毛地出讓地塊調(diào)增使用年期補地價款問題探討
2014-02-28 00:00:00 本網(wǎng)站
毛地出讓地塊因調(diào)增土地使用期限而對剩余年期地價的評估，在評估中應(yīng)充分考慮原土地使用者的土地成本投入，科學(xué)合理地進行土地使用年期修正。
毛地出讓是指市、縣人民政府將未進行拆遷安置（征收）的地塊一定年期的使用權(quán)受讓于土地開發(fā)商的行為。市、縣人民政府只收取一定年期的土地出讓金（即土地增值收益部分），地上建構(gòu)物拆遷補償、人員安置或土地開發(fā)整理等投入由土地開發(fā)商自行完成。此種毛地出讓行為2007年以前在各地比較普遍，特別是地方財力有限的市、縣。同時在早期的毛地出讓中存在出讓年期較短的情況，如10年、20年的出讓住宅用地。目前各地均存在因土地整合等城市重建需對毛地出讓地塊調(diào)增使用年期，涉及補交地價款的情況。補地價款關(guān)鍵是對剩余年期地價的評估。關(guān)于剩余年期地價的評估主要是使用年期修正如何處理的問題，如毛地出讓地塊中土地開發(fā)商支付的土地成本是否進行年期修正，以及修正年限如何確定均存在爭議。本文就毛地出讓地塊補地價款涉及土地使用年期修正問題進行探討。
一、 案例
某市城區(qū)因土地整合需對某一毛地出讓地塊及周邊土地統(tǒng)一規(guī)劃后出讓，規(guī)劃用途二類住宅用地，規(guī)劃容積率小于或等于3.0，出讓年限70年，出讓基準(zhǔn)日2012年6月30日。此毛地原出讓時限20年，終止時間2017年6月30日，剩余年期為5年。當(dāng)時土地開發(fā)商完成征地拆遷花費300萬元/畝 ，繳納了20年的土地出讓金100萬元/ 畝。現(xiàn)據(jù)某評估機構(gòu)測算，在2012年6月30日其周邊相鄰區(qū)域土地取得成本為500萬元/畝 ，70年土地使用權(quán)地價為800萬元/ 畝（含300萬元/畝 的土地出讓金），土地還原率為6%。
二、解決方案
因調(diào)增土地使用年期而補交地價款，按國家、地方政策以及相關(guān)技術(shù)規(guī)程的規(guī)定，其應(yīng)補交的地價款為：
補地價款=擬出讓年期地價—剩余年期地價
上述案例關(guān)鍵問題是對毛地出讓地塊剩余年期內(nèi)剩余地價的計算，其實質(zhì)又是土地剩余年期的修正系數(shù)如何確定。目前關(guān)于毛地出讓地塊中土地開發(fā)商支付的土地成本是否進行年期修正以及修正過程存在幾種方案。
方案A:不考慮歷史價格和土地開發(fā)商自行征地的情況，按【城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程】（GB/T18508—2001）的規(guī)定，以2012年6月30日70年的市場地價為基礎(chǔ)，從70年直接修正到5年，則5年的剩余年期地價為：
剩余年期地價=70年期地價·土地使用年期修正系數(shù)
剩余年期地價= 
（萬元/畝）
（萬元/畝） 補地價款=800—206=594（萬元/畝 ）
方案B:按國土資發(fā)【2001】44號文要求，土地資產(chǎn)處置應(yīng)體現(xiàn)誰投入，誰產(chǎn)出；要充分量化原土地使用者投入和收益的原則。在確定剩余年期地價時，對土地取得成本（估價基準(zhǔn)日的重置成本）不進行使用年期修正，僅對土地出讓金部分進行使用年期修正，將土地出讓金從70年修正到5年，則5年的剩余年期地價為:
剩余年期地價=基準(zhǔn)日土地取得成本+70年期土地出讓金·土地使用年期修正系數(shù)
剩余年期地價= 
（萬元/畝 ）
（萬元/畝 ） 補地價款=800—577=223（萬元/ 畝）
方案C:結(jié)合原土地出讓合同確定的20年出讓期限，針對土地成本土地年期修正系數(shù)從20年修正到5年，也就是地價在20年內(nèi)攤銷完成；針對土地出讓金從70年修正到5年。則5年的剩余年期地價為：
剩余年期地價=剩余土地成本+剩余土地出讓金
剩余年期地價= 
（萬元/畝 ）
（萬元/畝 ） 補地價款=800—261=539（萬元/畝）
方案D:按【合同法】的規(guī)定，依據(jù)原土地出讓合同是否約定可以調(diào)增土地使用期限，如無明確約定可以調(diào)增，則按國務(wù)院55號令的規(guī)定，土地使用到期前一年，由土地使用者申請是否續(xù)期，等未來關(guān)于土地使用權(quán)續(xù)期的相關(guān)規(guī)定出臺后才予以解決。
通過上述計算可以看出，方案A補交地價款最多，方案C次之，方案B最少。
三、探討
上述四個方案表面上看是分別對地價及其組成部分作為不同的修正基礎(chǔ)和土地使用年期修正系數(shù)采用不同的修正時段造成的差異，而其實質(zhì)是對毛地出讓特殊性認識和原土地使用者的投入如何體現(xiàn)的問題。
方案A在計算剩余年期地價時，以出讓基準(zhǔn)日70年的土地市場價為基礎(chǔ)，從70年直接修正到剩余年期，未考慮土地土地取得成本由土地開發(fā)商支出的歷史事實，使得毛地出讓和目前實行的凈地出讓無差別，顯然是不公平的。實際上所謂毛地出讓，就其根源是地方政府當(dāng)時無財力實施大量的土地征地、房屋拆遷等經(jīng)濟活動，不得不轉(zhuǎn)嫁給土地開發(fā)商來進行。所以在毛地出讓過程中，土地開發(fā)商起到了重要作用，這一點不應(yīng)被忽視。
方案B在計算剩余年期地價時，以估價基準(zhǔn)日70年的土地出讓金，從70年修正到5年，其實質(zhì)是對土地成本不進行修正。將它完全視為土地開發(fā)商的投入，不管土地使用期限，開發(fā)商的該部分投入均不歸零，不受國務(wù)院55號令住宅用地最高70年的限制，土地出讓到期時只補交相應(yīng)年期的土地出讓金而已。這顯然不符合目前國家的相關(guān)制度。
方案C在計算剩余年期地價時，針對估價基準(zhǔn)日的土地成本，在原土地出讓合同期內(nèi)進行年期修正，即從20年修正到5年；由于土地開發(fā)商只繳納了20年的土地出讓金，所以針對應(yīng)補交的土地出讓金應(yīng)從70年修正到5年。該方案尊重了原土地出讓合同的約定，將土地成本投入在合同約定的20年內(nèi)攤銷完成。這樣既考慮了土地開發(fā)商的成本投入，也尊重了當(dāng)時土地開發(fā)商少繳土地出讓金的事實。所以該方案應(yīng)是公平、合理、合法的。
方案D實質(zhì)是將矛盾后置，不能解決工作中的實際問題，在現(xiàn)實中是不可取的，這不是我們應(yīng)有的工作態(tài)度。
四、結(jié)論
本著公平、合理、合法的原則，既尊重歷史，又著眼未來。針對歷史上毛地出讓地塊因調(diào)增土地使用年期的補地價問題，建議采用方案C。