淺議房產稅對房價的影響
2013-08-20 00:00:00 本網站
房產稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產權所有人征收的一種財產稅?，F(xiàn)行的房產稅是第二步利改稅以后開征的，1986年9月15日，國務院正式發(fā)布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》，從當年10月1日開始實施。2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士表示，房產稅試點將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。2011年1月，重慶首筆個人住房房產稅在當?shù)厣陥笕霂欤涠惪顬?154.83元。2012年8月12日，30余省市地稅部門為開征存量房房產稅做準備。
隨著國家對房地產市場調控的深入，人們對房產稅的推出能否降低房價進行了討論。本人試從短期和長期兩個方面進行分析。
一、 短期有助于抑制投資性需求
房產稅對房地產市場的影響表現(xiàn)在供給、需求和房價三個方面。房產稅的征收會增加房屋的持有成本，釋放空置房屋；可以抑制投資性需求，形成房價下降預期。具體影響力度依賴于房產稅的高低，以及其他影響供求的因素。
供給方面，房產稅會增加房屋的持有成本，為避免過高的稅收，持有多套房屋的業(yè)主會有動機出售部分房屋。實行累進稅率的情形下，預期房屋供給的增加會更多。此外，對存量房征收房產稅的情況下，原本空置的房屋即便不被出售，也有可能被出租出去，來降低稅收損失。這意味著，房屋的空置率將有效降低。
需求方面，無論針對存量房還是增量房，房產稅都能一定程度上抑制投資性需求。在針對高端存量類的重慶模式下，對大戶型、獨棟別墅等住宅需求的抑制將更為顯著。但考慮到房產稅同時可能帶來房價的下降，均衡情況下，對需求的抑制程度還依賴于房價的變動情況、投資房地產的預期收益以及其他相關措施的執(zhí)行程度等（比如二手房交易稅）。
房價方面，從供求關系的角度看，供給的上升、需求的下降會導致房價下調。從成本的角度考慮，因為房屋的持有成本會上升，因而購房人會預期房價有所下降進行補償；另一方面，如果地方政府在征收房產稅的同時降低土地出讓金的征收，則房價也會因成本下降而有所下降。從投資收益率的角度來看，若假設征收房產稅之后租金收益保持不變，則按照中國現(xiàn)在約3-4%的租金收益率水平，對住房價值征收1%的房產稅對應于對租金征收25-30%的稅收；也就是說，保持租金收益率不變的情況下，房價理論上要下降25-30%。但考慮到中國的租金收益率處于較低水平，實際上更可能是租金有所上升，而房價不會下降這么多。
二、長期房產稅難擋房價上漲
從長期來看，房價主要受供求關系和流動性等因素影響。房產稅將作為地方政府收入的重要來源，而非進行房價調控的手段。事實上，從各國經驗來看，即便用房產稅進行調控，也難改房地產市場長期走向。
香港地區(qū)多次用差餉減免和調整物業(yè)稅稅率來平滑房地產市場，但效果有限。香港的房地產稅分為差餉、地租和物業(yè)稅，都是針對物業(yè)租金征收的。整體而言，香港房產稅具有寬稅基、低稅率的特征。雖然香港多次使用差餉減免或物業(yè)稅稅率調整來影響房地產市場，但因稅負本身不高，其影響效果也有限。
韓國曾用綜合房地產稅來打擊囤地囤房，短期有一定效果，但對房地產長期趨勢影響較弱。韓國的房產稅分為地方政府征收的土地和住宅物業(yè)稅，以及歸屬于中央政府的綜合房地產稅。物業(yè)稅實行累進稅率，稅率較低。綜合房產稅針對價值較高的土地和住宅物業(yè)等，2005年引入，用來打擊投資性房地產。短期產生一定效果，但對房地產長期趨勢沒有太大影響。
英國在上世紀90年代初廢除物業(yè)稅、征收人頭稅，一定程度導致人們預期房價上漲；但整體影響有限，房地產市場變動更多受其他經濟因素影響。英國的房產稅分為住宅房產稅和營業(yè)房屋稅兩種。英國房地產市場上世紀90年代初期的衰退更多是伴隨實體經濟走弱而發(fā)生的。
美國和日本物業(yè)稅都主要作為地方政府收入來源，很少被用作房地產調控手段。
我國目前通脹壓力很大，人們持有不動產來抵御通脹的意愿大大增強，雖然對房產稅的開征有所擔憂，但相對通脹來說，房產稅仍然在可承受范圍之內，因此不排除出現(xiàn)寧可負擔房產稅而堅持持有物業(yè)的可能。房產稅能不能控制炒房、遏制房價上漲，最根本的還是要看房產稅的稅率是多少。房地產作為保值增值的投資品，如果稅率確定之后，炒房者仍然認為炒房的利潤有吸引力，那么房產稅的征收仍難以抑制投資投機行為。如果是累進稅，炒房者覺得炒房不合算，則可能對抑制炒房和穩(wěn)定房價有積極的影響。但根據(jù)現(xiàn)有的信息來分析，房產稅稅率在0.3%～0.4%之間，相對通脹來說，要小得多，這會促使業(yè)主繼續(xù)持有物業(yè)。
長期看，人們因持續(xù)性房產稅的支出，很可能逐步改變對房屋的偏好，需求可能有所下降，假定房屋供給的增長率和人口增長率近乎持平的話，可能導致房地產市場恢復理性。
當然以上的分析都是建立在了一個假說之上，就是房產稅沒有被轉嫁的基礎之上。從現(xiàn)實的情況來看，這種假說的可能性不太大，根據(jù)稅負轉嫁與歸宿的一般規(guī)律，壟斷性商品課稅、需求彈性較小、供給彈性較大的商品課稅較易轉嫁，而房產恰恰符合了這幾個特點，因此房產稅是容易轉嫁給它的購買者的，因此征收房產稅短時期內可能導致房價下跌。但從中長期來看，試圖以房產稅來降房價的目標是難以實現(xiàn)的。
結束語
目前房地產調控形勢依然嚴峻，根本性的問題尚未解決，所以，不能指望房產稅一出，樓市“百弊”便自然化解。房價的過快上漲是由多重因素造成的，調控的關鍵還在于從土地、稅收、信貸等各個方面打好“組合拳”，并著力推進保障性住房的建設、供應，改善投資環(huán)境，盤活貨幣存量，用好貨幣增量，讓資金進入實體經濟，從而調節(jié)房地產市場，使房價回歸理性。