基準(zhǔn)地價更新評估工作中的若干問題探討
2015-09-07 00:00:00 本網(wǎng)站
作者：吳海燕
基準(zhǔn)地價是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、居住、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價格。
基準(zhǔn)地價更新評估對于完善土地市場，合理配置土地資源發(fā)揮了重要作用。筆者就現(xiàn)有基準(zhǔn)地價更新評估工作中出現(xiàn)的一些新的問題進(jìn)行探討分析。
一、基準(zhǔn)地價更新評估范圍的確定和銜接
《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB-T18508-2014)、《城市土地分等定級規(guī)程》(GB/T18507-2014)所確定的范圍是土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍。而在實際操作過程中需重點考慮城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。
一般來說，城市規(guī)劃區(qū)的范圍要比土地利用總體規(guī)劃范圍小。此外還有一些獨立工礦區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)和地方經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的擴(kuò)展，早已突破了原來的行政區(qū)域范圍，形成了一個開發(fā)區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)跨越幾個行政區(qū)的現(xiàn)象。因而客觀確定基準(zhǔn)地價更新評估的范圍就需要考慮一下幾個方面的問題：一是將城市土地定級的范圍和城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估更新的范圍統(tǒng)一起來，都確定為規(guī)劃所確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的所有土地；二是將跨區(qū)域的開發(fā)區(qū)、獨立工礦區(qū)、旅游風(fēng)景區(qū)及其經(jīng)過當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門審批的拓展區(qū)一并納入更新和評估范圍，并從原來的行政區(qū)域范圍內(nèi)剝離出去，要避免一個區(qū)域出現(xiàn)不同的基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)；三是強(qiáng)調(diào)基準(zhǔn)地價的評估更新核心在于現(xiàn)狀，同時適當(dāng)考慮規(guī)劃實施帶來的影響，銜接好城市規(guī)劃問題。
二、新技術(shù)新成果在基準(zhǔn)地價更新中的應(yīng)用
筆者認(rèn)為，需要強(qiáng)調(diào)三個方面新技術(shù)新成果在基準(zhǔn)地價評估更新中的應(yīng)用:一是城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果應(yīng)用于基準(zhǔn)地價更新是一個重要的創(chuàng)新和發(fā)展。城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果是近幾年來最重要的土地基礎(chǔ)調(diào)查成果之一，利用城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果能夠極大地提高城鎮(zhèn)土地級別或均質(zhì)地域的邊界精度，強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查成果應(yīng)用于基準(zhǔn)地價更新的重要性。二是將GIS技術(shù)充分應(yīng)用到城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新研究過程中，并建立土地定級與基準(zhǔn)地價更新數(shù)據(jù)庫，強(qiáng)調(diào)基準(zhǔn)地價更新要和地價動態(tài)監(jiān)測銜接起來。三是強(qiáng)調(diào)電子底圖的應(yīng)用，工作底圖、樣點地價圖以及所有成果圖件除了紙質(zhì)圖外，要求采用電子圖，要規(guī)定各種底圖的具體參數(shù)、基準(zhǔn)地價更新中涉及的要素必須在底圖上體現(xiàn)。
三、基準(zhǔn)地價更新評估參數(shù)規(guī)范問題
評估參數(shù)是基準(zhǔn)地價評估更新和宗地評估中的關(guān)鍵因素，主要包括土地還原利率、地價指數(shù)和土地增值收益率等指標(biāo)。筆者在實際工作中總結(jié)出以下幾點重點關(guān)注的問題:一是利用土地純收益與價格比率法測算土地還原利率時，強(qiáng)調(diào)必須選擇足夠多的近期交易案例，并且這些交易案例在用途分布和區(qū)域分布上要科學(xué)合理，這樣測算的結(jié)果才有代表性。具體數(shù)量可以根據(jù)不同城市大小和級別等情況確定。二是土地增值收益率的確定方法。同一宗地的出讓土地使用權(quán)價格扣除劃撥土地使用權(quán)價格后，與劃撥土地使用權(quán)的比值，作為土地增值收益率。須強(qiáng)調(diào)在不同區(qū)域、選擇相當(dāng)數(shù)量的案例，測算后進(jìn)行分析檢驗，才能得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)結(jié)果。三是由于不同的評估機(jī)構(gòu)或評估師，評估的結(jié)果不同，影響了評估的科學(xué)性和權(quán)威性。這就需要由政府機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)會或其他相關(guān)組織，定期確定、公布、調(diào)整評估參數(shù)，保持參數(shù)的科學(xué)性和統(tǒng)一性。具體來說，應(yīng)逐步要求研究并公布一個區(qū)域統(tǒng)一的評估參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，包括土地還原利率、建筑還原利率、綜合還原利率、增值收益率、地價指數(shù)等。
四、細(xì)化設(shè)置基準(zhǔn)地價土地用途問題
基準(zhǔn)地價內(nèi)涵三種用途:工業(yè)、住宅和商業(yè)。但實際存在的土地用途遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止三類。按照國土資源部確定的土地用途分類標(biāo)準(zhǔn)，國家標(biāo)準(zhǔn)采用一級、二級兩個層次的分類體系，共分12個一級類、56個二級類。在利用基準(zhǔn)地價評估宗地地價過程中，如何將這些用地類型歸并到三類用途的基準(zhǔn)地價中，估價過程沒有規(guī)定，相關(guān)文件也沒有界定，造成宗地評估中選擇基準(zhǔn)地價用途的隨意性和混亂。對于一些不好確定基準(zhǔn)地價用途的地價評估，估價師往往根據(jù)評估目的，有針對性地選擇用途，嚴(yán)重影響土地評估的權(quán)威性。
為此，應(yīng)根據(jù)相關(guān)理論和實際需要，確定土地用途歸并原則和方法，將所有涉及基準(zhǔn)地價評估的土地用途歸并到三種用途下，并在各種用途下細(xì)分若干子用途。如工業(yè)用地可分為高新技術(shù)工業(yè)用地、傳統(tǒng)技術(shù)工業(yè)用地。此外，按照三大用途下的不同子用途的利用情況，可以考慮確定不同細(xì)類的差別，測算出細(xì)類差別系數(shù)，作為基準(zhǔn)地價評估的基礎(chǔ)。比如商業(yè)用地中，可以分為零售商業(yè)、金融寫字樓、服務(wù)、娛樂等，以某種細(xì)類為基數(shù)，確定其他各種細(xì)類的系數(shù)差。各種細(xì)類系數(shù)乘以基準(zhǔn)地價之積，作為各種細(xì)類用途的基準(zhǔn)地價。
結(jié)束語：基準(zhǔn)地價更新評估工作是一個系統(tǒng)工程，為了更好地為國土管理服務(wù)，必須結(jié)合實際情況、不斷創(chuàng)新拓展，才能充分發(fā)揮基準(zhǔn)地價的重要作用。