成本法+收益法在加油站拆遷評(píng)估中的實(shí)踐與應(yīng)用
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展在道路改造和城市擴(kuò)容改造過(guò)程中，常會(huì)遇到加油站動(dòng)遷的情況。對(duì)加油站的評(píng)估通常有兩種方案，一是保留經(jīng)營(yíng)權(quán)，加油站原地向后搬遷或另選址搬遷，另一就是終止經(jīng)營(yíng)權(quán)拆遷?，F(xiàn)價(jià)段，加油站效益較好，本著和諧拆遷的原則，大多數(shù)地方拆遷采用第一種方案。
一、加油站評(píng)估的適用方法
加油站因存在客觀收益，適用收益法評(píng)估，又因加油站位置稍有差異，收益差別較大，故不易找到類(lèi)似的交易案例，難以采用市場(chǎng)比較法，故可采用成本法+收益法進(jìn)行評(píng)估。現(xiàn)詳細(xì)闡述成本法+收益法在加油站拆遷評(píng)估中的應(yīng)用。
二、成本法+收益法評(píng)估加油站的評(píng)估思路
當(dāng)加油站被拆遷終止經(jīng)營(yíng)不再異地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，加油站評(píng)估應(yīng)含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。這就要先弄清土地的法定用途，通過(guò)土地證或者用地規(guī)劃確定法定用途性質(zhì)，一塊單一的土地，僅憑土地證或用地規(guī)劃是無(wú)法成立加油站的，此類(lèi)項(xiàng)目不同于開(kāi)小賣(mài)鋪一樣隨意，政府多部門(mén)嚴(yán)格的審批手續(xù)使其在一定區(qū)域內(nèi)具有明顯的排他性和壟斷性。從根本上講，加油站的超常利潤(rùn)產(chǎn)生于國(guó)家嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻確立的特殊性質(zhì)取得的。故在拆遷終止經(jīng)營(yíng)不再異地經(jīng)營(yíng)時(shí)適用成本法+收益法進(jìn)行評(píng)估。
當(dāng)加油站被拆遷進(jìn)行土地置換異地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，按成本法+收益比較法進(jìn)行估值是更趨于合理的方法?，F(xiàn)就如下詳細(xì)闡述：盡管在一般商服土地評(píng)估中也考慮了土地區(qū)位的差異性，但加油站對(duì)區(qū)位經(jīng)營(yíng)環(huán)境的要求與其它商服用地是有明顯區(qū)別的。
三、加油站評(píng)估的步驟
（一）加油站的現(xiàn)場(chǎng)勘察
（1）地理位置勘查
加油站的地理位置，對(duì)于加油站的收益起決定性作用，規(guī)模相同的加油站因坐落位置不一樣，受益情況差別巨大，現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)，應(yīng)先觀察加油站處于城市中位置，沿城區(qū)主要道路是國(guó)道還是省道，主干道還是一般道路，周?chē)?chē)輛流動(dòng)量等。同時(shí)對(duì)置換的土地的地理位置進(jìn)行相同的勘察，便于比較兩塊地的收益差異。
（2）加油站的設(shè)施及配套設(shè)施情況
一些新建的加油站配套設(shè)施齊全、設(shè)備較新；一些老的加油站效益較好的，經(jīng)常更新加油設(shè)備，配套設(shè)施齊全，而效益一般的加油站因經(jīng)濟(jì)條件限制，通常無(wú)力及時(shí)更換設(shè)備，設(shè)備陳舊，配套設(shè)施不齊全。
（二）入戶(hù)調(diào)查階段
（1）加油站的證件檢查記錄
首先對(duì)加油站的房屋產(chǎn)權(quán)資料進(jìn)行記錄，復(fù)核實(shí)物與現(xiàn)狀是否一致，有無(wú)滅失或新建的房屋，并拍照存檔；加油站是一種特殊行業(yè)，需要有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、成品油零售經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)證書(shū)，危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證、防雷防靜電檢測(cè)合格證書(shū)等有效證件方可正常經(jīng)營(yíng)，首先對(duì)以上手續(xù)進(jìn)行登記，其次看手續(xù)是否合法、地點(diǎn)是否一致、經(jīng)營(yíng)時(shí)間是否到期等。
（2）加油站的戶(hù)外測(cè)量
勘察完現(xiàn)場(chǎng)后，進(jìn)入戶(hù)外測(cè)量階段。戶(hù)外測(cè)量分：建筑物測(cè)量、加油罩棚測(cè)量、加油設(shè)備記錄、加油罐及管道記錄等。
建筑物的測(cè)量：有產(chǎn)權(quán)的復(fù)核是否證件與實(shí)物相符，無(wú)產(chǎn)權(quán)證的建筑物根據(jù)建筑物測(cè)量規(guī)范進(jìn)行。
加油罩棚的測(cè)量：測(cè)量加油罩棚的頂部面積（可按投影面積計(jì)）及棚頂厚度和柱子圍護(hù)面積，并測(cè)量罩棚的高度，柱子的尺寸等，記好材質(zhì)、具體做法，便于以后測(cè)算。
加油設(shè)備的記錄：加油設(shè)備主要是加油機(jī)，記錄加油機(jī)的臺(tái)數(shù)、型號(hào)、單槍或雙槍、廠(chǎng)家、出廠(chǎng)日期等。
加油罐的記錄：讓加油站經(jīng)營(yíng)戶(hù)提供當(dāng)時(shí)的購(gòu)買(mǎi)發(fā)票或購(gòu)買(mǎi)合同。加油罐分露天油罐和地埋油罐兩種，勘察時(shí)要記錄生產(chǎn)廠(chǎng)家、材質(zhì)、規(guī)格、產(chǎn)地、出廠(chǎng)日期、油罐的個(gè)數(shù)、體積等。每個(gè)油罐有一個(gè)出氣孔，只要查出氣孔的個(gè)數(shù)就知道油罐的個(gè)數(shù)等。
油罐池的測(cè)量：最好加油站經(jīng)營(yíng)戶(hù)能提供當(dāng)時(shí)的施工圖紙，如不提供或圖紙找不到，則需要現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量。地埋油罐放在油罐池內(nèi)，油罐池分地上或地下油罐池兩種，地上油罐池長(zhǎng)、寬、高等便于測(cè)量，使用的材料也一目了然；地下油罐池又分頂部現(xiàn)澆面或頂部蓋砂兩種，先測(cè)量油罐池的長(zhǎng)寬尺寸，深度不好測(cè)量，根據(jù)油罐的體積推測(cè)；量出出氣孔之間的距離，對(duì)計(jì)算油罐體積有利；測(cè)量過(guò)程注意油罐的擺放方向。
管道的測(cè)量：油管道分進(jìn)油管和出油管。進(jìn)油管較短，一般只有十幾米長(zhǎng)，管道較粗；出油管稍細(xì)，一般較長(zhǎng)，通常長(zhǎng)幾十米。一般每個(gè)加油機(jī)都有一根獨(dú)立的加油管道，加油管有專(zhuān)門(mén)的地下管道溝，有現(xiàn)澆的和蓋板的，測(cè)量時(shí)從加油罐到加油機(jī)的管道溝應(yīng)畫(huà)圖，分別測(cè)量之間的距離，并注明管道根數(shù)，便于計(jì)算管道數(shù)量，找一個(gè)可以揭開(kāi)的蓋板測(cè)量油管的直徑。
（三）加油站的初步測(cè)算
加油站測(cè)算前，應(yīng)讓產(chǎn)權(quán)人提供油罐、加油機(jī)、管道安裝、油罐池的圖紙等資料，有的資料齊全，測(cè)算較簡(jiǎn)單，有的建設(shè)年代較長(zhǎng)，資料不方便提供或者產(chǎn)權(quán)人拒絕提供資料，面對(duì)這些，針對(duì)先前的記錄，做市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行詢(xún)價(jià)，結(jié)合使用及維護(hù)情況計(jì)算。
（1）地上建筑物、構(gòu)筑物及土地區(qū)位差異補(bǔ)償按當(dāng)?shù)卣难a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。
（2）加油罩棚按成本價(jià)結(jié)合成新價(jià)計(jì)算。
（3）加油機(jī)結(jié)合搬遷地點(diǎn)的遠(yuǎn)近結(jié)合當(dāng)?shù)剡\(yùn)輸設(shè)備租賃金額按購(gòu)買(mǎi)設(shè)備的一定比率計(jì)算搬遷費(fèi)（包括拆除—運(yùn)輸—安裝費(fèi)用）。
（4）儲(chǔ)油罐按材質(zhì)可分金屬油罐和非金屬油罐；按所處位置可分地下油罐、半地下油罐和地上油罐；按油罐形體可分立式、臥式，立式罐采用單弧形封頭封頂，臥式罐采用雙弧形封頭封頂，罐體采用的鋼板材質(zhì)一般為熱軋鋼板。同容積油罐鋼板厚度不盡一致，但大體一般為20立方以下采用
儲(chǔ)油罐的估值以不同形式采用不同的評(píng)估方法：①地上貯存形式。對(duì)儲(chǔ)油罐的架托物的材質(zhì)進(jìn)行估價(jià)，儲(chǔ)油罐按照拆卸、吊裝的難易程度、結(jié)合運(yùn)輸距離遠(yuǎn)近考慮搬遷費(fèi)（包括拆、卸、運(yùn)輸、安裝費(fèi)用）。②半地下形式不符目前消防要求現(xiàn)已極易少見(jiàn)，故不再詳述。③按目前消防要求絕大部分儲(chǔ)油罐都采用地埋形式，這種儲(chǔ)油形式是目前通行的一種方式，但地埋形式對(duì)儲(chǔ)油罐都要做好嚴(yán)格的防腐處理。地埋儲(chǔ)油罐一般不再適宜二次使用，原因是：a儲(chǔ)油罐在拆除、吊裝過(guò)程中極易造成防腐層被破損，一旦破損就要整體重新防腐，二次防腐很難成功。b地埋油罐由地下取出后很快會(huì)經(jīng)風(fēng)化、銹蝕，對(duì)罐體產(chǎn)生破損。鑒以上原因在實(shí)際操作中注意此項(xiàng)問(wèn)題。
（5）油罐池按具體做法的重置價(jià)結(jié)合成新評(píng)估計(jì)算，深度不好測(cè)量，應(yīng)結(jié)合油罐的尺寸確定，有的產(chǎn)權(quán)人故意高報(bào)油罐的型號(hào)，這是根據(jù)油罐出氣孔之間的距離，估算出油罐的直徑和長(zhǎng)度，高度根據(jù)型號(hào)確定。
（6）管道分管道溝和管道拆裝費(fèi)用等計(jì)算。首先根據(jù)管道溝的使用的材質(zhì)及規(guī)格等計(jì)算其價(jià)格；其次按照管道長(zhǎng)度、直徑計(jì)算管道的理論重量進(jìn)行估值。也因?yàn)榈叵路栏ば蚴马?xiàng)再視具體使用年限界定是否適合再重復(fù)使用進(jìn)行估值。
（7）收益比較法的評(píng)估，車(chē)流量是加油站的利潤(rùn)核心，對(duì)于兩塊置換宗地的區(qū)位差異，要充分考慮到這個(gè)因素，如有可比性的實(shí)體加油站作比較是最為理想的，如果沒(méi)有實(shí)例作比較，就要對(duì)車(chē)流量、人流量找出比較的依據(jù)，然后根據(jù)加油站的營(yíng)業(yè)收入、月度銷(xiāo)貨量、利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)等資料進(jìn)行比較，較為合理的進(jìn)行作出評(píng)估。收益比較法的評(píng)估，相對(duì)于有形資產(chǎn)應(yīng)用成本法的評(píng)估有較大的難度，但這又是一項(xiàng)不可缺少的評(píng)估內(nèi)容。
（8）成品油零售經(jīng)營(yíng)特許證書(shū)、危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證、消防易燃易爆合格證書(shū)、防雷防靜電檢測(cè)合格證書(shū)等證件的遷辦費(fèi)用應(yīng)予以估值。
作者：李浩