城市規(guī)劃對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的影響分析
在近兩年我們開展的各城市基準(zhǔn)地價(jià)更新工作中，各地實(shí)施了新一輪城市規(guī)劃修編，城市功能布局發(fā)生變化，城市范圍內(nèi)出現(xiàn)規(guī)劃新區(qū)，如攀枝花市“花城新區(qū)”、西昌市“西部新城”、眉山市“岷江新區(qū)”等。城市規(guī)劃新區(qū)現(xiàn)階段處于待開發(fā)建設(shè)狀態(tài)，新區(qū)范圍內(nèi)人口少、路網(wǎng)密度低、基礎(chǔ)設(shè)施配套較差、無公共設(shè)施配套、幾乎無在售樓盤……基準(zhǔn)地價(jià)主要反映是國有土地使用權(quán)現(xiàn)狀利用條件下的價(jià)格水平，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》選擇傳統(tǒng)的土地定級(jí)因素，計(jì)算因子作用分值，這樣計(jì)算的結(jié)果規(guī)劃新區(qū)土地級(jí)別低，不能有效反映城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域土地等級(jí)質(zhì)量，不能滿足土地管理部門對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果應(yīng)用的工作需要。針對(duì)這種情況，我們?cè)诙?jí)因素選擇中增加城市規(guī)劃影響度，使城市規(guī)劃對(duì)土地質(zhì)量的影響得到體現(xiàn)，基準(zhǔn)地價(jià)更新成果更為客觀。
城市規(guī)劃在城市發(fā)展中起到“龍頭”作用，對(duì)土地質(zhì)量有較大的影響，我們?cè)诔鞘谢鶞?zhǔn)地價(jià)更新工作過程中，將各個(gè)城市的規(guī)劃進(jìn)行分析解讀，城市規(guī)劃對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)水平的影響主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
城市性質(zhì)的影響
城市的性質(zhì)指城市在國家經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中所處的地位與所起的作用，是城市主要職能的反映。城市性質(zhì)是決定城市土地質(zhì)量的一個(gè)重要因素，城市性質(zhì)制約著城市的經(jīng)濟(jì)、人口結(jié)構(gòu)、城市風(fēng)貌、城市建設(shè)，特別是土地使用等各個(gè)方面，而不同性質(zhì)的土地使用在經(jīng)濟(jì)效益上是有很大差異的，一個(gè)城市的職能越多，越能強(qiáng)化城市發(fā)展的聚集效益。城市職能中第三產(chǎn)業(yè)所占的比重越大，如金融貿(mào)易、信息展覽、旅游服務(wù)、商業(yè)零售業(yè)越發(fā)達(dá)，地價(jià)水平越高。
城市規(guī)模的影響
城市規(guī)模指城市人口規(guī)模和城市用地規(guī)模。城市規(guī)劃確定的城市規(guī)模直接影響著城市基礎(chǔ)設(shè)施配套、交通運(yùn)輸、城市布局等一系列問題，對(duì)城市土地質(zhì)量有較大的影響。城市規(guī)模越大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)越高，交通運(yùn)輸系統(tǒng)越復(fù)雜，城市環(huán)境的營造越困難且成本越高，土地級(jí)差收益也越高。同時(shí)，按照城市土地使用的現(xiàn)狀，城市規(guī)模越大，人口越多，人均用地指標(biāo)越低，如攀枝花市、內(nèi)江市等川內(nèi)二級(jí)城市均以實(shí)現(xiàn)100萬人口以上特大城市作為規(guī)劃奮斗目標(biāo)，意味著土地供給與需求的矛盾越突出，土地資源短缺情況越嚴(yán)重，地價(jià)水平越高。
城市用地空間布局影響
區(qū)位差異是導(dǎo)致城市空間結(jié)構(gòu)演變的基本動(dòng)因之一。反過來，城市總體規(guī)劃所確定的城市功能分區(qū)及空間結(jié)構(gòu)也會(huì)對(duì)城市地價(jià)的空間差異產(chǎn)生影響。它具體體現(xiàn)在城市空間結(jié)構(gòu)的層次決定土地價(jià)格的分級(jí)體系；商業(yè)、住宅、工業(yè)等功能用地的聚集程度決定了房地產(chǎn)價(jià)格總體水平和不同土地等級(jí)間價(jià)格差異的幅度。規(guī)劃道路運(yùn)輸網(wǎng)結(jié)構(gòu)及道路密度與地段價(jià)格直接相關(guān)。
根據(jù)我們?cè)诨鶞?zhǔn)地價(jià)更新工作中的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲最快的地區(qū)一般是交通便捷的地區(qū)，尤其是城市新發(fā)展區(qū)（如攀枝花炳仁線對(duì)花城片區(qū)、成綿樂高鐵對(duì)眉山城西片區(qū)、成自瀘赤高速仁壽城北片區(qū)）。新開通的城市干道、高速公路（快鐵）出入口兩側(cè)土地，地價(jià)迅速上漲。表明交通條件的改善對(duì)城市土地價(jià)格的提高起著直接的促進(jìn)作用。聚集程度較高、交通條件優(yōu)越的地段不僅本區(qū)域地價(jià)水平較高，而且通過傳遞、擴(kuò)散作用，可以帶動(dòng)周邊地域地價(jià)水平的提高，從而影響城市地價(jià)的整體水平。
總體而言，城市規(guī)劃從宏觀上明確城市的性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，從空間上確定城市布局結(jié)構(gòu)和土地使用功能以及道路交通等各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的布局，是城市建設(shè)和發(fā)展的“龍頭”。在我們基準(zhǔn)地價(jià)更新工作過程中，應(yīng)深入分析城市規(guī)劃各方面影響因素，讓規(guī)劃因素在基準(zhǔn)地價(jià)成果中得到有效體現(xiàn)。