淺析收益法評估酒店房地產(chǎn)
一、總述
酒店（又稱為賓館、旅館、旅店、旅社、商旅、客店、客棧，臺灣作飯店，港澳、馬來西亞、新加坡等作酒店）其基本定義是提供安全、舒適，令利用者得到短期的休息或睡眠的空間的商業(yè)機構(gòu)。一般地說來就是給賓客提供歇宿和飲食的場所。具體地說飯店是以它的建筑物為憑證，通過出售客房、餐飲及綜合服務(wù)設(shè)施向客人提供服務(wù)，從而獲得經(jīng)濟收益的組織。酒店主要為游客提供住宿服務(wù)、生活的服務(wù)及設(shè)施（寢前服務(wù)）、餐飲、游戲、娛樂、購物、商務(wù)中心、宴會及會議等設(shè)施。
二、方法選取
在各大中型城市，甚至鄉(xiāng)鎮(zhèn)上，越來越多的酒店隨著人流量的增多拔地而起。酒店房地產(chǎn)以其價值量大，也成為投資者作為融資的主要抵押物。從而在我們評估工作中，也時常遇到各類酒店評估。酒店作為商業(yè)類房地產(chǎn)，但其與商業(yè)用房及辦公用房亦存在較大差異。在評估過程中，我們經(jīng)常選用成本法、市場比較法及收益法。
成本法是建造具有同等設(shè)施水平的房地產(chǎn)所需耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的資金利息和計劃利潤，并扣除相應(yīng)的折舊來確定房地產(chǎn)價格的估價方法。該種方法僅適用于收益不好的酒店評估。
市場比較法的假設(shè)前提是酒店購買方只愿意支付不多于近期同類酒店交易金額的價格。理論上講此方法能夠客觀反映酒店的真實價值，但是酒店作為特殊的物業(yè)類型，目前國內(nèi)交易市場尚不夠成熟、交易案例較少，且酒店物業(yè)實體狀況差異性很大，我們也很難收集到實體狀況較接近的案例信息，修正起來也比較困難。所以市場比較法僅適用于交易活躍的產(chǎn)權(quán)式酒店。
收益法是在酒店持續(xù)經(jīng)營的前提下，收益法將酒店未來有效經(jīng)營年期內(nèi)各年的正常純收益，折算到價值時點上的現(xiàn)值，求其之和得出酒店價格。酒店類房地產(chǎn)具有一次性投資較大、經(jīng)營風(fēng)險相對較大及投資回收期長的特點，其通用性、分割轉(zhuǎn)讓性較差，市場整體轉(zhuǎn)讓成交案例少，考慮到其有經(jīng)營收益，一般選用收益法。
酒店房地產(chǎn)一般分為出租經(jīng)營性酒店及自主經(jīng)營性酒店。出租經(jīng)營性酒店的評估可根據(jù)其實際租金計算其租賃期內(nèi)價值并結(jié)合市場租金、租金遞增比例及資本化率求取租賃期外剩余使用年限的市場價值，折現(xiàn)后加上租賃期內(nèi)價值即為估價對象的價值。本文主要介紹采用收益法評估自營性酒店價值。
三、簡介技術(shù)過程
1、求取年總收入；
2、求取年總費用；
3、求取酒店營業(yè)利潤；
4、計算年純收益；
5、選擇合適的資本化率；
6、求取估價對象剩余使用年限的收益價值。
四、以例簡述測算過程
“****賓館” 于
（一）求取年總收入
酒店年總收入包括：客房收入、餐廳收入、會議室收入、娛樂收入、配套商場收入、其他收入等。我們可以通過調(diào)查估價對象所在區(qū)域同等規(guī)模的賓館（酒店）的主要收入，收集估價對象于價值時點前三年財務(wù)報表并結(jié)合估價對象自身經(jīng)營收入得到。
1、客房收入
我們對估價對象所在區(qū)域賓館（酒店）的客房掛牌價、折扣率及入住率進行了調(diào)查，估價對象實體狀況較優(yōu)，裝修成新率較高，配套設(shè)施較好，在求取客房收入過程中，我們以估價對象所在區(qū)域賓館（酒店）全年的平均折扣率、入住率、掛牌價為主，結(jié)合估價對象實際情況計算得到。估價對象客房收入為各類客房的數(shù)量、掛牌價、折扣率、入住率相乘得到。客房收入詳見下表：
客房收益情況表
客房類型 | 總統(tǒng)套房（雙床/大床） | 行政套房（單床/大床） | 豪華套房（雙床/大床） | 標準套房（大床） | 普通套房（大床） | 豪華單間（大床） | 機麻單間 | 豪華標間 | 標準單間 | 普通標準間 | |
數(shù)量（間） | 1 | 1 | 2 | 3 | 2 | 59 | 2 | 79 | 6 | 41 | |
掛牌價 | 6288 | 3288 | 2888 | 1288 | 688 | 888 | 1888 | 888 | 288 | 188 | |
折扣率 | 60% | 60% | 60% | 60% |
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