收益法評估價格偏低的市場探源
收益還原法是房地產(chǎn)估價中最基本的三大評估方法之一，它是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格的方法，用收益法求得的房地產(chǎn)價格稱為收益價格。收益還原法一般適用于對具有收益或潛在收益的物業(yè)進行評估，如商業(yè)房產(chǎn)、辦公房產(chǎn)等。
一、 問題的提出
從理論上來說，一個合理的評估價值=正常成交價格=市場價格。任何評估方法得出的房地產(chǎn)價格應趨于一致，即都應與相同假設(shè)前提下的市場價格相當。然而，根據(jù)筆者本人以及許多同行的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，采用市場比較法和收益法對同一標的物進行評估時卻經(jīng)常出現(xiàn)收益法評估價格偏低的情況。
筆者認為，這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因除了實際操作中諸如凈收益與資本化率等參數(shù)的確定存在問題外，還在于房地產(chǎn)市場方面的因素。本文僅從市場的角度對收益法評估所引起的價格差異進行分析。
二、 收益法評估的市場分析
（一）從房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析（以商業(yè)房地產(chǎn)為例）
1、市場租金與資本化率分析
近幾年來，在國家樓市調(diào)控政策影響下，住宅物業(yè)受“新政”影響明顯，商業(yè)物業(yè)成為投資者首選，大量投資者對商業(yè)房地產(chǎn)的追捧，導致商業(yè)房地產(chǎn)價格水平大幅提升。與之對應的租金上漲速度卻明顯慢得多，售價與租金相脫節(jié)的現(xiàn)象日益明顯。據(jù)調(diào)查，國際上公認的比較合理的租售比標準通常為1：200到1：300。而現(xiàn)在實際市場中的租售比卻遠遠高于這個數(shù)。以新都區(qū)電子路的商鋪為例，該區(qū)域為新都區(qū)比較成熟的區(qū)域，商服繁華度為中等。該道路上的獨立臨街鋪面（面積約40-60平方米）月租金介于30-40元/平方米之間，市場銷售均價為15000-20000元/平方米，租售比約為1：375到1：660，租售比遠高于正常合理的范圍，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。若將此租售比轉(zhuǎn)化為資本化率僅為1.8%-3.2%，這種通過市場中的租售比確定的資本化率為市場實際資本化率。
因出租型房地產(chǎn)是收益法評估的典型對象，其凈收益就是根據(jù)租金來求取的。根據(jù)相關(guān)規(guī)范的要求，收益法評估中的資本化率需要保持在一定幅度之上，這是因為從投資的角度分析，資本化率過低，低于基本的安全利率和風險報酬率，那物業(yè)本身就沒有投資和持有的必要，通常來講，資本化率一般保持在6%以上。因此，在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，評估中采用的理論資本化率遠高于市場實際資本化率，在市場租金偏低的情況下，由租金反推得出的收益價格與實際售價之間存在較大的差距是不可避免的。
2、投資目的分析
收益性房地產(chǎn)的持有目的往往是為了投資，而投資者的動機不外乎兩個：保全投資資金以及獲取投資收益。消費者的預期是決定價格的主要因素。在投機需求帶領(lǐng)下，消費者不理性選擇勢必會導致市場需求過旺、市場價格持續(xù)上漲的現(xiàn)象。伴隨預期房產(chǎn)價值的大副上漲，通常會出現(xiàn)“惜售”的現(xiàn)象。此時投資者獲取投資收益的主要方式是通過轉(zhuǎn)售以獲得差價收入。他們通常會等到房價漲到能滿足他們的預期收益時才將房產(chǎn)轉(zhuǎn)售。在此期間，投資者為了獲取最大的利益而不愿將房產(chǎn)空置著，他們通常會暫時把房屋租借出去，通過收取租金來逐步獲取一部分投資回報。同時，部分投資者獲取收益的途徑不僅是期望租金收益和轉(zhuǎn)售收益，還期待通過收取轉(zhuǎn)讓費[1]來變相增加收益，因此往往不太計較租金的高低，導致部分商業(yè)房地產(chǎn)售價大漲的情況下，租金也始終保持在正常、甚至偏低的范圍內(nèi)，租金變化速度滯后于售價變化速度的現(xiàn)象，并最終導致通過租金來求取的收益價格低于通過售價來求取的比準價格。
（二）從均衡價格理論分析
房地產(chǎn)價格的形成與波動，從經(jīng)濟學上來講，是由房地產(chǎn)的供給和需求兩方面的力量共同作用的結(jié)果。由于市場交易是自愿交易，或交易雙方一致同意的交易，所以房地產(chǎn)市場交易的價格和數(shù)量，必須是供求雙方都愿意而且能夠接受的價格和數(shù)量。房地產(chǎn)市場需求量和供給量相等時的價格稱為均衡價格，相對應的供求數(shù)量被稱為均衡數(shù)量，此時的市場即達到了一種均衡狀態(tài)，為均衡市場。均衡是市場價格運行的必然趨勢，這種均衡價格理論是價格原理的核心內(nèi)容。
一般來說，收益法求得的價格趨向于理論價格，市場法求得的價格趨向于市場價格，而市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。由此可見，收益法評估出來的價格趨向于長期均衡價格，市場法評估出來的價格趨向于短期均衡價格。當房地產(chǎn)市場比較成熟且處于均衡狀態(tài)時，收益法求得的價值與市場法求得的價值基本一致，即短期均衡價格與長期均衡價格是趨于一致的。此時，由收益法所求出的評估結(jié)果即為估價對象正確且合理的現(xiàn)時價格。當市場處于非均衡狀態(tài)時，收益法求得的價值與市場法求得的價值往往不一致。
在目前房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，房地產(chǎn)的短期均衡價格必然高于長期均衡價格，即此時的房地產(chǎn)市場處于非均衡狀態(tài)。因此，收益法求得的收益價格往往在很大程度上低于市場法求得的價格。而我們要得到的估價對象的價格定義為估價時點的價格，即估價對象現(xiàn)在或者不久之后的市場價格，它是一種短期價格。正如前面所講，收益法求得的價值是趨向于長期均衡價格的，而我們在用收益法估價的時候卻把求得長期均衡價格誤認為是估價對象現(xiàn)時的市場價格。這造成了收益價格與比準價格的不一致，也就出現(xiàn)了收益價格偏低的情況。
三、 結(jié)束語
從以上的分析可以看出，在不同的市場條件下，應用收益法評估房地產(chǎn)的價值存在一定的局限性，估價從業(yè)人員應針對不同的市場狀況正確應用這一方法。作為房地產(chǎn)估價師應放眼整個房地產(chǎn)市場，對其進行正確認識和分析，清醒的認識到房地產(chǎn)市場中的泡沫和風險，甄別出房地產(chǎn)價格與真實價值之間差異。在求取估價對象價格的同時把握住市場發(fā)展趨勢和動向。估價師應在估價報告中對市場環(huán)境及其發(fā)展趨勢作出充分的解釋、說明，得出正確的判斷，提請報告使用者密切關(guān)注市場系統(tǒng)風險。
注釋：
[1]轉(zhuǎn)讓費：是一種轉(zhuǎn)讓商鋪使用權(quán)而在轉(zhuǎn)讓時一次性收取的費用，一般是原承租者向繼承租者收取，也有房東收取的。費用的高低主要取決于原、繼承租者對商鋪本身獲利能力的認知和市場供求關(guān)系?，F(xiàn)在商鋪轉(zhuǎn)讓費已經(jīng)逐漸演變?yōu)榉繓|或投資客變相增加租金的工具，?？砍醋魃啼佢A利的投資客也在日益增多。
作 者：周 燕