更新，結(jié)合其實際情況，項目組考慮從土地利用現(xiàn)狀及規(guī)劃利用條件等兩個方面，采用“均質(zhì)地域劃分”的形式更能反映其實際情況。
（二）基準地價確定思路
1、樣點地價測算
根據(jù)外業(yè)調(diào)查資料整理分析，各小城鎮(zhèn)中商業(yè)用地比較發(fā)達，樣點資料也較多，因此在小城鎮(zhèn)商業(yè)基準地價評估中均可采用收益還原法，再配以剩余法進行驗證。
對于小城鎮(zhèn)住宅出租者來說，他們很少考慮地租與地價的關(guān)系，只要稍微有一些租金他們就會將房屋租給承租者，這類樣點采用收益還原法測算的地價數(shù)值很小甚至為負值，不能客觀地反映出實際地價水平。對于小城鎮(zhèn)而言主要采用剩余法。首先，小城鎮(zhèn)房產(chǎn)交易中地價隱含在房價中，用剩余法可以將土地價值從房產(chǎn)交易價格中分離出來；其次，土地和建筑物的售價、土地開發(fā)費用等資料的真實性較高，因此使用剩余法評估基準地價是最為合適的。
對于工業(yè)用地而言，成本法是比較合理的。小城鎮(zhèn)工業(yè)用地交易資料較少，加之大部分工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益差，甚至可能是虧損企業(yè)，不能以效益資料評估基準地價。而且工業(yè)用地流轉(zhuǎn)、交易少，也不能以交易資料評估基準地價，故采用成本法來評估。
2、基準地價平衡
根據(jù)區(qū)位論和地租理論，不同區(qū)域、不同行政級別應該根據(jù)區(qū)域?qū)嶋H情況，綜合的有側(cè)重的選擇相關(guān)因素因子，運用多因素綜合評價方法，經(jīng)過聚類分析、級差收益測算和專家評議等多種方法的相互驗證、相互補充，確定土地等別。因此，選取了城鎮(zhèn)區(qū)位、城鎮(zhèn)集聚規(guī)模、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平及商業(yè)房屋租金等因素因子，并對其進行量化，得出各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的因素綜合作用分值，利用該分值對進行等級劃分。
對于市場交易案例較少的地區(qū)，尤其是經(jīng)濟欠發(fā)達、規(guī)模較小的城鎮(zhèn)的基準地價評估，單單依靠現(xiàn)有的房地出租、出售、土地出讓轉(zhuǎn)讓等資料，難以客觀的評價其各類用地的地價水平。根據(jù)城鎮(zhèn)土地分等成果，對于這些城鎮(zhèn)可以采取比較法、分等分值法等進行地價評估，然后以該鎮(zhèn)的樣點交易地價進行修正，以便宏觀上把握地價水平。
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地分等和基準地價評估工作是同時進行的，在進行各鎮(zhèn)的基準地價評估過程中，首先進行了土地分等，然后運用分等成果，將同一等別的城鎮(zhèn)土地市場交易樣點資料，按最終劃分的土地等別，選取各等別內(nèi)房地出租、出售、商品房開發(fā)、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓等商業(yè)、住宅和工業(yè)用途樣點資料歸并到一個數(shù)據(jù)庫，利用有效樣點分別測算商業(yè)、住宅和工業(yè)用地等別平均地價，然后由地方土地管理部門和專家進行專題論證，根據(jù)多方意見對土地等別和地價進行適當調(diào)整，以確定各等別分用途土地價格，據(jù)此以等別價來控制各鎮(zhèn)的基準地價，實現(xiàn)縣域范圍內(nèi)的地價平衡。
作者 楊德明