關(guān)于制定地價(jià)容積率修正體系思路的探討
2014-04-16 00:00:00 本網(wǎng)站
序：容積率修正體系是影響宗地評(píng)估結(jié)果客觀性的重要因素之一，同一宗地由于不同的容積率等規(guī)劃條件的不同，必然會(huì)影響其房價(jià)、建安成本等，且它們之間也存在必然規(guī)律，只有客觀分析并闡述了該規(guī)律，才能制定出合理的容積率修正體系。
影響地價(jià)因素很多，如區(qū)域因素、宗地個(gè)別因素等。在宗地個(gè)別因素中，即使是同一宗地，由于土地的權(quán)利狀況不同，其地價(jià)水平也有存在較大差異，如用途、使用年期、土地熟化程度、土地開發(fā)利用條件等。本文僅從土地開發(fā)利用強(qiáng)度的不同對(duì)地價(jià)所產(chǎn)生的影響進(jìn)行討論。土地利用強(qiáng)度其對(duì)應(yīng)的指標(biāo)一般包括容積率、建筑密度等，一般以容積率為主要評(píng)價(jià)指標(biāo)。其容積率對(duì)地價(jià)的影響，即容積率修正體系，其制定的思路為本文討論的重點(diǎn)。
從單位房地產(chǎn)價(jià)格成本體系的構(gòu)成來看，主要包括：樓面地價(jià)、建安及配套成本、相關(guān)稅費(fèi)、財(cái)務(wù)成本、營銷成本等。為了便于分析，我們簡化為：房價(jià)=地價(jià)+建安等成本。
一、因素分析
（一）房價(jià)與容積率關(guān)系分析
在同一宗地內(nèi)，當(dāng)其他規(guī)劃指標(biāo)不變的前提下，隨著容積率的增加，其建筑面積將增加，同時(shí)樓層數(shù)也會(huì)增加，其樓間距與建筑物高度的比例變小、住宅類的居家氛圍相對(duì)會(huì)下降，這些因素均對(duì)房價(jià)具有減價(jià)影響。其影響曲線如下圖：
房價(jià)與容積率關(guān)系圖
（二）建安成本與容積率的關(guān)系分析
在建筑密度一定的前提下，同一宗地的容積率的增加需增加樓層數(shù)、建筑物的高度來實(shí)現(xiàn)，其建筑力學(xué)要求等也會(huì)相應(yīng)增加，故隨著容積率的增加，其單位建安成本也會(huì)增加。其影響曲線如下圖：
建安成本與容積率關(guān)系圖
（三）樓面地價(jià)與容積率的關(guān)系分析圖
通過上述的簡化的房價(jià)公式來看，其樓面地價(jià)=房價(jià)－建安等成本。隨著容積率的增加，其房價(jià)是呈下降趨勢的，而建安成本是呈上漲趨勢的，其樓面地價(jià)則表現(xiàn)為隨著容積率的上升而遞減。其影響曲線如下圖：
樓面地價(jià)與容積率關(guān)系圖
二、量化相關(guān)指標(biāo)思路
（一）房價(jià)與容積率關(guān)系量化
在實(shí)際工作中，很難得到僅僅由于容積率不同，而其他條件均相同的交易案例。因此，針對(duì)這一現(xiàn)象，最好所選擇的樣點(diǎn)為具有多層、高層等多類型的大中型物業(yè)樓盤進(jìn)行重點(diǎn)分析。該類型樣點(diǎn)具有區(qū)域條件相同，宗地內(nèi)設(shè)施共享，并參照建筑密度×樓層數(shù)來確定不同物業(yè)形態(tài)的容積率，從而建立房價(jià)與容積率的對(duì)于關(guān)系。對(duì)于這類樣點(diǎn)較少的城市（鎮(zhèn)），也可采用相關(guān)修正，采用單因素分析方法，進(jìn)行數(shù)理統(tǒng)計(jì)。
（二）建安成本與容積率關(guān)系量化
不同樓層數(shù)物業(yè)類型其單位建安成本是可以通過預(yù)決算進(jìn)行數(shù)理統(tǒng)計(jì)的，同時(shí)結(jié)合建筑密度×樓層數(shù)=容積率的思路，從而建立成本與與容積率的對(duì)于關(guān)系。
通過房價(jià)、建安成本等與容積率建立的數(shù)理統(tǒng)計(jì)關(guān)系，結(jié)合樓面地價(jià)、房價(jià)、建安成本等之間的內(nèi)在聯(lián)系，即可建立樓面地價(jià)與容積率的數(shù)理關(guān)系。
三、制定容積率的修正體系應(yīng)關(guān)注的幾個(gè)問題
（一）如何設(shè)置基礎(chǔ)容積率、標(biāo)準(zhǔn)容積率、最高容積率
在容積率修正體系中，均涉及最低、標(biāo)準(zhǔn)、最高三種容積率指標(biāo)。但如何確定最低（高）及標(biāo)準(zhǔn)容積率呢？
1、最低容積率標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定
土地的取得存在必要的區(qū)域客觀成本，從成本的角度考慮，即不論容積率多低，即使為0，也應(yīng)該有一個(gè)對(duì)應(yīng)的成本地價(jià)。因此在設(shè)置最低容積率時(shí)，應(yīng)結(jié)合土地集約節(jié)約利用的相關(guān)規(guī)定，以及各項(xiàng)成本，以確定不同類型容積率的下限。舉個(gè)簡單的例子，在某城市，其取得一畝地的成本為平面地價(jià)為80萬元/畝（1200元/平方米），該城市在城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域的房價(jià)為3000元/平方米，經(jīng)過測算其樓面地價(jià)為1000元/平方米，則最低容積率應(yīng)為1200÷1000=1.2。即在該區(qū)域，最低的容積率應(yīng)該為1.2。當(dāng)該用途的某一宗地即使在低于1.2的時(shí)候，其地價(jià)也應(yīng)該執(zhí)行1.2對(duì)應(yīng)的地價(jià)。
2、最高容積率標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定
在不同地區(qū)、不同時(shí)間階段，隨著建筑技術(shù)的提高，其修建的樓層數(shù)或者說建筑物高度會(huì)隨之增加的。當(dāng)然，這不僅是個(gè)技術(shù)問題，還要涉及一個(gè)城市的整體規(guī)劃，航空管制、城市景觀等多方面的要求，隨著樓層數(shù)的增加，勢必會(huì)提高最高容積率水平。那么如何制定項(xiàng)目最高容積率？
（1）經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析
從經(jīng)濟(jì)及技術(shù)的角度分析，在這里主要體現(xiàn)為“邊際報(bào)酬遞減原理”。即隨著容積率的增加，其增加的建安成本等于其投資收益時(shí)，即邊際收益為0的時(shí)，其項(xiàng)目總收益為最大值。此時(shí)對(duì)應(yīng)的容積率為最高容積率。
（2）結(jié)合現(xiàn)狀，制定最高容積率。
根據(jù)既有的城市現(xiàn)狀，根據(jù)最高的建筑物的樓層狀況，結(jié)合容積率=建筑樓層數(shù)×建筑密度的思路，按照最高建筑的樓層數(shù)，計(jì)算并確定該城市的最高容積率。
3、標(biāo)準(zhǔn)容積率的設(shè)定
容積率修正體系是建立基準(zhǔn)地價(jià)修正體系中的主要內(nèi)容之一，按照基準(zhǔn)地價(jià)定義對(duì)應(yīng)的為區(qū)域平均開發(fā)利用強(qiáng)度下的地價(jià)水平。因此其開發(fā)程度應(yīng)體現(xiàn)平均狀況，應(yīng)以眾數(shù)或平均樣點(diǎn)狀況，確定其標(biāo)準(zhǔn)容積率水平。
（二）樓面地價(jià)容積率修正體系與平面樓面地價(jià)修正體系的關(guān)系
上述結(jié)論一般是樓面地價(jià)的修正體系，但在實(shí)際的評(píng)估工作中，也需要建立平面地價(jià)與容積率的修正關(guān)系，那么他們之間是否存在必然的內(nèi)在聯(lián)系呢？
舉例說明：某一宗地面積為Ｓ，容積率為R。其平面地價(jià)為P平，樓面地價(jià)為P樓。對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)容積率為Ｒ標(biāo)，平面地價(jià)為P標(biāo)平，平面地價(jià)的容積率修正ｒ平；對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)樓面地價(jià)為Ｐ標(biāo)樓，樓面地價(jià)的容積率修正ｒ樓。
上述應(yīng)該存在這樣的內(nèi)在關(guān)系：
關(guān)系式１：P平＝P標(biāo)平×ｒ平 關(guān)系式２：P樓＝Ｐ標(biāo)樓×ｒ樓
關(guān)系式３：P平＝P樓×R 關(guān)系式４：P標(biāo)平＝Ｐ標(biāo)樓×Ｒ標(biāo)
根據(jù)上述的內(nèi)在聯(lián)系，按照等量替換的原理進(jìn)行推論：
同一宗地、同一規(guī)劃條件下，其單位平面地價(jià)應(yīng)該相等：
則有關(guān)系式1測算結(jié)果等于關(guān)系式3測算結(jié)果，即存在關(guān)系式5：
P標(biāo)平×ｒ平＝P樓×R
將關(guān)系式２代入關(guān)系式5，則有關(guān)系式6：
P標(biāo)平×ｒ平＝Ｐ標(biāo)樓×ｒ樓×R
將關(guān)系式4代入關(guān)系式6，則有：
Ｐ標(biāo)樓×Ｒ標(biāo)×ｒ平＝Ｐ標(biāo)樓×ｒ樓×R
再對(duì)關(guān)系式6進(jìn)行數(shù)理關(guān)系整理：
Ｒ標(biāo)×ｒ平＝ｒ樓×R
ｒ平＝（ｒ樓×R）÷Ｒ標(biāo) 從上述推論可以看出平面地價(jià)的修正值是僅與樓面地價(jià)修正值呈正比、與標(biāo)準(zhǔn)容積率反比。
本文僅從影響影響地價(jià)容積率修正體系中的因素進(jìn)行分析，并從如何量化的思路進(jìn)行了探討，同時(shí)對(duì)制定容積率修正體系應(yīng)該關(guān)注的幾點(diǎn)也進(jìn)行了羅列。以供制定容積率修正體系時(shí)參考。