成都市商業(yè)用房?jī)r(jià)值評(píng)估分析
從估價(jià)師的視野，認(rèn)識(shí)目前成都市炙手可熱的商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值，利于認(rèn)清抵押房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，把握抵押風(fēng)險(xiǎn)。
1、市場(chǎng)背景
近年來(lái)，成都以西部其他城市無(wú)法比擬的天然條件和投資前景，吸引了全國(guó)巨頭紛紛落地，布局商業(yè)地產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)象城、龍湖天街系等一大批動(dòng)輒上百萬(wàn)平米的超級(jí)綜合體項(xiàng)目集中面市，供應(yīng)量持續(xù)走高，成都商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了大爆發(fā)。據(jù)《華西都市報(bào)》房產(chǎn)周刊一篇文章顯示，2013年成都的商業(yè)地產(chǎn)以超過(guò)290萬(wàn)平方米的在建面積，一躍成為全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在建規(guī)模最大的城市，呈現(xiàn)出量大的特點(diǎn)。
目前成都各地商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售火爆，新開(kāi)盤(pán)商業(yè)和市中心位置優(yōu)的商業(yè)房地產(chǎn)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目眾多。售價(jià)上，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格出現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。在投資回報(bào)的需求之上，租金自然會(huì)出現(xiàn)水漲船高之勢(shì)，市中心區(qū)域的平均上漲幅度達(dá)到10%左右。因近年來(lái)租金上漲較快，部分零售商開(kāi)始購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)，變租賃模式為自購(gòu)模式，這樣一來(lái)，某種程度上也無(wú)形中抬高了其所在物業(yè)的價(jià)格。
如：筆者在兩個(gè)相近時(shí)間走訪了騾馬市遠(yuǎn)東百貨項(xiàng)目，其價(jià)格情況如下：
騾馬市遠(yuǎn)東百貨鋪面售價(jià)表 單位：萬(wàn)元/平方米
樓層 時(shí)間 | 1層 | 3層 | 4層 | 7層 |
13 | / | 4.9 | 2.9 | |
14.1 | 6.35 | 5.52 | 3.2 | |
上漲幅度 | 8.46% | | 12.65% | 10.34% |
平均幅度 | 10.49% | |||
該項(xiàng)目土地剩余35年，2015年前辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，公攤30%。每層5000余平方米，約500余個(gè)產(chǎn)權(quán)，每個(gè)6
1.1、目前成都商業(yè)房地產(chǎn)火熱原因解析：
第一是政策調(diào)整。一方面是受?chē)?guó)家對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響，住宅市場(chǎng)受如限購(gòu)及限貸等措施的限制，住房市場(chǎng)的投資受到限制；另一方面是投資客手里頭的資金需要轉(zhuǎn)移，找到合理的投資出口，住宅市場(chǎng)趨冷，商業(yè)地產(chǎn)成了最好的替代投資對(duì)象；
第二是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，難得機(jī)遇。2013財(cái)富全球論壇在成都舉行。這是一場(chǎng)全球化意義的盛會(huì)，吸引了包括世界500強(qiáng)企業(yè)代表及各國(guó)政要、專(zhuān)家學(xué)者在內(nèi)共600多位嘉賓，成都再次成為世界矚目的焦點(diǎn)。隨著成都市快速發(fā)展，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，成都的城市版圖實(shí)現(xiàn)了一次大的擴(kuò)圍，且“天府新區(qū)”規(guī)劃落地，為城市的多中心發(fā)展帶來(lái)了難得的契機(jī)。以此為背景，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入發(fā)展活躍期。相關(guān)信息