房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)分析與防范
2014-09-18 00:00:00 本網(wǎng)站
摘要：抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)源于房地產(chǎn)的因有特性、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化、政府政策調(diào)整、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、銀行風(fēng)險(xiǎn)管理、評(píng)估作價(jià)等多個(gè)環(huán)節(jié)，存在于房地產(chǎn)貸款審核、發(fā)放和回收各個(gè)方面，防范房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)，要結(jié)合產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的源頭進(jìn)行防范。
1、房地產(chǎn)抵押概述
1.1房地產(chǎn)抵押概念
在我國(guó)，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定條件須具備房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押權(quán)登記兩個(gè)條件。房地產(chǎn)抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權(quán)人訂立房地產(chǎn)抵押合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式并記載法律規(guī)定的內(nèi)容。房地產(chǎn)抵押經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記后依法成立并取得物權(quán)公示、公信效力。房地產(chǎn)抵押權(quán)登記后方可對(duì)抗第三人。
1.3房地產(chǎn)抵押效力和影響
房地產(chǎn)抵押一經(jīng)設(shè)定，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律效力。根據(jù)房地產(chǎn)抵押權(quán)效力的對(duì)象，可將其劃分為對(duì)內(nèi)效力和對(duì)外效力。
1.3.1房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)內(nèi)效力
①先受償效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)內(nèi)效力體現(xiàn)在房地產(chǎn)抵押權(quán)人在其債務(wù)人屆期不履行債務(wù)時(shí)，無(wú)須經(jīng)房地產(chǎn)抵押人的同意即可對(duì)抵押的房地產(chǎn)予以處分，并從變賣的價(jià)款中優(yōu)先于普通債權(quán)人獲得清償。
②房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍包括主債權(quán)、利息、違約金、損害賠償金、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)的費(fèi)用。但當(dāng)事人在抵押合同中對(duì)房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍有約定的，從其約定。
③房地產(chǎn)抵押權(quán)所涉及的物的范圍效力
房地產(chǎn)抵押權(quán)所涉及的物的范圍效力應(yīng)涵蓋房地產(chǎn)自身、房地產(chǎn)的從物、房地產(chǎn)的從權(quán)利以及孳息等諸多方面。
④抵押物價(jià)值保持的效力
抵押人的行為足以使所抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，房地產(chǎn)抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)其價(jià)值或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。
1.3.2房地產(chǎn)抵押權(quán)的對(duì)外效力
①房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)用益物權(quán)的影響
房地產(chǎn)抵押權(quán)在設(shè)定前或設(shè)定后，抵押人均可在抵押的房地產(chǎn)上設(shè)定用益物權(quán)。但用益物權(quán)只有在房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定之前已存在并經(jīng)登記才能具有對(duì)抗房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力。
②房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)其它抵押權(quán)的影響
在同一房地產(chǎn)上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)，其擔(dān)保的債權(quán)按抵押權(quán)設(shè)定的先后順序受償，順序相同的則按債權(quán)比例受償。
③房地產(chǎn)抵押權(quán)對(duì)房屋租賃的影響
房屋租賃關(guān)系存在于抵押之前的，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力不及于該租賃關(guān)系，抵押的房地產(chǎn)拍賣后，原租賃合同對(duì)房地產(chǎn)的受讓者繼續(xù)有效。如果將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租的，房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力及于該租賃關(guān)系，房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，租賃關(guān)系解除。
1.4.1房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件
①房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)首先應(yīng)以房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在為前提。
②債權(quán)已屆清償期而未受清償。債權(quán)已屆清償期而抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押權(quán)人才能行使抵押權(quán)。
債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
1.4.3房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的程序
債務(wù)履行期屆滿債權(quán)未獲清償?shù)?，抵押?quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款受償，協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院起訴，在人民法院的主持下，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。
在劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)上設(shè)定抵押，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，必須經(jīng)過(guò)兩個(gè)特殊程序：一是拍賣該土地使用權(quán)時(shí)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批；二是拍賣所得價(jià)款必須首先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓金，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。
1.5.1因抵押的房地產(chǎn)滅失且無(wú)替代物而消滅
房地產(chǎn)抵押權(quán)為物權(quán)，作為其標(biāo)的物之房地產(chǎn)因自然災(zāi)害、公用征收等到原因而滅失時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)自無(wú)法繼續(xù)存在而消滅。
1.5.2因被擔(dān)保的債權(quán)消滅而消滅
我國(guó)抵押權(quán)從屬于主債權(quán)。房地產(chǎn)抵押權(quán)與被擔(dān)保債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅，房地產(chǎn)抵押權(quán)也消滅。
1.5.3因房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而消滅
房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)抵押擔(dān)保法律關(guān)系消滅，房地產(chǎn)抵押權(quán)自然消滅。
房地產(chǎn)抵押須符合《物權(quán)法》《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》等相關(guān)法律的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：
（1）土地所有權(quán)不得抵押；地上沒(méi)有建筑物、構(gòu)筑物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得進(jìn)行抵押；集體土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押，但是已經(jīng)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權(quán)除外。
（3）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)和被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵押。
（4）用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得進(jìn)行抵押。
（5）列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物不得抵押。
（6）已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。
（7）違章建筑物或臨時(shí)建筑物不能用于抵押。
2、房地產(chǎn)抵押分類
房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包含土地和土地的定著物。依據(jù)房地產(chǎn)類型及開發(fā)程度，一般把房地產(chǎn)抵押分為以下四種類型：
2.1土地使用權(quán)抵押
土地使用權(quán)抵押按類別分為國(guó)有土地出讓、國(guó)有劃撥、集體土地使用權(quán)抵押三種形式。
2.2在建工程及房屋期權(quán)的抵押
在建工程抵押系指抵押人將“在建工程已完工部分連同其合法取得的土地使用權(quán)”抵押給抵押權(quán)人以獲取在建工程繼續(xù)建造的資金的行為。
2.3房屋期權(quán)抵押
房屋期權(quán)抵押是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，而將所購(gòu)商品房抵押給銀行，作為償還購(gòu)房款的擔(dān)保行為。這種形式大多為居民采用分期償還本金的抵押貸款購(gòu)房模式。
2.4建成后的物業(yè)抵押貸款
建成后物業(yè)按其特性分為商業(yè)、住宅、工業(yè)等類型。建成后物業(yè)抵押貸款是指在物業(yè)不轉(zhuǎn)移占用的情況下，將其房屋所有權(quán)連同土地使用權(quán)提供給抵押權(quán)人作為履行債務(wù)的擔(dān)保。
3、房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)成因分析
房地產(chǎn)作為抵押標(biāo)的物，雖有位置的固定性、壽命周期長(zhǎng)、可操作性強(qiáng)、價(jià)值量大、權(quán)利容易實(shí)現(xiàn)等優(yōu)點(diǎn)，但亦應(yīng)關(guān)注以下成因可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)：
3.1房地產(chǎn)實(shí)物狀況變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
①房地產(chǎn)實(shí)際地址、面積與產(chǎn)權(quán)證登記內(nèi)容不一致，房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況不清。
②將同一宗地或?qū)⒕频曩e館等房地產(chǎn)分割成二部分或多部分在不同銀行設(shè)置抵押權(quán)；或房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)缺乏具體界線（如共用宗土地或非獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式商鋪），以其所占有份額設(shè)置抵押權(quán)。由于基礎(chǔ)設(shè)施及其他附屬設(shè)施為統(tǒng)一配套，具有不可拆分性。
③已建成物業(yè)或在建工程在使用功能、建筑質(zhì)量等方面存在潛在或明顯缺陷；或缺乏《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、已投入在建工程的工程、施工進(jìn)度及工程竣工日期、已完成的工作量和工程量及法定優(yōu)先受償款情況說(shuō)明等必要資料，影響房地產(chǎn)的實(shí)體或權(quán)益。
3.2房地產(chǎn)權(quán)益變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
①流轉(zhuǎn)受限或產(chǎn)權(quán)存在瑕疵的房地產(chǎn)，該類房地產(chǎn)權(quán)益受到明顯約束，違規(guī)以該類房地產(chǎn)設(shè)置抵押權(quán)時(shí)。
②尚未完成拆遷、安置的土地，用于設(shè)置抵押權(quán)時(shí)，不符合政策要求。
③共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無(wú)效。
④以租賃房地產(chǎn)設(shè)置抵押權(quán)時(shí)，將面臨租賃權(quán)對(duì)抗的風(fēng)險(xiǎn)
3.3房地產(chǎn)區(qū)位變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
①行政區(qū)所在地房地產(chǎn)設(shè)置抵押權(quán)后，行政區(qū)遷移至其他地方，可能造成房地產(chǎn)貶值。
②房地產(chǎn)設(shè)置抵押權(quán)后，周邊道路規(guī)劃調(diào)整（如道路高架、平交道口修建立交橋等）或通行限制（實(shí)現(xiàn)交通管制或改為單行路），可能造成房地產(chǎn)貶值。
③房地產(chǎn)設(shè)置抵押權(quán)后，周邊用地規(guī)劃向不利用途調(diào)整，如布局殯葬、變電站、污染項(xiàng)目等，可能造成房地產(chǎn)貶值。
3.4國(guó)家及地方政策變化產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)
①近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行持續(xù)調(diào)控，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)財(cái)稅政策幾經(jīng)調(diào)整。財(cái)稅政策變化（如住宅轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅調(diào)整），將影響抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。
②《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。
3.5房地產(chǎn)市場(chǎng)變化產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)
①國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（如2008年美國(guó)“次貸”引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)及去年以來(lái)發(fā)生的“歐債”危機(jī)，引發(fā)全球經(jīng)濟(jì)下滑及房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，可能造成房地產(chǎn)貶值。
②國(guó)內(nèi)近年持續(xù)嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)低彌，若房?jī)r(jià)開始向下調(diào)整，當(dāng)出現(xiàn)抵押物價(jià)值下跌幅度大于貸款者購(gòu)房投資成本時(shí)，抵押權(quán)將面對(duì)抵押人可能拒絕償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)。
3.6規(guī)劃變動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)
①對(duì)于待開發(fā)土地，尚未確定具體規(guī)劃指標(biāo)，以該土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)一旦實(shí)現(xiàn)，處置時(shí)土地規(guī)劃條件（容積率）低于抵押設(shè)定條件（容積率），可能造成房地產(chǎn)貶值。
②政府儲(chǔ)備用地用途不明確，或缺乏具體規(guī)劃條件，以該土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，可能會(huì)出現(xiàn)抵押價(jià)值減損風(fēng)險(xiǎn)。
③同一項(xiàng)目規(guī)劃條件下有多宗地存在，以其中一宗地設(shè)置抵押權(quán)，若該宗地在該項(xiàng)目規(guī)劃中屬社區(qū)公共配套用地（如小區(qū)會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)據(jù)、物管用房占地等），以該土地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)一旦實(shí)現(xiàn)，將難以處置。
3.7強(qiáng)制處分價(jià)值損失風(fēng)險(xiǎn)。
債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法處置，多采取拍賣方式進(jìn)行。但買家在拍賣之前對(duì)房地產(chǎn)狀況特別是權(quán)益狀況（產(chǎn)權(quán)及其他權(quán)利）缺乏了解，拍賣成交價(jià)格缺乏議價(jià)期，僅在拍賣日很短的時(shí)間內(nèi)完成交易，成交價(jià)格一般比公開市場(chǎng)價(jià)格低。
3.8抵押房產(chǎn)評(píng)估過(guò)程帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)
①時(shí)間價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)在貸款到期日的實(shí)際房地產(chǎn)價(jià)值和房地產(chǎn)評(píng)估值之間的差異引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
②違規(guī)操作帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，如估價(jià)人員不去現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，或調(diào)查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)用于抵押時(shí)存在政策限制或明顯缺陷，仍然進(jìn)行評(píng)估且在報(bào)告中不作為披露。
③評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，執(zhí)業(yè)不客觀公正。房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用通常由抵押人支付，部分評(píng)估機(jī)構(gòu)從經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)，可能順應(yīng)抵押人（要求抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款人能夠申請(qǐng)更多貸款。當(dāng)銀行拍賣用來(lái)抵押的房地產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)又可能應(yīng)買受要求降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。
3.9房地產(chǎn)抵押管理風(fēng)險(xiǎn)
①銀行內(nèi)部風(fēng)控職能缺失，風(fēng)險(xiǎn)管理混亂，未認(rèn)真對(duì)抵押房地產(chǎn)的實(shí)體、權(quán)益及區(qū)位未進(jìn)行真實(shí)性核查，過(guò)分依賴估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)權(quán)人提供估價(jià)報(bào)告或資料。
②銀行間相互競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)奪客戶，明知房地產(chǎn)價(jià)值無(wú)法滿足客戶要求，但要求估價(jià)機(jī)構(gòu)刻意人為提高評(píng)估結(jié)果，抵押實(shí)現(xiàn)將給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
③對(duì)房、地分制管理的地區(qū)，金融機(jī)構(gòu)未對(duì)抵押的房地產(chǎn)前往房管部門和國(guó)土部門分別就房屋和土地辦理抵押登記，未經(jīng)登記的抵押權(quán)無(wú)法對(duì)抗第三人。
④只注重貸款前期風(fēng)險(xiǎn)控制，對(duì)貸款后抵押房地產(chǎn)疏于管理。在房地產(chǎn)抵押期間，銀行對(duì)抵押房地產(chǎn)的實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位等條件變化以及抵押人償債能力等情況關(guān)注度缺失，從而引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
4、風(fēng)險(xiǎn)防范措施
抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)源于房地產(chǎn)的因有特性、房地產(chǎn)市場(chǎng)變化、政府政策調(diào)整、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、銀行風(fēng)險(xiǎn)管理、評(píng)估作價(jià)等多個(gè)環(huán)節(jié)，存在于房地產(chǎn)貸款審核、發(fā)放和回收各個(gè)方面，防范房地產(chǎn)抵押風(fēng)險(xiǎn)，要結(jié)合產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的源頭進(jìn)行防范。
4.1加強(qiáng)抵押房地產(chǎn)的合法性及真實(shí)性審查
對(duì)于土地使用權(quán)及已建成物業(yè)，應(yīng)審查產(chǎn)權(quán)的合法性。重點(diǎn)查驗(yàn)《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》等資料，調(diào)查房地產(chǎn)實(shí)際狀況（包括實(shí)體、權(quán)益、區(qū)位）與產(chǎn)權(quán)證登記內(nèi)容是否完全一致，土地及房屋有無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制，能否用于設(shè)置抵押權(quán)。對(duì)于產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房地產(chǎn)或法律法規(guī)限制設(shè)置抵押權(quán)房地產(chǎn)，銀行應(yīng)拒絕作為抵押擔(dān)保。
4.2加強(qiáng)信貸操作規(guī)范化管理
實(shí)行跟蹤服務(wù)，落實(shí)調(diào)查責(zé)任，增加貸后檢查強(qiáng)度和次數(shù)。確定申報(bào)價(jià)格的合理性、各信息與實(shí)際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。
4.3建立建全金融機(jī)構(gòu)內(nèi)控機(jī)制
完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。
4.4建立違法違規(guī)通報(bào)機(jī)制
對(duì)于虛假抵押貸款行為，要及時(shí)復(fù)查并找出問(wèn)題所在，建立黑名單并實(shí)行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。
4.5優(yōu)選房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)
選擇資信等級(jí)高、誠(chéng)信守法的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)評(píng)估結(jié)果有失公允的評(píng)估機(jī)構(gòu)采取約談、通報(bào)、退出及追責(zé)機(jī)制，降低估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)抵押標(biāo)的物價(jià)值主觀誤評(píng)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。