從世聯(lián)地產(chǎn)的股價(jià)暴跌看房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)來臨
世聯(lián)地產(chǎn)是一家在深圳中小板上市的房地產(chǎn)中介服務(wù)公司，其主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)代理銷售業(yè)務(wù)、顧問策劃業(yè)務(wù)、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)三大塊，業(yè)務(wù)市場(chǎng)主要包括以深圳為中心的華南地區(qū)，以上海為中心的華東地區(qū)，以北京為中心的華北地區(qū)，是全國(guó)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)最大的公司之一。其業(yè)務(wù)處在房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈的下游，對(duì)市場(chǎng)的變化反應(yīng)最為敏感。
一、 股價(jià)是市場(chǎng)的晴雨表。
世聯(lián)地產(chǎn)于2009年8月在深圳中小板上市，在經(jīng)歷了2008年世界金融危機(jī)的短暫沖擊后，業(yè)績(jī)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速升溫而逐年上升，其股價(jià)的變化也一直堅(jiān)挺，雖然國(guó)家從2010年開始進(jìn)行了宏觀調(diào)控，但隨著國(guó)內(nèi)物價(jià)的上漲，通貨膨脹越發(fā)嚴(yán)重，在人們投資渠道狹窄的情況下，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，成交量高居不下。高成交量給公司業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來了充分的保證，其營(yíng)業(yè)收入除2008年外每年都保持了40%-70%的增長(zhǎng)，凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)也在60%-120%，雖然房地產(chǎn)板塊今年隨國(guó)家宏觀調(diào)控而走低，但世聯(lián)地產(chǎn)的股價(jià)一直在16-24元波動(dòng)。隨著在中小板上市的成功，募集的資金達(dá)6億多元，世聯(lián)地產(chǎn)也開始了全國(guó)范圍的擴(kuò)張，從以深圳為中心的華南地區(qū)，迅速擴(kuò)張至以上海為中心的華東地區(qū)，和以北京為中心的華北地區(qū)，品牌優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大，是國(guó)內(nèi)唯一上市的房地產(chǎn)中介服務(wù)公司。
二、股價(jià)暴跌
隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的持續(xù)深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)在限購(gòu)、限貸等政策的夾擊下，其發(fā)展的步伐逐漸放緩，特別是以北京、上海、廣州、深圳為代表的一線城市，成交量大量萎縮，據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京今年二、三季度的房屋成交量?jī)H相當(dāng)于去年的50%-60%。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，給世聯(lián)地產(chǎn)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)帶來隱憂。今年以來，世聯(lián)地產(chǎn)的股價(jià)一直在20-17元徘徊。而在今年國(guó)慶節(jié)后剛剛結(jié)束的這一周，世聯(lián)地產(chǎn)的股價(jià)突然暴跌，短短一周，即下跌了20%，以后在短短的九天里，股價(jià)暴跌了30%。作為一年多來，最堅(jiān)挺的一支地產(chǎn)股，世聯(lián)地產(chǎn)終于從神壇里跌落下來了。
三、事出有因
在資本市場(chǎng)，向來有著“沒有無緣無故的跌，只有無緣無故的漲”的說法，世聯(lián)地產(chǎn)的暴跌也是事出有因。與此同時(shí)，公司發(fā)布公告，對(duì)第三季度業(yè)績(jī)進(jìn)行了修正，由第二季度預(yù)測(cè)增長(zhǎng)0-30%修正為下降0-5%，公司對(duì)此的解釋為：“業(yè)績(jī)修正一方面由于限購(gòu)和限貸政策拉長(zhǎng)了完成房屋買賣的時(shí)間跨度（即從“購(gòu)房者支付定金”到“開發(fā)商收到銀行按揭貸款”的時(shí)間）,使得公司已實(shí)現(xiàn)的代理銷售額確認(rèn)為代理結(jié)算業(yè)務(wù)收入的速度變慢，另一方面由于經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，成本費(fèi)用的增長(zhǎng)速度快于營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)速度”。
從公司給出的解釋中，我們可以看出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量的不斷萎縮，公司收入的增長(zhǎng)幅度在放緩，第三季度收入雖然同比增長(zhǎng)了31%，但相比1-9月增長(zhǎng)40.6%已經(jīng)放緩。同時(shí)公司的經(jīng)營(yíng)成本增加了49.69%，其增加的幅度超過收入的增加。應(yīng)收帳款也比年初增加了99.95%。公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)值，所以公司對(duì)三季度業(yè)績(jī)的修正由預(yù)增變?yōu)轭A(yù)降也是情理之中。
我們相信其它房地產(chǎn)公司在國(guó)家宏觀持續(xù)調(diào)控下，也將經(jīng)歷銷售困難，收入下降，同時(shí)，經(jīng)營(yíng)成本與融資成本上升，資產(chǎn)與存貸流轉(zhuǎn)變慢，現(xiàn)金流枯竭，最終業(yè)務(wù)下滑，進(jìn)入企業(yè)發(fā)展的“冬天”。可以預(yù)見房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“拐點(diǎn)”即將來臨。