關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估公司數(shù)據(jù)庫建設(shè)的探討
伴隨著房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)也得到了飛速的發(fā)展，市場競爭也更加激烈，如何能在激烈的市場中占據(jù)優(yōu)勢成為每個(gè)評(píng)估公司需要面對(duì)和思考的問題。房地產(chǎn)信息化建設(shè)逐漸成為一些評(píng)估公司關(guān)注的重點(diǎn)，本文從房地產(chǎn)評(píng)估公司的數(shù)據(jù)庫建設(shè)方面淺談房地產(chǎn)評(píng)估公司的信息化建設(shè)趨勢。
一、建設(shè)數(shù)據(jù)庫的必要性
房地產(chǎn)估價(jià)中最重要的工作就是房地產(chǎn)信息的收集、整理，這些信息包括市場交易案例（售價(jià)、租金）、基準(zhǔn)地價(jià)、動(dòng)態(tài)監(jiān)測地價(jià)數(shù)據(jù)、成本資料、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)等房地產(chǎn)市場及評(píng)估相關(guān)的信息資料。目前大多數(shù)評(píng)估公司的資料收集仍限于單個(gè)估價(jià)人員獨(dú)自收集，各自為戰(zhàn)，不能達(dá)到資源共享和互惠互利。部分評(píng)估公司雖已開展了信息化建設(shè)方面的嘗試，但信息資料的收集、管理、傳遞、存儲(chǔ)和分析大多還停留在半自動(dòng)化的階段，也未投入足夠的人力和物力，查找和調(diào)用信息存在一定難度，致使工作效率難以提高。
在信息化高度發(fā)展的今天，為何不利用這些可貴的基礎(chǔ)信息資料進(jìn)行整合、匯總、更新，以點(diǎn)-線-面的方式集結(jié)，并借助計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行更高級(jí)的統(tǒng)計(jì)、分析，形成一個(gè)龐大的房地產(chǎn)信息資源庫，以達(dá)到資源共享，提高工作效率呢？建立以信息資源為基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)庫，評(píng)估人員可方便、快捷的查閱已有的數(shù)據(jù)資料，縮短資料收集時(shí)間，提高工作效率，并對(duì)估價(jià)結(jié)果做出快速判斷，可避免資料不充足或片面、失實(shí)導(dǎo)致的估價(jià)結(jié)果失真，對(duì)估價(jià)的準(zhǔn)確度有所裨益；同時(shí)，對(duì)于不完整的資料可進(jìn)行適時(shí)補(bǔ)充、更新，既滿足當(dāng)次評(píng)估工作，又可為今后的同類評(píng)估工作提前做好準(zhǔn)備。
二、數(shù)據(jù)庫建設(shè)的種類
從房地產(chǎn)估價(jià)評(píng)估涉及的資料種類，我們可以分以下幾大類：
（一）交易案例數(shù)據(jù)庫
1、房屋售價(jià)和租金案例
這個(gè)數(shù)量是最大也是最繁瑣的，可根據(jù)新樓盤售價(jià)和租金作為數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，按日常業(yè)務(wù)涉及的行政區(qū)域分片、分用途建立數(shù)據(jù)庫。以成都市為例，可按一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)、外環(huán)分環(huán)域或者分方位進(jìn)行調(diào)查、整理。錄入信息包括樓盤名、位置（行政區(qū)劃、環(huán)域、方位）、類型、用途、售價(jià)等關(guān)鍵信息，并定期進(jìn)行更新。同時(shí)設(shè)置多個(gè)關(guān)鍵字，方便查詢、輸出。對(duì)于建立了地價(jià)監(jiān)測的區(qū)域，可基于地價(jià)監(jiān)測樣點(diǎn)，加強(qiáng)資源整合，建立可供方便查詢、訪問的數(shù)據(jù)類型。
2、土地成交案例
主要包括土地一級(jí)市場的公開招拍掛案例和二級(jí)市場的土地流轉(zhuǎn)案例（司法處置、轉(zhuǎn)讓等）。對(duì)于一級(jí)市場案例的獲得較為簡單，可通過各市國土局網(wǎng)站、國土資源部及中國土地市場網(wǎng)等公開網(wǎng)站即可調(diào)查得到。對(duì)于二級(jí)市場的土地流轉(zhuǎn)案例大部分只有通過評(píng)估人員在評(píng)估工作中與客戶溝通或評(píng)估拍賣底價(jià)后再跟蹤成交情況獲得。
（二）基準(zhǔn)地價(jià)、動(dòng)態(tài)監(jiān)測地價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)庫
基準(zhǔn)地價(jià)、動(dòng)態(tài)監(jiān)測地價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)庫無疑是土地評(píng)估中非常關(guān)鍵的數(shù)據(jù)，也是一些評(píng)估公司核心競爭力的體現(xiàn)，然而在做外地項(xiàng)目的時(shí)候卻經(jīng)常很難獲得完善的基礎(chǔ)資料。建立一個(gè)完善的基準(zhǔn)地價(jià)、動(dòng)態(tài)監(jiān)測地價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)庫，聘請(qǐng)專門人員更新、管理、分權(quán)限訪問，既可滿足內(nèi)部評(píng)估人員評(píng)估使用，又不至于數(shù)據(jù)輕易外泄造成資源流失，同時(shí)還可以加工、優(yōu)化，成為企業(yè)多元化發(fā)展的一個(gè)方向。
（三）房地產(chǎn)相關(guān)成本數(shù)據(jù)庫
包括土地取得成本、建安成本、相關(guān)稅費(fèi)等數(shù)據(jù)資料。按評(píng)估業(yè)務(wù)經(jīng)常涉及的行政區(qū)劃分片區(qū)建立。這些資料比較冗雜，依靠單個(gè)的估價(jià)人員往往很難收集齊完整的成本資料。日常評(píng)估中，評(píng)估人員所采用的此類數(shù)據(jù)往往是根據(jù)以往評(píng)估報(bào)告中采用的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，缺乏有力的一手?jǐn)?shù)據(jù)支撐，這就需要專門的調(diào)查人員進(jìn)行深入調(diào)查，形成可靠的依據(jù)。
土地取得成本包括征地成本和拆遷成本，涉及數(shù)據(jù)包括人均土地、耕地比例、耕地年產(chǎn)值、人員安置標(biāo)準(zhǔn)、耕地占用稅、青苗補(bǔ)償費(fèi)、代征地比例、土地開發(fā)費(fèi)、交易稅費(fèi)等相關(guān)參數(shù)和數(shù)據(jù)。
不同地域、不同建筑類型的建安成本、報(bào)建費(fèi)用、交易稅費(fèi)、維修基金、土地增值稅等應(yīng)分片區(qū)建立。
（四）市場公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫
包括綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫和城市規(guī)劃類及區(qū)域規(guī)劃類、專業(yè)房地產(chǎn)市場分析、土地市場分析公告等。
綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫主要包括國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要、年度國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、階段性宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公告及形勢分析預(yù)測等。
（五）文件法規(guī)數(shù)據(jù)庫
房地產(chǎn)評(píng)估始終是一種權(quán)益價(jià)值的評(píng)估，與房地產(chǎn)政策息息相關(guān)。房地產(chǎn)評(píng)估的文件法規(guī)包括技術(shù)規(guī)范類、國家房地產(chǎn)相關(guān)相關(guān)法律、法規(guī)及部門規(guī)章、地方現(xiàn)行相關(guān)規(guī)章及及政策規(guī)定等，根據(jù)國家宏觀調(diào)控及不斷完善的法律體系，適時(shí)對(duì)不定期出臺(tái)的各類政策進(jìn)行更新、匯總。
（六）報(bào)告信息庫
對(duì)于許多評(píng)估公司而言，評(píng)估報(bào)告裝箱、入卷的主要目的是應(yīng)對(duì)相關(guān)部門檢查之用，而它的另一個(gè)作用還在于，其本身也包含大量的信息，包括本身可能涉及較為真實(shí)的租金、售價(jià)資料，同時(shí)，該評(píng)估報(bào)告的評(píng)估價(jià)格也將是今后作價(jià)的重要依據(jù)和參考，在檔案裝箱之前，錄入報(bào)告關(guān)鍵數(shù)據(jù)信息，方便今后隨時(shí)對(duì)價(jià)格、客戶等相關(guān)信息進(jìn)行調(diào)取、查詢。
（七）客戶信息庫
對(duì)于許多擔(dān)保公司而言，房地產(chǎn)評(píng)估公司掌握著他們最為重要的資源庫——客戶資源。的確，評(píng)估公司在評(píng)估工作中掌握著大量的客戶信息?？筛鶕?jù)評(píng)估涉及的客戶類型進(jìn)行整理，如銀行類、擔(dān)保公司類、企業(yè)類、政府機(jī)構(gòu)類，并按未來合作可能性和長遠(yuǎn)性進(jìn)行分類，按重要性類別進(jìn)行定期回訪和后期關(guān)系維護(hù)，建立長期合作關(guān)系。
三、數(shù)據(jù)庫的建設(shè)方法及實(shí)施途徑
（一）成立獨(dú)立的數(shù)據(jù)庫管理團(tuán)隊(duì)
根據(jù)評(píng)估公司的業(yè)務(wù)量及規(guī)模，確定數(shù)據(jù)庫管理團(tuán)隊(duì)的大小。其成員包括計(jì)算機(jī)編程與軟件維護(hù)人員、專業(yè)的市場調(diào)查人員、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析人員、專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估人員。
（二）數(shù)據(jù)庫建設(shè)步驟
首先根據(jù)數(shù)據(jù)庫需實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)對(duì)數(shù)據(jù)庫的架構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)，應(yīng)以專業(yè)的軟件為載體，采用網(wǎng)頁界面，操作簡單，易于各類人員可輕松查詢、編輯。根據(jù)數(shù)據(jù)庫實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)和服務(wù)人群，設(shè)定不同的登錄和訪問權(quán)限，確保資源的合理使用，又保護(hù)數(shù)據(jù)庫的安全性、維護(hù)公司的利益。
第二步，管理團(tuán)隊(duì)對(duì)相關(guān)市場信息數(shù)據(jù)的調(diào)查、篩選、錄入，錄入前經(jīng)過專業(yè)人員的審核，確保數(shù)據(jù)的真實(shí)性和有效性。錄入信息部分可進(jìn)行直接共享，部分需進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析后才能形成可供使用的信息。
（三）建成后的維護(hù)和更新
主要包括兩方面，管理團(tuán)隊(duì)對(duì)數(shù)據(jù)庫進(jìn)行定期維護(hù)、更新和部分評(píng)估人員對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的修改和更新。
一線評(píng)估人員在評(píng)估中可隨時(shí)搜集到一手的相關(guān)資料，搜集到的資料可交由數(shù)據(jù)庫管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行總結(jié)，錄入，或經(jīng)有權(quán)限的評(píng)估人員錄入，形成公司共有的資源，對(duì)于貢獻(xiàn)較大的人員可進(jìn)行適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。
四、數(shù)據(jù)庫建設(shè)的發(fā)展前景與展望
（一）拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域，多元化發(fā)展
建立房地產(chǎn)專業(yè)數(shù)據(jù)庫后，許多的信息都可通過數(shù)據(jù)庫實(shí)現(xiàn)快速查找、共享，內(nèi)部的管理水平相應(yīng)提升，使得評(píng)估公司效益和效率會(huì)大大提高，公司會(huì)有更多的精力來積極開拓相關(guān)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，比如房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃和咨詢、可行性研究、投資顧問等，促進(jìn)企業(yè)多元化發(fā)展。
（二）積極開拓評(píng)估軟件與數(shù)據(jù)庫的相互應(yīng)用
數(shù)據(jù)庫建立本身已經(jīng)融入了專業(yè)軟件的應(yīng)用，當(dāng)數(shù)據(jù)庫成熟時(shí)，可適時(shí)引入評(píng)估軟件，并建立于數(shù)據(jù)庫之上，提高辦公專業(yè)化程度，實(shí)現(xiàn)評(píng)估公司的全面信息化。
（三）借助信息化建設(shè)，促使評(píng)估公司向高、精、專方面發(fā)展
隨著數(shù)據(jù)庫的逐漸完善、優(yōu)化，評(píng)估公司所掌握的專業(yè)信息將更加系統(tǒng)化、全面化，工作效率也將大大提高，同時(shí)也可避免某些人為錯(cuò)誤，促使評(píng)估公司向高、精、專方面發(fā)展。