地價評估方法選用探討
2014-01-26 00:00:00 本網(wǎng)站
只有選擇合適的估價方法，才能正確揭示估價對象的客觀價格，選用不同估價方法則要遵循相應(yīng)的估價原則。
為進(jìn)一步完善國有土地出讓底價確定程序，加強(qiáng)出讓地價評估管理，促進(jìn)土地市場平穩(wěn)健康運(yùn)行。國土資源部于2013年4月9日，發(fā)布了《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》），該規(guī)范從一定程度上為我們估價師評估國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價提供了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，為估價師行業(yè)執(zhí)行規(guī)范提供了參考依據(jù)，為估價機(jī)構(gòu)提升土地估價技術(shù)水平和人員業(yè)務(wù)素質(zhì)，進(jìn)一步提高土地估價報告質(zhì)量，推動行業(yè)技術(shù)進(jìn)步做出了貢獻(xiàn)。
在《規(guī)范》中，規(guī)定了可采用的評估方法主要包括收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和公示地價系數(shù)修正法，第4.4條關(guān)于評估方法選用中對出讓地價評估方法的選用提出了要求。在該條中要求“出讓地價評估，應(yīng)至少采用兩種評估方法，包括(1)收益還原法、(2)市場比較法、(3)剩余法之一，以及(4)成本逼近法或(5)公示地價系數(shù)修正法。因土地市場不發(fā)育等原因，無法滿足上述要求的，應(yīng)有詳細(xì)的市場調(diào)查情況說明”，即能夠選擇1、2、3方法之一和4、5方法之一組成2種方法進(jìn)行評估，而不宜選擇1、2、3方法中的兩種來進(jìn)行評估，關(guān)于這點(diǎn)，我覺得值得商酌。
首先，從基礎(chǔ)理論方面看，收益還原法是預(yù)計土地未來的正常凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱蟪曷驶?/FONT>資本化率、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價基準(zhǔn)日后累加，以此估算土地的客觀合理價格或價值的方法。該方法的本質(zhì)是以土地的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價對象的價值，其理論依據(jù)是預(yù)期原理。
市場比較法是根據(jù)與估價對象相似的土地的成交價格來求取估價對象價值的方法，即在同一個土地市場上相似的土地有相近的價格，其理論依據(jù)是替代原則。
剩余法(假設(shè)開發(fā)法)適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。假設(shè)開發(fā)法的基本理論依據(jù)與收益法相同，是預(yù)期原理。
成本逼近法的基本思路是把對土地的所有投資，并同時根據(jù)國家對土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得的收益，從而求得土地價格。成本逼近法所應(yīng)用的基本原理是生產(chǎn)費(fèi)用價值論及等量資本應(yīng)獲取等量收益的投資原理。
公示地價系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)等評估成果，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價基準(zhǔn)日價格的一種估價方法,其理論依據(jù)與市場比較法理論依據(jù)均為替代原則。
其次，從實際應(yīng)用來看。收益還原法是先求取土地凈收益，再根據(jù)相關(guān)公式求取土地收益價格的一種方法。對于沒有收益的土地，例如機(jī)關(guān)、學(xué)校、公園等公益事業(yè)的用地估價大多不適用。對有收益的土地，進(jìn)行土地價格評估時也需要先準(zhǔn)確的確定總收益、總費(fèi)用、資本化率及收益年限等，每個參數(shù)取值的不同，對估價結(jié)果會產(chǎn)生很大影響，而且在具體操作時各參數(shù)選取的具體依據(jù)也很難獲得。所以，在實際應(yīng)用過程中，該方法的使用頻率并不高。
市場比較法適用于地產(chǎn)市場較發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)。在求取一宗土地價格時，依據(jù)替代原理，將待估土地與類似土地的近期交易價格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易期日、區(qū)域因素、和個別因素等修正，得出待估土地在評估基準(zhǔn)日的價格，該方法可用于評估土地的價格，也可用于評估土地的租金，以及用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。由于各種各樣的原因，近年全國各大城市土地一級市場非?；钴S，為該評估方法的應(yīng)用提供了相當(dāng)多的案例，是各評估公司使用頻率及使用范圍很高的評估方法。
剩余法（假設(shè)開發(fā)法）其評估思路一般為先求取開發(fā)完成后整體項目的售價，再扣除項目的建造成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、融資費(fèi)用、稅費(fèi)和利潤等在開發(fā)過程中會發(fā)生的各項支出，以此估算土地使用權(quán)的客觀價格的方法。在新開發(fā)項目較多的城市，隨著政務(wù)服務(wù)中心的設(shè)立及政府相關(guān)部門辦事程序的逐漸透明，該方法所需的各項數(shù)據(jù)較易獲得，實際操作性很強(qiáng)。
成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實例不多，無法利用市場比較法等方法進(jìn)行估價時采用，多見于工業(yè)、科研、醫(yī)療衛(wèi)生等用途宗地地價的評估。
公示地價系數(shù)修正法應(yīng)用的前提是需要有精確、完整的基準(zhǔn)地價成果和相應(yīng)的修正體系成果資料，在實際操作過程中，因部分城市缺乏完整的修正體系，往往在技術(shù)指標(biāo)與參數(shù)的取值上帶有很大的主觀成分，評估結(jié)果精確度相對較差，說服力不強(qiáng)。
綜上所述，可以發(fā)現(xiàn)，從基礎(chǔ)理論來看，市場比較法、公示地價系數(shù)修正法基礎(chǔ)理論均為替代原則，收益法、假設(shè)開發(fā)法理論依據(jù)均為預(yù)期原理，成本逼近法基本理論為生產(chǎn)費(fèi)用價值論及等量資本應(yīng)獲取等量收益的投資原理，所以，收益還原法、市場比較法、剩余法只能夠三選一和成本逼近法或公示地價系數(shù)修正法之一來組成兩種方法進(jìn)行評估，從理論上來講，不一定合理。
再從實際使用來看，在土地市場較發(fā)育的地方，能夠更好的求取估價對象地價的方法應(yīng)該是市場比較法、假設(shè)開發(fā)法和收益還原法，在土地市場不發(fā)育的地方，或許比較適合選用成本逼近法、公示地價系數(shù)修正法和收益還原法等進(jìn)行評估。
最后，參考各方法基礎(chǔ)理論，再結(jié)合實際應(yīng)用，如果在市場比較法、公示地價系數(shù)修正法二選一，收益法、假設(shè)開發(fā)法二選一，成本逼近法與上述方法均可配合，這樣既能夠在替代理論、預(yù)期理論以及生產(chǎn)費(fèi)用價值論之間互相印證，也能夠滿足實際操作對各方法的要求，可能更加合適。