關(guān)于不動產(chǎn)估價結(jié)果確定環(huán)節(jié)的思考
目前，在不動產(chǎn)估價結(jié)果確定環(huán)節(jié)，一般都遵循現(xiàn)行估價規(guī)范的相關(guān)規(guī)定，針對各評估方法的試算價格，在陳述理由的基礎(chǔ)上，選擇（1）眾數(shù)法（2）中位數(shù)法（3）算術(shù)平均值法（4）加權(quán)平均值法（5）以一個試算價格為準(zhǔn)等方法中的一種確定最終估價結(jié)果。在現(xiàn)實操作中，往往因作業(yè)周期偏短、評估背景資料缺失等原因, 只選用了兩種評估方法進(jìn)行測算，定價時眾數(shù)法、中位數(shù)法極少采用；加權(quán)平均值法也因各試算價格的權(quán)重取值困難、容易產(chǎn)生歧義被刻意回避，估價師更多采用算術(shù)平均值法；或直接以一種試算價格確定最終估價結(jié)果。
實例一：某商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款目的估價項目。選用市場比較法、收益法測算，各試算價格分別為8000元/㎡、7500元/㎡，一般習(xí)慣按謹(jǐn)慎性原則, 多以偏低的7500元/㎡確定最終價格；或評判兩試算價格可信度相當(dāng)，以算術(shù)平均值7750元/㎡確定最終價格。
實例二：預(yù)測某商業(yè)地產(chǎn)拍賣成交價項目（起拍價為3050元/㎡）。選用市場比較法、剩余法進(jìn)行測算，各試算價格分別為3430元/㎡、3900元/㎡。樂觀考慮投資預(yù)期，可以3900元/㎡預(yù)測成交價；或以穩(wěn)健并兼顧兩試算價格，以平均值3665元/㎡預(yù)測拍賣地塊成交價。
然而，這種中規(guī)中矩、“唯數(shù)據(jù)”定價的程式化操作，明顯缺失估價師對價格的專業(yè)判斷、主張，定價根基不牢固、估價結(jié)果缺乏說服力，已逐漸受到質(zhì)疑，不僅直接影響估價結(jié)論的客觀性，甚至動搖了估價報告的專業(yè)性。如上述實例一，對未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利的公開市場價格，簡單地將謹(jǐn)慎原則用于定價環(huán)節(jié)，有失公正，令債務(wù)人難以釋懷而提出異議；以算術(shù)平均值定價，債權(quán)人出于風(fēng)險考慮也有微詞。至于實例二，僅依托相當(dāng)單一的數(shù)據(jù)定價，給人“紙上談兵”的空洞、機(jī)械感，缺失定價充分的分析, 即“估”價過程，定價明顯粗糙，還很可能導(dǎo)致預(yù)測價格不準(zhǔn)，大失估價師專業(yè)水準(zhǔn)。
事實上，作為不動產(chǎn)專業(yè)估價，在最受委托方關(guān)注、最應(yīng)出彩、最彰顯估價師專業(yè)水平的估價結(jié)果確定環(huán)節(jié)，在格式化報告中被進(jìn)一步程式化，忽略甚至完全缺失了估價師的專業(yè)分析、專業(yè)主張，只有唯數(shù)據(jù)的“評”，很難看到估價師經(jīng)驗判識和對價格調(diào)整意見個性分析的“估”，致使定價依據(jù)萎縮為簡單的數(shù)據(jù)處理而已，可以說這是目前不動產(chǎn)估價結(jié)果確定環(huán)節(jié)常見的一大敗筆—只有“評”、“少估”、甚至缺失。
其實，在估價結(jié)果確定環(huán)節(jié)，估價師利用扎實的專業(yè)積累、借助估價經(jīng)驗、對試算價格有針對性分析評判，輔以必要的調(diào)整手段，就可以消化試算價格的一些硬傷，轉(zhuǎn)“敗筆”為“亮點”，使估價結(jié)果有理有據(jù)，擲地有聲，實現(xiàn)對整個估價報告“畫龍點睛”的效果。
比如實例一的執(zhí)業(yè)估價師，在對試算價格適宜性、可性度分析評判后，進(jìn)一步指出：在估價時點，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、住房“限購”的背景下，商業(yè)房地產(chǎn)盡管控制明顯、經(jīng)營普遍乏力但市場售價節(jié)節(jié)攀升，市場預(yù)測空前高漲，有透支預(yù)期之嫌；而現(xiàn)實客觀的租賃、經(jīng)營狀況更能貼切地反映當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值。因此，收益法試算價格可信度相對較高，以此為據(jù)并結(jié)合估價師對區(qū)域同類商業(yè)房地產(chǎn)市場的專業(yè)判斷，選擇以收益法試算價格7500元/㎡為最終價格結(jié)果。如此定價，應(yīng)有相當(dāng)說服力。當(dāng)然，若選用加權(quán)平均值法定價，分別賦收益法、市場比較法的試算價格權(quán)重值。（前者權(quán)重值應(yīng)高于后者）以加權(quán)平均值確定最終估價結(jié)果也有較高的說服力。
再比如實例二，作為拍賣交易價預(yù)測，執(zhí)業(yè)估價師在定價環(huán)節(jié)不拘泥試算價格“評測”，更重要地是對土地市場行情的分析，鮮明地提出專業(yè)主張，大膽嘗試“估”價。包括利好面陳述：較長時期以來主城區(qū)供地量稀少、拍賣土地地處主城區(qū)熱點開發(fā)區(qū)、其規(guī)劃用地條件良好、商業(yè)地產(chǎn)因住房“限購令”日漸受追捧、近期土地拍賣溢價率普遍較高。不利面分析：“限貸”“限房”背景下、開發(fā)商銀根緊縮，可能引領(lǐng)樓市的觀望情緒、起拍價與區(qū)域土地歷史成交價接近、所在區(qū)域同類物業(yè)潛在供應(yīng)量，大未來競爭激烈。各種因素疊加，估價師得出綜合判斷：該宗地市場拍賣行情應(yīng)當(dāng)平和，溢價率不會太高。再衡量各試算價格、起拍價，決定以市場比較法試算價格3430元/㎡為定價基礎(chǔ)，以起拍價10%的溢價額度作控制，將試算價格作小幅調(diào)整后，按3350元/㎡預(yù)測拍賣成交價。事實證明，該宗地最后以3280元/㎡（溢價率7.5%）的價格成交?！霸u”“估”綜合定價的預(yù)測結(jié)果，較為準(zhǔn)確、令人信服。
當(dāng)然，在誠信體系尚不健全的今天， “評”與“估”有機(jī)結(jié)合、綜合定價方式增大了估價師對估價結(jié)果的自由裁定權(quán)，直接考量估價師的職業(yè)操守和執(zhí)業(yè)水平，挑戰(zhàn)估價師的客觀、獨立、公正性。但基于“評”與“估”的有機(jī)結(jié)合，能增強(qiáng)估價結(jié)論的客觀性，有效增加估價報告的“分量”，提高估價師專業(yè)形象的考慮，期盼估價師更多地嘗試、采用；也由衷地希望，修訂中的相關(guān)估價規(guī)范和技術(shù)指導(dǎo)意見能進(jìn)一步予以肯定、明確。
作者 徐 濤