抵押評(píng)估中潛在價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)類型分析
我們?cè)诘盅涸u(píng)估工作中會(huì)遇到各類房地產(chǎn)評(píng)估，有許多項(xiàng)目在前期溝通中都會(huì)發(fā)現(xiàn)客戶預(yù)期房地產(chǎn)的市場價(jià)格符合正常市場水平，但實(shí)際現(xiàn)場查勘完成后就會(huì)發(fā)現(xiàn)其真實(shí)的抵押價(jià)值卻會(huì)相差甚遠(yuǎn)，主要是可能存在各類瑕疵造成評(píng)估價(jià)格差異大或者說造成可抵押價(jià)值與實(shí)際市場價(jià)值差異大，現(xiàn)我們就遇到過的這類情況分類型做了個(gè)總結(jié)供大家參考。
（一）土地類
一、土地規(guī)劃用途與土地出讓合同約定用途發(fā)生變化
常見案例：土地證登記為住宅，規(guī)劃為商住項(xiàng)目，經(jīng)咨詢政府相關(guān)部門答復(fù)，一般住宅項(xiàng)目用地可以自帶兼容20%以內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目，但在竣工驗(yàn)收時(shí)應(yīng)補(bǔ)交土地用途變化部分的用途差價(jià)。
處理方法：對(duì)于這類用地是否涉及補(bǔ)交用途收益金主要應(yīng)關(guān)注土地登記用途和備注用途分類，如果僅登記為住宅，出讓年期一般為70年，這類用地就會(huì)存在補(bǔ)交用途收益金，在抵押評(píng)估中應(yīng)作為優(yōu)先受償款扣除。
二、土地規(guī)劃建筑容積率與原土地出讓合同約定容積率不一致
常見案例：土地項(xiàng)目規(guī)劃總平圖的容積率高于原土地證出讓合同容積率，這種風(fēng)險(xiǎn)主要在于新增容積率是否是合法，以成都市國土資源局成果土資發(fā)[2011]240號(hào)文為例，對(duì)于規(guī)劃認(rèn)定合法的增容部分需要補(bǔ)交樓面地價(jià)差，違反規(guī)劃擅自增加建筑面積行為，將被限期拆除或者沒收違法收入并處以工程造價(jià)的5%以上10%以下罰款。
處理方法：在次項(xiàng)目評(píng)估中不能簡單以規(guī)劃局的規(guī)劃條件或者規(guī)劃總平圖為最優(yōu)評(píng)估條件，一定要核對(duì)土地出讓合同，如規(guī)劃后期條件高于原出讓合同條件則應(yīng)在評(píng)估可抵押價(jià)值中扣除土地增容費(fèi)用，若未經(jīng)規(guī)劃許可則應(yīng)按土地出讓時(shí)候約定容積率進(jìn)行評(píng)估。
三、土地出讓條件為毛地，存在拆遷安置、原地返遷及市政配套建設(shè)等
常見案例：土地項(xiàng)目市場價(jià)值很高，但出讓合同中約定了出讓交地條件為毛地即自行負(fù)責(zé)拆遷安置以及周邊道路基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有的涉及原地返遷住戶安置。
處理方法：遇到這類情況就是在計(jì)算土地價(jià)值時(shí)充分考慮項(xiàng)目實(shí)際情況，需要自行配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的應(yīng)在開發(fā)費(fèi)用中進(jìn)行成本計(jì)算，如需要拆遷安置的應(yīng)請(qǐng)業(yè)主方提供拆遷工程量、已經(jīng)簽訂的拆遷、拆遷計(jì)劃，如不能提供詳細(xì)拆遷計(jì)劃不能計(jì)算拆遷成本與銀行提出風(fēng)險(xiǎn)意見，建議拆遷完成后再進(jìn)行融資。
四、土地出讓合同約定配套有限價(jià)房或有代建移交政府的公共設(shè)施項(xiàng)目
常見案例：土地在招拍掛的時(shí)候，就明確有配套建設(shè)限價(jià)房并對(duì)該部分房屋限定了售價(jià)，同時(shí)也有的是明確代建排公共配套設(shè)施(幼兒園、公共廁所、社區(qū)服務(wù)用房等)然后無償移交政府。
處理方法：這類項(xiàng)目對(duì)土地開發(fā)價(jià)值和開發(fā)成本均由一定負(fù)面影響我們?cè)谠u(píng)估中一定要關(guān)注這類成本費(fèi)用對(duì)地價(jià)的影響，有限價(jià)房的開發(fā)價(jià)值僅能按政府限價(jià)計(jì)算，有移交政府的公建配套，這部分計(jì)算建安成本但不能計(jì)算開發(fā)價(jià)值。
五、土地因政府市政道路建設(shè)等原因進(jìn)行了回購補(bǔ)償土地證尚未變更換證
常見案例：這種情況實(shí)際工作中曾經(jīng)遇到過，估價(jià)師在現(xiàn)場踏勘過程中發(fā)現(xiàn)宗地圖中宗地界限邊界與實(shí)際查勘存在微小差異，結(jié)果詢問業(yè)主和政府部門核實(shí)是因修道路退讓了部分，政府已經(jīng)補(bǔ)償?shù)珦Q證手續(xù)還沒辦理。
處理方法：這種情況可能存在兩種影響一種是銀行過了審貸會(huì)去辦理抵押登記時(shí)不能辦理，影響工作時(shí)間和項(xiàng)目貸款的實(shí)施，一種是辦理了抵押登記在處置資產(chǎn)時(shí)面積變化造成抵押價(jià)值不足的風(fēng)險(xiǎn)，所以一旦發(fā)現(xiàn)這類情況者應(yīng)核實(shí)土地面積變化情況先做初步價(jià)格估算同時(shí)要求客戶去相關(guān)部門換證。
六、土地現(xiàn)狀為達(dá)到有效利用
常見案例：土地地處市區(qū)中心，現(xiàn)狀為低容積率項(xiàng)目，地上僅有少數(shù)低層舊有建筑伴有產(chǎn)權(quán)證，區(qū)域拆遷成本很高或者市場成交價(jià)很到，但是現(xiàn)狀抵押評(píng)估價(jià)值卻不高。
處理方法：雖然評(píng)估中是以有效利用為原則，但前提是合法原則，在抵押評(píng)估中只能以目前合法狀態(tài)進(jìn)行評(píng)估，因地價(jià)與容積率關(guān)系密切，如簡單以區(qū)域平均開發(fā)容積率進(jìn)行評(píng)估，有可能存在高估地價(jià)后期變現(xiàn)困難，因土地如重新開發(fā)建設(shè)需要重新報(bào)規(guī)，有可能涉及道路退讓，公建配套使得土地可開發(fā)凈地面積變化造成價(jià)值減損失，同時(shí)如果土地面積較小有可能城市規(guī)劃重新開發(fā)還需要整合周邊土地之后才能再開發(fā)，這樣還可能涉及拆遷收購。所以在抵押價(jià)值評(píng)估中根據(jù)合法原則只適宜用現(xiàn)狀條件評(píng)估。
（二）房地產(chǎn)類
一、房產(chǎn)租約限制
常見案例：商業(yè)房地產(chǎn)特別是面積較大的商場或者超市一般簽訂了較長得租約，許多項(xiàng)目租約低于市場租金一半以上，造成抵押價(jià)值與市場周邊鋪面市場價(jià)值差異大。
處理方法：依據(jù)物權(quán)法第一百九十條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)的影響，如果這來資產(chǎn)處置時(shí)候資產(chǎn)購買方仍然需要履行原租賃合同，由于租金較周邊市場低所以其變現(xiàn)價(jià)值亦會(huì)低于周邊商業(yè)鋪面評(píng)估價(jià)值，所以在抵押評(píng)估中我們對(duì)于一年以上租約且租金水平低于市場較多的應(yīng)關(guān)注起風(fēng)險(xiǎn)，在計(jì)算價(jià)值時(shí)應(yīng)分租約內(nèi)和租約外分別計(jì)算同時(shí)如果采用市場比較法應(yīng)在市場案例價(jià)值中進(jìn)行修正。
二、房產(chǎn)登記用途和實(shí)際用途不一致
常見案例：底樓住宅破墻開店，實(shí)際房屋租金和售價(jià)接近商業(yè)房地產(chǎn)市場價(jià)值，但評(píng)估中依據(jù)合法原則僅能按住宅用途進(jìn)行評(píng)估。其它還有中心區(qū)域住宅做辦公、酒店，或這某些區(qū)域辦公做住宅等情況。
處理方法：主要是對(duì)合法性的界定問題，以住宅做商業(yè)為例如果政府進(jìn)行進(jìn)行綜合整治恢復(fù)成住宅，則若按商業(yè)估價(jià)后期變現(xiàn)就存在價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。所以一般工作思路僅能按現(xiàn)狀登記用途進(jìn)行評(píng)估，如果有些區(qū)域或歷史遺留原因確實(shí)政府許可破墻開店的，可建議客戶到政府部門完善相關(guān)手續(xù)辦理新用途產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行評(píng)估。
三、房產(chǎn)登記用途和土地登記用途不一致
常見案例：（1）房產(chǎn)登記為商業(yè)土地分?jǐn)倿樽≌驒?quán)屬存在瑕疵，（2）還有現(xiàn)在總部基地項(xiàng)目特別多房產(chǎn)登記用途一般為辦公、科研或非生產(chǎn)性工業(yè)用房，房產(chǎn)實(shí)際就是甲級(jí)寫字樓，但土地用途為工業(yè)。（3）還有房產(chǎn)用途為工業(yè)土地用途為住宅這類情況
處理方法：對(duì)于前兩種情況都有可能涉及補(bǔ)交土地出讓金問題，我們收集的像總部基地這類房屋的上盤房買賣合同中都明確有條款后期存在土地用途轉(zhuǎn)變補(bǔ)交出讓金，有的約定為買方承擔(dān)也有賣方承擔(dān)主要是依據(jù)當(dāng)時(shí)房屋售價(jià)來確定出讓金補(bǔ)交方，所以要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況考慮權(quán)屬瑕疵對(duì)房地產(chǎn)的影響，對(duì)于第3種情況，土地用途為住宅房產(chǎn)為工業(yè)的這類項(xiàng)目，需要項(xiàng)目情況具體分析，如果區(qū)域由于整體規(guī)劃調(diào)整工業(yè)區(qū)變?yōu)樯套∵@類情況，并且土地00已經(jīng)取得新的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件這可以按新規(guī)劃住宅項(xiàng)目土地進(jìn)行評(píng)估扣除現(xiàn)有廠房拆除費(fèi)用，如無規(guī)劃調(diào)整可以收集土地出讓合同查詢當(dāng)時(shí)土地出讓金是參照什么用途的地價(jià)出讓（很多是按工業(yè)水平），在按對(duì)應(yīng)用途價(jià)格進(jìn)行評(píng)估再話加上房屋價(jià)值，或者建議客戶完善相關(guān)手續(xù)后再進(jìn)行評(píng)估。
四、房產(chǎn)登記面積與實(shí)際面積不一致
常見案例：房產(chǎn)存在搭建或者擴(kuò)建，面積較大未辦理產(chǎn)權(quán)變更。
處理方法：對(duì)于這類情況，依據(jù)抵押評(píng)估目的合法性只有不計(jì)算搭擴(kuò)建部分價(jià)值，必須在完善相關(guān)手續(xù)后才計(jì)算該部分價(jià)值。
五、房屋所分?jǐn)偟耐恋匾呀?jīng)抵押
常見案例：（1）在建工程抵押，在之前土地已經(jīng)全部抵押，現(xiàn)在對(duì)已經(jīng)建成部分的建筑物進(jìn)行新增貸款，（2）一個(gè)公司開發(fā)的大型房地產(chǎn)項(xiàng)目，自己持有物業(yè)經(jīng)營，僅用部分房屋出來抵押，但其對(duì)應(yīng)的土地已經(jīng)全部抵押。
處理方法：對(duì)于這類情況，如在同一銀行新增抵押貸款可以考慮僅評(píng)估建筑物價(jià)值，作為新增貸款價(jià)值，如在不同銀行，應(yīng)核實(shí)當(dāng)時(shí)土地抵押貸款金額按容積率進(jìn)行分?jǐn)偟奖敬卧u(píng)估房屋實(shí)際對(duì)應(yīng)的面積和抵押價(jià)值進(jìn)行優(yōu)先受償款扣除。
總之，在我們?cè)u(píng)估中要有效回避風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)對(duì)房地市場價(jià)值有影響的潛在因素，關(guān)鍵就是現(xiàn)場調(diào)查踏勘仔細(xì)，收集資料全面并認(rèn)真核實(shí)每一條款，才能有效控制和發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
作者：杜云川