住宅小區(qū)車位評(píng)估個(gè)別因素的選擇
2015-08-06 00:00:00 本網(wǎng)站
住宅小區(qū)車位評(píng)估個(gè)別因素的選擇
作者：宋建輝
據(jù)中商情報(bào)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2014年，成都市機(jī)動(dòng)車為336.1萬輛，高居全國(guó)第三。隨著《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2014）》的頒布，二環(huán)路以內(nèi)的新建住宅用房，要求每100平方米建筑面積至少配備1個(gè)車位，二環(huán)路以外的新建住宅用房，每100平方米至少配備1.2個(gè)車位。故隨著成都市機(jī)動(dòng)車數(shù)量的增加，地下停車位數(shù)量的增加，筆者認(rèn)為，地下停車位的評(píng)估需求也必將增多。
地下車位類物業(yè)比較特殊，一般來講，不同的小區(qū)，因?yàn)樾藿甏煌?，居住人群不同，車位配備?biāo)準(zhǔn)也不同，因此不同小區(qū)地下車位售價(jià)懸殊較大，很難直接進(jìn)行比較。所以，在評(píng)估住宅小區(qū)地下停車位的時(shí)候，應(yīng)盡量在同一個(gè)小區(qū)中尋找案例進(jìn)行比較分析。
影響住宅小區(qū)內(nèi)地下停車位價(jià)格的個(gè)別因素很多，在同一小區(qū)的地下車位，一般應(yīng)主要考慮下述因素（詳見附表）：
一、樓層
樓層將直接影響車輛從車庫入口到進(jìn)入車位停好車的車行距離，也會(huì)影響車輛人員離開地下車庫的步行距離。另外，地下車庫光線一般都不太好，開車距離過長(zhǎng)，可能會(huì)增加發(fā)生不安全事件的幾率，當(dāng)然也更加容易造成駕駛員的疲憊等，故對(duì)地下停車位來說，負(fù)一層較好，負(fù)二層一般，負(fù)三層較劣，更多樓層則更次（詳見附表）。
二、人員出入便捷度
一般來說，住宅小區(qū)地面都有很多棟住宅塔樓，但其地下停車庫是打通一片，尤其是對(duì)于特別大型的住宅小區(qū)來說，從地下車庫的一端步行到另一端要可能需要10分鐘或者以上，所以，人員出入便捷度顯得更加重要。在這類較大型的住宅小區(qū)中，地下停車位應(yīng)與居住地點(diǎn)盡量選在同棟、同單元，且靠近電梯出入口為最好，以遠(yuǎn)離居住點(diǎn)，且遠(yuǎn)離電梯出入口為最次，詳細(xì)個(gè)別因素分類見附表所示。
三、車輛進(jìn)出便捷度停車入庫，當(dāng)然每個(gè)人都希望能夠快速、方便的停好車，這樣就需要停車位旁干擾少，且距離出入口較近比較好。但是距出入口太近仍然不好，如下圖所示A車位。
該車位距離出入口非常近，車輛活動(dòng)的余地很小，但入庫的時(shí)候，如果后面跟有其它的車輛，則很容易造成擁堵，出庫的時(shí)候，也容易因視線的原因造成不安全。
四、車位實(shí)物狀況
車輛種類非常多，一般來說，地下停車庫的汽車基本都為家用汽車，其寬度一般在1.6m至1.8m之間，長(zhǎng)度在4.2m至4.8m之間。
1、寬度
停車位的寬度起碼要保證普通汽車能夠順利的倒入、開出，且車子正常停好后，車門可以順利的打開，所以停車位太窄是不行的。據(jù)筆者對(duì)成都市地下停車位寬度調(diào)查了解，普通地下停車位的寬度大都集中在在2.4-2.6米之間，這類車位在普通汽車正常停好后，左右兩側(cè)分別還有0.3m的距離，如下圖所示。在本文中，我們?cè)O(shè)定該類車位寬度為正常。
2、長(zhǎng)度
地下停車位的長(zhǎng)度一般來說只要保證車子停好后，車頭不要支出即可，當(dāng)然尾部距離墻體或后面的車位有一定的距離更好。所以長(zhǎng)度一般在4.5-5.2米之間為多。
3、形狀
這個(gè)毫無疑問，標(biāo)準(zhǔn)的長(zhǎng)方形的車位是基本需求，也是最多的一種形狀。偶爾會(huì)遇到一些梯形或平行四邊形這樣的車位，在車子能夠順利停入的情況下，筆者認(rèn)為梯形的車位要稍好于平行四邊形或其它形狀的車位。
五、臨墻狀況
現(xiàn)在的高層建筑物，一般都是框剪結(jié)構(gòu)，該類結(jié)構(gòu)的地下停車庫，不可避免的有剪力墻、柱子等結(jié)構(gòu)構(gòu)件。停車位如果靠墻，肯定是不舒服的，如下圖中的車位：
上圖中的A車位由于右側(cè)靠墻體，造成停車會(huì)比較困難，如果同時(shí)B車位有車，那么A車位停車會(huì)更加更難，該車位停好車后，右側(cè)車位也難以打開。中國(guó)車子駕駛位都是在車子左側(cè)，駕駛位車門開合次數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于副駕，所以靠墻的車位中，左側(cè)靠墻的車位劣于右側(cè)靠墻的車位。
六、臨柱狀況
不同于墻體，地下停車庫中柱子的數(shù)量較多，因此，臨柱子的車位也較多。對(duì)這類車位來說，不管是左側(cè)臨柱子，還是右側(cè)臨柱子，在車子停好后，在柱子后方都會(huì)額外有一個(gè)空間便于開車門，且因?yàn)橹拥奈恢霉潭ㄐ?，該類車位受其它車位的影響也較少。一般來說，只有寬度足夠，以兩面都臨柱子為最佳，這樣停車的時(shí)候不會(huì)與其它
C |
B |
A |
七、兩根柱子之間多車位狀況
一般為柱子間三車位或兩車位，偶爾有更多車位的情況，對(duì)這類車位來說，肯定是柱子間車位越多越差，因?yàn)椴还苣阃＼嚰夹g(shù)多好，如果旁邊其他車子停的不到位，必定對(duì)你有干擾，如上圖A車，輪胎基本壓線，這樣對(duì)中間車位車輛的停放必定造成很大的干擾，假設(shè)上圖B車也論壇壓線，那么C車位將會(huì)非常難以停放。所以，柱子間兩車位一般，三車位稍次，更多車位更次！
八、其它因素（陰風(fēng)口、配電房、高度等）
偶爾還有少量車位，可能涉及有靠近應(yīng)風(fēng)口、配電房等不利因素，以及地下車位偶爾有高度較矮等情況，可作為其它因素進(jìn)行適當(dāng)修正。
綜上，影響地下停車位的個(gè)別因素其實(shí)是很多的，本文就筆者個(gè)人的看法簡(jiǎn)單歸納為上述八條，未盡全面之處歡迎大家共同討論、補(bǔ)充。
附表：住宅地下車位個(gè)別因素一覽表
