工業(yè)用地地價(jià)確定思路的探討
在工業(yè)用地價(jià)格水平確定過程中，由于目的不同其價(jià)格內(nèi)涵不盡一致，所形成地價(jià)水平差異是客觀的。
在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估工作中，確定工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，常會(huì)面臨一種現(xiàn)象，工業(yè)用地土地取得成本較高，但在工業(yè)用地市場中供地價(jià)往往較低；而針對(duì)具體某一宗地評(píng)估時(shí)，如在工業(yè)用地二級(jí)市場中（特別是在融資市場中）又出現(xiàn)了交易評(píng)估價(jià)格高于土地使用者土地取得價(jià)格（項(xiàng)目供地價(jià)）。這種現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)、征地成本越高的地方，更為嚴(yán)重。
1.淺析工業(yè)用地供地價(jià)形成的背景。
為了便于比較和分析，列舉了住宅用地的市場價(jià)格和工業(yè)用地的市場價(jià)格（供地價(jià)）。在現(xiàn)實(shí)土地市場中住宅類土地公開市場價(jià)格一般都會(huì)高于土地成本價(jià)格，這點(diǎn)與工業(yè)用地價(jià)格現(xiàn)象相反。除了住宅類的土地拍賣市場是一個(gè)充分競爭的市場外，還有一點(diǎn)就是住宅土地市場的土地收益是一次性的收益，在項(xiàng)目建成后，幾乎再無增加收益。然而工業(yè)類卻是不盡一致，對(duì)工業(yè)用地的出讓在考慮產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、環(huán)保等因素下，還考慮了社會(huì)就業(yè)等社會(huì)因素，在經(jīng)濟(jì)收益方面除了地價(jià)（供地價(jià)）的因素外，主要是考慮了它的后期可持續(xù)性的收益，如投資利用強(qiáng)度、可持續(xù)性的稅收等。因此一般工業(yè)用地的供地價(jià)并非一個(gè)完全意義上的地價(jià)，是考慮了后期的若干因素下的前提下的綜合價(jià)格。
2.工業(yè)項(xiàng)目供地價(jià)確定
在這里筆者認(rèn)為應(yīng)該有至少兩個(gè)地價(jià)概念：1、客觀市場價(jià)格；2、項(xiàng)目供地價(jià)?？陀^市場價(jià)格是由買賣雙方充分競爭前提下形成的，它決定于兩個(gè)因素：商品的價(jià)值和這種商品在市場上的供求狀況。工業(yè)用地，作為必要的生產(chǎn)要素，它的客觀市場價(jià)也應(yīng)該遵循這一基本原則。在這方面，住宅用地在市場交易中能較為充分得到體現(xiàn)。然而工業(yè)用地由于項(xiàng)目的特殊性、產(chǎn)業(yè)政策的特殊性，往往難以得到充分的競爭。因此其市場反應(yīng)的價(jià)格不是完全意義上的市場價(jià)格，僅為該項(xiàng)目在這一特殊條件下而形成的項(xiàng)目供地價(jià)。因此，工業(yè)用地客觀市場價(jià)格應(yīng)以成本逼近法測算的價(jià)格為主，對(duì)非公開市場條件下形成的供地價(jià)不宜作為評(píng)判客觀市場價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)。
工業(yè)項(xiàng)目布局應(yīng)該在符合相關(guān)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃前提下，同時(shí)滿足一定“工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)的前提下”布局和項(xiàng)目落地。對(duì)其供地價(jià)僅僅為其中參考因素之一。在這種具有眾多的背景下確定其供地價(jià)，就不僅僅考慮該宗地的客觀市場價(jià)值，還應(yīng)考慮其社會(huì)效益、生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益等方面的綜合體現(xiàn)。但從社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的角度來分析，其供地價(jià)確定時(shí)不僅要考慮其它公開市場條件該值多少錢的問題，還要考慮它在這個(gè)項(xiàng)目中應(yīng)該值多少錢。因此，工業(yè)用地項(xiàng)目供地價(jià)確定時(shí)應(yīng)該考慮的因素：1、投資利用強(qiáng)度、2就業(yè)人口、3持續(xù)性的年均稅收狀況等。上述三個(gè)要素在對(duì)工業(yè)用地供地時(shí)確定地價(jià)水平的時(shí)候?yàn)橹匾膮⒖贾笜?biāo)，但在對(duì)工業(yè)用地地價(jià)水平的比較時(shí)卻往往忽略了這些影響地價(jià)水平的參考指標(biāo)。特別是持續(xù)性的稅收收入，它給地方財(cái)政帶來持續(xù)性的財(cái)政收入，這在經(jīng)濟(jì)效益方面，就不得等同于類似住宅類項(xiàng)目的市場價(jià)。如果某一項(xiàng)目在滿足生態(tài)需求、社會(huì)需求的前提下，這些指標(biāo)較高，且高于同行業(yè)的平均水平，就應(yīng)該大力引薦這類企業(yè)，其該類項(xiàng)目的單宗地供地價(jià)就應(yīng)該小于同行業(yè)的平均供地價(jià)，并以此來提高行業(yè)投資利用強(qiáng)度及就業(yè)人口數(shù)，帶動(dòng)行業(yè)的發(fā)展。由于這些因素與地價(jià)水平的高低一般都是成負(fù)相關(guān)。因此，該類項(xiàng)目用地的供地價(jià)確定時(shí)候建議按照下述的計(jì)算公式計(jì)算：
P= P1×A×B×C×D
P:項(xiàng)目供地價(jià)
P1：同區(qū)域同類用地基準(zhǔn)地價(jià)
A： 區(qū)域及個(gè)別因素修正系數(shù)
B：投資利用強(qiáng)度修正系數(shù)=行業(yè)平均投資利用強(qiáng)度/項(xiàng)目投資利用強(qiáng)度
C：就業(yè)人數(shù)修正系數(shù)=行業(yè)畝均就業(yè)人數(shù)/項(xiàng)目畝均就業(yè)人數(shù)
D：稅收修正系數(shù)=行業(yè)畝均年稅收額/項(xiàng)目畝均年稅收額
3.基準(zhǔn)地價(jià)中工業(yè)用地地價(jià)水平的確定
在基準(zhǔn)地價(jià)測評(píng)中一般收集的工業(yè)用地樣點(diǎn)主要集中在新增建設(shè)用地樣點(diǎn)和市場交易樣點(diǎn)等形式。針對(duì)這兩類樣點(diǎn)的測算方法為成本逼近法和市場比較法，通過對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)的測算、統(tǒng)計(jì)、剔除異常值后，綜合確定其工業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)水平。然而在樣本同一性檢驗(yàn)時(shí)，部分城市的這兩類樣點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)非同一性的檢驗(yàn)結(jié)果。對(duì)這兩類樣點(diǎn)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)一個(gè)共性：成本逼近法測算的結(jié)果價(jià)格普遍較高，而市場交易樣點(diǎn)的價(jià)格普遍偏低。
成本逼近法測算的過程，其中的相關(guān)參數(shù)較為明確，因此其測算的價(jià)格水平能夠較為客觀的反應(yīng)一個(gè)地方的成本價(jià)格。對(duì)于不盡完善的工業(yè)用地交易市場而言，其測算價(jià)格具有較強(qiáng)的合理性。在對(duì)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)確定時(shí)，在工業(yè)用地的拍賣市場發(fā)育不是很充分的前提下，應(yīng)該以成本逼近法測算的結(jié)果為主，而不應(yīng)該以具有一定約束條件下的市場成交價(jià)格（招商引資類工業(yè)項(xiàng)目的供地價(jià)）作為確定的依據(jù)。
4.工業(yè)用地宗地評(píng)估
地價(jià)評(píng)估一般的方法有收益還原法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法、市場比較法等方法。工業(yè)用地評(píng)估一般采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法、市場比較法等方法。從成本逼近法的測算思路來看，其地價(jià)水平的確定就不應(yīng)該低于該土地的取得成本；從市場比較法的測算思路來分析，其市場價(jià)格是通過市場驗(yàn)證且在市場競爭條件下形成的，也應(yīng)該是一種公允價(jià)格。
鑒于現(xiàn)在工業(yè)用地土地市場的一些背景，如果用市場比較法測算該類型工業(yè)用地宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)該進(jìn)行相關(guān)修正，其修正應(yīng)包含上述所列舉的投資利用強(qiáng)度、就業(yè)人口、年均稅收等，但應(yīng)為反向修正。
5.配套政策的完善
在執(zhí)行上述供地政策的時(shí)候，需要完善相關(guān)配套政策，只有在政策完善的基礎(chǔ)上才可以得到應(yīng)用。
5.1土地管理政策
在現(xiàn)行的有關(guān)土地政策的執(zhí)行中，一般都有其土地出讓價(jià)格不得低于同區(qū)域同類用地基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例。這是在為了保護(hù)國有資產(chǎn)不流失的前提下制定的該政策。但有部分項(xiàng)目由于其具有良好的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益，如果將項(xiàng)目的工地價(jià)格制定得較高，就可能造成該類項(xiàng)目落不了地。對(duì)該類項(xiàng)目就應(yīng)該有一定的優(yōu)惠措施。但其優(yōu)惠的幅度應(yīng)該滿足B×C×D的測算結(jié)果。而不應(yīng)該以基準(zhǔn)地價(jià)的30%作為一個(gè)硬性的指標(biāo)。同時(shí)應(yīng)制定不同類型的工業(yè)用地的供地價(jià)，并定期公布實(shí)施，以避免權(quán)力尋租。
如果后期（土地出讓合同期內(nèi)）未達(dá)到項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)約定標(biāo)準(zhǔn)的投資利用強(qiáng)度、就業(yè)人口數(shù)、持續(xù)性的年均稅收狀況等指標(biāo)，就應(yīng)該補(bǔ)交地價(jià)款并予以適度的罰款。同時(shí)出讓合同中應(yīng)明確該宗地的正常市場價(jià)格及供地價(jià)格，當(dāng)供地價(jià)小于正常市場價(jià)格時(shí)，應(yīng)有充分的理由及數(shù)據(jù)支撐。
5.2金融政策
特指以土地進(jìn)行融資的金融政策。在現(xiàn)行的相關(guān)抵押貸款政策中，是由借款人將土地等類似可抵押的財(cái)產(chǎn)作為第二還款來源抵押給銀行，當(dāng)借款人不能履行還款義務(wù)時(shí)，貸款銀行有權(quán)依法以該抵押物折價(jià)或拍賣的價(jià)款優(yōu)先償還債務(wù)。其抵押貸款的基本前提是該企業(yè)產(chǎn)品有市場，生產(chǎn)經(jīng)營有效益，其本質(zhì)是在貸款期限內(nèi)用其正常的收益來支付貸款本金及利息。而其抵押物的變現(xiàn)僅作為第二還款來源。因此在對(duì)該類工業(yè)企業(yè)的抵押貸款融資確定其土地資產(chǎn)價(jià)值及貸款額度時(shí)需要進(jìn)行甄別：
企業(yè)是否按照原土地出讓合同中約定的投資、經(jīng)營，其經(jīng)營效果是否達(dá)到原合同的預(yù)期效果。如果該企業(yè)在土地合同出讓期限內(nèi)完全按照原土地出讓合同約定的條件進(jìn)行正常經(jīng)營，即使該企業(yè)在該項(xiàng)目供地時(shí)享受了低于客觀市場價(jià)格，但在企業(yè)的經(jīng)營過程中由于企業(yè)在后期的土地再投入及經(jīng)營期間正常（甚至是超于平均行業(yè)水平）納稅、解決就業(yè)人口等社會(huì)效益的體現(xiàn)。其土地的價(jià)值就應(yīng)該按照客觀市場價(jià)格評(píng)定。就如同在該項(xiàng)目在土地出讓合同期內(nèi)正常經(jīng)營，在合同期結(jié)束時(shí)當(dāng)政府需要回購時(shí)是否應(yīng)該與那些正常供地地價(jià)項(xiàng)目合同期滿時(shí)享有平等權(quán)利一樣的道理。
現(xiàn)在有一種觀點(diǎn)是：項(xiàng)目供地價(jià)值是多少，我就在這個(gè)基礎(chǔ)上考慮項(xiàng)目的貸款額度。對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)有以下幾個(gè)問題需要探討：
從上文來看，在目前的一些工業(yè)項(xiàng)目中，項(xiàng)目的供地價(jià)往往背離了項(xiàng)目所在區(qū)域的客觀價(jià)格，它都是在考慮一定的社會(huì)因素、后期的稅收等后期可持續(xù)性的經(jīng)濟(jì)因素前提下而綜合確定的價(jià)格。不能以這種供地價(jià)作為該土地資產(chǎn)的客觀市場價(jià)。對(duì)客觀市場價(jià)應(yīng)該通過不同的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，綜合確定。
貸款額度的確定應(yīng)該在正常市場價(jià)格的基礎(chǔ)上，在考慮這個(gè)項(xiàng)目本身的還款能力（不以變現(xiàn)抵押物的前提下），同時(shí)結(jié)合抵押物變現(xiàn)后可變現(xiàn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)定。在這個(gè)階段，項(xiàng)目供地價(jià)可以作為一個(gè)重要的考慮因素。
針對(duì)持續(xù)經(jīng)營的工業(yè)企業(yè)在以工業(yè)土地進(jìn)行融資時(shí)候，應(yīng)該以以下的方式核定：
E=P0×R
E：抵押貸款額度。
P0：評(píng)估值。評(píng)估價(jià)值應(yīng)該一種合理的客觀市場價(jià)格，應(yīng)該由具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告
R：抵押率。抵押率的確定應(yīng)該慎重。應(yīng)該主要考慮該企業(yè)的是否可持續(xù)性經(jīng)營，其以持續(xù)性經(jīng)營收益進(jìn)行還款的可行性評(píng)價(jià)。其供地價(jià)僅作為其中一項(xiàng)指標(biāo)，畢竟以變現(xiàn)抵押物是第二還款模式。同時(shí)在以這種模式項(xiàng)目還款時(shí)還需與考慮政府的收益等多方面的因素。
結(jié)論：
1、在工業(yè)用地土地拍賣市場發(fā)育不是很充分的前提下，確定基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)以成本逼近法測算的結(jié)果為主。
2、結(jié)合產(chǎn)業(yè)政策工業(yè)用地供地價(jià)在同一區(qū)域、不同類型的工業(yè)企業(yè)，其供地價(jià)存在差異是合理的。
3、工業(yè)用地市場客觀價(jià)格不完全等同于供地價(jià)。
4、在融資評(píng)估中，應(yīng)以客觀市場價(jià)格進(jìn)行資產(chǎn)量化，不能將抵押貸款額度與市場客觀價(jià)值相混淆。
作者：劉廷澤