農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋和集體建設(shè)用地抵押評(píng)估
作者：張華
從成都市相關(guān)規(guī)定來(lái)看，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋和集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押可分為三個(gè)階段：第一階段：初步探索。5.12地震前，成都市已經(jīng)允許農(nóng)民通過(guò)房屋聯(lián)建、出租進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)，基于全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，成都出臺(tái)了成國(guó)土資發(fā)[2007]296號(hào)《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法[試行]》（在2008年3月2日《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》出臺(tái)后，該文件已廢止）。第二階段：逐步規(guī)范。2008年《關(guān)于重災(zāi)區(qū)農(nóng)戶(hù)災(zāi)毀住房聯(lián)建等有關(guān)事項(xiàng)的通知》（成統(tǒng)籌（2008）93號(hào)），對(duì)聯(lián)建程序進(jìn)行了規(guī)范，明確了農(nóng)戶(hù)自住用地和聯(lián)建房用地的使用權(quán)性質(zhì)。第三階段：基本完善。2009年《農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》頒布，標(biāo)志成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資質(zhì)地的初步完善。隨著近幾年的發(fā)展，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋和集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)日趨頻繁，本文從政策規(guī)范、評(píng)估方法及抵押存在的相關(guān)問(wèn)題作了簡(jiǎn)要探討。
第一部分：相關(guān)政策規(guī)范
從國(guó)家層面來(lái)講，對(duì)于農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)方面的法律法規(guī)有《物權(quán)法》、《土地管理法》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》等。2007年，重慶市和成都市設(shè)立全國(guó)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)，為適應(yīng)發(fā)展，成都市出臺(tái)了一系列相關(guān)政策、辦法：
1、2008年1月1日成都市人民政府出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)進(jìn)一步改革完善農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)制度的意見(jiàn)（試行）》（成委發(fā)〔2008〕1號(hào)），提出推動(dòng)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、開(kāi)展農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)。
2、2008年3月2日成都市國(guó)土資源局出臺(tái)《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行辦法》，旨在加強(qiáng)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理，維護(hù)土地所有者和土地使用者的合法權(quán)益。明確了：2.1集體建設(shè)用地可以用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營(yíng)房屋，土地使用者應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃確定的用途使用土地，不得擅自改變土地用途，確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；2.2集體建設(shè)用地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)，地上建筑物及其附著物隨之流轉(zhuǎn)；地上建筑物及其附著物流轉(zhuǎn)，集體建設(shè)用地使用權(quán)隨之流轉(zhuǎn)；2.3農(nóng)戶(hù)宅基地嚴(yán)格執(zhí)行一戶(hù)一宅的法律規(guī)定，農(nóng)戶(hù)依法取得的宅基地由區(qū)（市）縣人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地使用證；2.4農(nóng)戶(hù)出賣(mài)、出租住房后，不得再申請(qǐng)新的宅基地；鼓勵(lì)符合一定條件的農(nóng)戶(hù)退出宅基地。農(nóng)戶(hù)自愿退出宅基地（含房屋）的，宅基地使用權(quán)予以注銷(xiāo)，并不得再申請(qǐng)新的宅基地，國(guó)土部門(mén)為其出具退出宅基地的證明。農(nóng)戶(hù)退出的宅基地（含房屋），其建設(shè)用地指標(biāo)由國(guó)土部門(mén)收購(gòu)儲(chǔ)備，收購(gòu)價(jià)按不低于當(dāng)?shù)卣鞯刈》控泿叛a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定，或按不低于當(dāng)?shù)卣鞯刈》楷F(xiàn)房安置標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行住房置換，原宅基地復(fù)耕。
3、2009年10月1日成都市房產(chǎn)管理局頒布實(shí)施的《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（試行）》成房發(fā)[2009]148號(hào)，為配套成都市農(nóng)村房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)中價(jià)值評(píng)估，規(guī)范了農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)行為。
4、2009年11月3日成都市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的《成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資總體方案》（成辦法（2009）59號(hào)），提出大戶(hù)為進(jìn)一步擴(kuò)大成都市農(nóng)村抵押擔(dān)保物范圍，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)直接向金融機(jī)構(gòu)質(zhì)押、抵押融資，開(kāi)展集體建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村房屋和農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)）抵押融資。
4.1《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資管理辦法(試行)》中，規(guī)定了：4.1.1該辦法所稱(chēng)集體建設(shè)用地使用權(quán)（不含宅基地）；4.4.2 抵押物價(jià)值評(píng)估。集體建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值可由抵押當(dāng)事人協(xié)商確定，也可由抵押當(dāng)事人認(rèn)可的具有評(píng)估資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。抵押物價(jià)值不得低于區(qū)（市）縣政府公布的同期、同地區(qū)、同類(lèi)型集體建設(shè)用地基準(zhǔn)價(jià)格。集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上附著物一并評(píng)估，未取得合法房屋產(chǎn)權(quán)的地上建筑物，不得計(jì)算價(jià)值。
4.2《成都市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法（試行）》中，規(guī)定了：4.2.1抵押人辦理農(nóng)村房屋抵押應(yīng)同時(shí)具備以下條件：（一）合法取得的《集體土地使用證》（使用權(quán)類(lèi)型為集體建設(shè)用地使用權(quán)）和《房屋所有權(quán)證》，且征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意；（二）承諾設(shè)定抵押的房屋在依法償債后有適當(dāng)?shù)木幼?chǎng)所；（三）經(jīng)辦機(jī)構(gòu)規(guī)定的其他條件。抵押人辦理土地性質(zhì)為宅基地使用權(quán)的農(nóng)村房屋抵押時(shí)，應(yīng)將該房屋所占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)變更為集體建設(shè)用地使用權(quán)，向集體土地所有權(quán)人申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓?zhuān)兄Z今后不再申請(qǐng)宅基地，并在國(guó)土資源管理部門(mén)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)登記手續(xù)。辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓的土地價(jià)款，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照集體建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的一定比例合理確定。同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員交納集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的比例應(yīng)相同。
5、2009年12月17日成都市國(guó)土資源局頒布實(shí)施的《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記實(shí)施細(xì)則（暫行）》成國(guó)土資發(fā)（2009）463號(hào)，為配套成辦法（2009）59號(hào)相關(guān)內(nèi)容，明確了集體建設(shè)用地抵押登記的細(xì)則。要求抵押物評(píng)估價(jià)值不低于區(qū)市縣人民政府公布的同期、同地區(qū)、同類(lèi)型集體建設(shè)用地基準(zhǔn)價(jià)格。
6、2010年2月10日成都市人民辦公廳頒布實(shí)施的《成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)基金籌集與使用管理暫行辦法》（成辦法（2010）8號(hào)—— 有效5年），提出建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制，防范風(fēng)險(xiǎn)。明確當(dāng)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資債務(wù)履行期屆滿(mǎn)3個(gè)月后，貸款人（抵押權(quán)人）仍未受清償，借款人（抵押人）也未能通過(guò)市場(chǎng)方式有效處置抵押物歸還貸款本息時(shí)，經(jīng)抵押（借貸）雙方協(xié)商一致，抵押權(quán)人和抵押人可以共同向區(qū)市縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)擔(dān)保公司或指定機(jī)構(gòu)提得出收購(gòu)抵押資產(chǎn)的書(shū)面申請(qǐng)；三方簽訂協(xié)議，農(nóng)村房屋按抵押貸款時(shí)的評(píng)估價(jià)值或貸款時(shí)抵押雙方協(xié)商確定的價(jià)值作價(jià)。
7、2010年11月26日成都農(nóng)商行實(shí)施的《成都農(nóng)商銀行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資擔(dān)保管理辦法（試行）（成農(nóng)商銀發(fā)（2010）1160號(hào)—有效5年），通過(guò)內(nèi)部規(guī)定，提出了防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的管理辦法。提出：7.1可用于抵押的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)：農(nóng)村房屋、集體建設(shè)用地使用權(quán)（不含宅基地）、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、集體林權(quán)；7.2農(nóng)村房屋、集體建設(shè)用地使用權(quán)（不含宅基地）、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)均為貸款抵押率60%；7.3抵押物價(jià)值評(píng)估中貸款人認(rèn)可的抵押物評(píng)估價(jià)值原則上不得超過(guò)市縣有權(quán)部門(mén)公布的同期同類(lèi)同類(lèi)型農(nóng)村房屋及相應(yīng)集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格的1.1倍；7.4抵押物處置方式：7.4.1農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)基金收購(gòu)7.4.2農(nóng)村房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織收購(gòu)7.4.3公開(kāi)拍賣(mài)或變賣(mài)；7.5抵押物價(jià)值評(píng)估，貸款人認(rèn)可的抵押物評(píng)估價(jià)值原則上不得超過(guò)市縣有權(quán)部門(mén)公布的同期同類(lèi)同類(lèi)型集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格的1.1倍；7.6集體建設(shè)用地使用權(quán)（不含宅基地）的處置方式：7.6.1由區(qū)市縣土地儲(chǔ)備中心按集體建設(shè)用地最低保護(hù)價(jià)收購(gòu)7.6.2集體建設(shè)用地所有權(quán)人收購(gòu)7.6.3公開(kāi)變賣(mài)或拍賣(mài)。
8、2011年3月14日成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局出臺(tái)的《成都市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)抵押融資擔(dān)保評(píng)估操作規(guī)則（試行）》（有效期為兩年），明確了抵押融資擔(dān)保過(guò)程中的房地產(chǎn)估價(jià)行為規(guī)范。
9、2014年12月30日 四川省委農(nóng)工委 四川省財(cái)政廳等七部門(mén)聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》（ 川農(nóng)委〔2014〕93號(hào)）要求以農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資為突破口,推動(dòng)金融更好服務(wù)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。確定9.1抵押融資試點(diǎn)的內(nèi)容有權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、農(nóng)村房屋所有權(quán)。9.2建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評(píng)估體系。備試點(diǎn)縣(市、區(qū))農(nóng)業(yè)、林業(yè)、國(guó)土等行政主管部門(mén)聯(lián)合設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估機(jī)構(gòu),培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員,分類(lèi)制定農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估管理辦法,科學(xué)制定評(píng)估依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn),并根據(jù)市場(chǎng)變化實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。評(píng)估收費(fèi)要明顯低于市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵(lì)社會(huì)主體設(shè)立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)估專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)，開(kāi)展社會(huì)化的評(píng)估服務(wù)。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押評(píng)估信息系統(tǒng),在一定范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)信息公開(kāi)與共享。對(duì)市場(chǎng)價(jià)值明確的抵押物,由郵儲(chǔ)銀行、借款主體協(xié)商確定價(jià)值。
上述文件為近年成都市開(kāi)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋及集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押評(píng)估涉及到的相關(guān)規(guī)定，內(nèi)容包含了權(quán)屬性質(zhì)、評(píng)估方法、處置方式等方面，可為日常評(píng)估提供參考。
第二部分：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋、集體建設(shè)用地評(píng)估現(xiàn)狀
據(jù)筆者工作實(shí)務(wù)總結(jié)，目前成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋、集體建設(shè)用地用于抵押融資越來(lái)越頻繁，評(píng)估實(shí)物中該類(lèi)型房地產(chǎn)、土地評(píng)估在相關(guān)政策、規(guī)范層面不盡完善，市場(chǎng)交易、價(jià)格體系尚未成熟，易造成評(píng)估機(jī)構(gòu)、估價(jià)師對(duì)抵押物價(jià)值評(píng)估把握偏差。
第三部分：評(píng)估方法
在《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（試行）》、《成都市城鄉(xiāng)房地產(chǎn)抵押融資擔(dān)保評(píng)估操作規(guī)則（試行）》中闡述，農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)可運(yùn)用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、農(nóng)村基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。在筆者的日常評(píng)估實(shí)物中，對(duì)于農(nóng)村房屋和集體建設(shè)用地，可就市場(chǎng)成熟程度的不同，選擇不同的評(píng)估方法。
3.1農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋評(píng)估
目前成都市郊縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋，從形式上分類(lèi)主要分為災(zāi)毀聯(lián)建房、社會(huì)主義新農(nóng)村房屋、農(nóng)村散居房屋，下面結(jié)合農(nóng)村房屋形式進(jìn)行評(píng)估方法簡(jiǎn)析：
3.1.1災(zāi)毀重建房
此類(lèi)房屋主要針對(duì)于2008 年汶川地震后，為了加快災(zāi)后重建工作，在都江堰市等出現(xiàn)較多、交易較頻繁的房屋類(lèi)型。2008年6月26日、8月7日，成都市相繼出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展加快災(zāi)后農(nóng)村住房重建的意見(jiàn)》（成府發(fā)［2008］46號(hào)）、《關(guān)于加快災(zāi)后城鄉(xiāng)住房重建工作的實(shí)施意見(jiàn)》（成委發(fā)［2008］27號(hào)），其中有聯(lián)建政策——農(nóng)民將宅基地交給村上，流轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地，再由社會(huì)人士出資與村民聯(lián)建新房。2008年9月12日，成都市委統(tǒng)籌委、成都市國(guó)土局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于重災(zāi)區(qū)農(nóng)戶(hù)災(zāi)毀住房聯(lián)建等有關(guān)事項(xiàng)的通知》（成統(tǒng)籌［2008］93號(hào)），明確了土地證發(fā)放等有關(guān)事項(xiàng)。至此，成都市“聯(lián)建房”政策全面出臺(tái)，確定了非“小產(chǎn)權(quán)”的地位。2009年底，成都重災(zāi)區(qū)農(nóng)村住房永久性重建就將基本完成，叫停報(bào)批。建成后農(nóng)民以撥用宅基地取得集體土地使用證，出資方以出讓的旅游、住宿餐飲等用途取得集體土地使用證，房屋產(chǎn)權(quán)各自登記為住宅和旅游用房等類(lèi)型。以都江堰為例，災(zāi)后聯(lián)建房主要分布在青城山鎮(zhèn)、大觀鎮(zhèn)、紫坪埔鎮(zhèn)等地，從房屋功能來(lái)看分為住房、營(yíng)業(yè)用房。其中的住房以青城山景區(qū)一帶尤為集中，房屋為2-3層的底層建筑物，并形成小區(qū)式，社會(huì)資金方以單套、聯(lián)排形式出售，如青城美廬、青城依山郡、青城莊園等；而經(jīng)營(yíng)用房在青城山鎮(zhèn)、大觀鎮(zhèn)、紫坪埔鎮(zhèn)等地均有分布，主要用作農(nóng)家樂(lè)、客棧等經(jīng)營(yíng)。在評(píng)估實(shí)物中，主要通過(guò)一下方式進(jìn)行評(píng)估：
3.1.1.1對(duì)于住宅類(lèi)型的聯(lián)建房，雖然產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)為商業(yè)旅游，但從使用價(jià)值來(lái)講實(shí)為人居住服務(wù)，而且該類(lèi)型房屋買(mǎi)賣(mài)較多，可直接采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，選擇的價(jià)格影響因素主要為區(qū)域位置、距城鎮(zhèn)距離、環(huán)境條件等。
3.1.1.2經(jīng)營(yíng)類(lèi)房屋，其使用價(jià)值主要為商業(yè)經(jīng)營(yíng)，收入以餐飲、住宿為主。則可以按照自營(yíng)方式計(jì)算收益，從而采用收益法。如在青城山后山泰安古鎮(zhèn)修建的獨(dú)棟或者院落式的房屋，可通過(guò)其餐飲收入、住宿收益分別計(jì)算總收益，或者部分農(nóng)家樂(lè)按照住宿含餐飲的收益方式計(jì)算，扣除經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的成本費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算，其中收益年限同于城鎮(zhèn)商業(yè)用房的計(jì)算方式，收益穩(wěn)定性影響資本化率低于城鎮(zhèn)商業(yè)用房。
3.1.2社會(huì)主義新農(nóng)村房屋（農(nóng)村集中居住區(qū)）
該類(lèi)房屋主要通過(guò)土地整理而為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民集中修建的房屋，為功能配套更加完善的新型社區(qū)。該類(lèi)型房屋確權(quán)發(fā)證后的土地產(chǎn)權(quán)為劃撥住宅用地或撥用住宅用地，屬于集體土地；房屋為房管部門(mén)統(tǒng)一發(fā)證。市場(chǎng)中，該類(lèi)房屋有一定量的交易，可采用市場(chǎng)比較法評(píng)估。
3.1.3農(nóng)村散居房屋
該類(lèi)房屋主要指新型集中房屋以外零散分布農(nóng)民自建的房屋，多為2000年以前的磚木結(jié)構(gòu)底層建筑物，有的為林盤(pán)。該類(lèi)房屋特點(diǎn)為分布廣泛、建成年代較久。土地為宅基地，房屋為住宅。由于交易市場(chǎng)不成熟，且區(qū)域位置較偏遠(yuǎn)，一般采用成本法進(jìn)行評(píng)估。
3.2集體建設(shè)用地使用權(quán)評(píng)估
目前成都市辦法的集體建設(shè)用地使用權(quán)用途多為商服旅游用地，少量為住宅用地。其地價(jià)評(píng)估方法可參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中確定的市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本法、剩余法、收益法等。
3.2.1市場(chǎng)比較法
該類(lèi)方法評(píng)估原理同于城鎮(zhèn)土地估價(jià)，通過(guò)公布的成交的同類(lèi)型集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行對(duì)比估價(jià)。自2008年11月10日錦江區(qū)成龍路接待部那時(shí)辰皇經(jīng)樓村二、六組流轉(zhuǎn)第一宗集體建設(shè)用地使用權(quán)以來(lái)，截止2015年1月，成都市范圍內(nèi)共流轉(zhuǎn)89宗，用途以商服用地為主，而2014年流轉(zhuǎn)的土地整體價(jià)格水平較低，大邑縣沙渠鎮(zhèn)的流轉(zhuǎn)價(jià)格為14.1萬(wàn)元/畝，價(jià)格最高的位于溫江區(qū)萬(wàn)春鎮(zhèn)踏水橋，成交價(jià)格為65.33萬(wàn)元/畝。該方法運(yùn)用時(shí)一定關(guān)注成交土地案例的位置分布情況，一級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的集體土地使用權(quán)分布廣泛，受區(qū)位影響價(jià)格差異較大。
3.2.2基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
該方法分兩種情形，第一種為區(qū)域政府制定并公布有集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，對(duì)應(yīng)土地級(jí)別，采用基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正評(píng)估，如成都市2010年成都市公布了《成都市中心城區(qū)“198”區(qū)域農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)指導(dǎo)價(jià)》，可以直接采用；第二種為區(qū)域未公布集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)，但區(qū)域或者相鄰地區(qū)制定有城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)地價(jià)，依據(jù)同權(quán)同價(jià)的原理，采用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正評(píng)估。
3.2.3剩余法
同理于城鎮(zhèn)建設(shè)用地開(kāi)發(fā)利用，通過(guò)開(kāi)發(fā)價(jià)值扣除相應(yīng)建造成本、稅費(fèi)、利息利潤(rùn)后得出地價(jià)。該方法運(yùn)用時(shí)，開(kāi)發(fā)價(jià)值的確定是一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，應(yīng)充分分析待估宗地所在的市場(chǎng)狀況；稅費(fèi)與城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)建設(shè)有一定差異，如規(guī)費(fèi)的繳納，以郫縣為例，農(nóng)民住宅和居住社區(qū)配套的設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，不得收取報(bào)建費(fèi)；其他建設(shè)項(xiàng)目，業(yè)主應(yīng)按當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)規(guī)定繳納市政設(shè)施配套費(fèi)，按照郫府發(fā)（2011）175號(hào)文精神，結(jié)合成都市調(diào)整了城市建設(shè)配套費(fèi)用，農(nóng)村房屋建設(shè)按照105元/建筑平方米繳納，而城鎮(zhèn)土地房屋建設(shè)為140元/建筑平方米。
第四部分：當(dāng)前農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋、集體建設(shè)用地抵押存在的問(wèn)題
目前，對(duì)于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押，最大的障礙就是抵押權(quán)的設(shè)置是否合法、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的法律保障問(wèn)題。依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)，宅基地使用權(quán)不能進(jìn)行抵押?！冻啥际修r(nóng)村房屋抵押融資管理辦法（試行）》中規(guī)定，抵押人辦理土地性質(zhì)為宅基地使用權(quán)的農(nóng)村房屋抵押時(shí)，應(yīng)將該房屋所占用范圍內(nèi)的宅基地使用權(quán)變更為集體建設(shè)用地使用權(quán)，向集體土地所有權(quán)人申請(qǐng)辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓?zhuān)兄Z今后不再申請(qǐng)宅基地。該辦法明確了關(guān)于農(nóng)村房屋涉及到宅基地時(shí)的抵押處理方式，即規(guī)避了與現(xiàn)行法律的沖突，但也沒(méi)能從根本上解決宅基地直接抵押的問(wèn)題。之后，成都市房產(chǎn)管理局下發(fā)了《成都市集體建設(shè)用地上房屋抵押登記（暫行）規(guī)定》（成房發(fā)［2009］202號(hào)），規(guī)定村民的房屋可用于抵押，應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意抵押的證明材料，去掉了宅基地使用權(quán)先行轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定。而筆者通過(guò)問(wèn)詢(xún)郫縣、都江堰市等國(guó)土資源局了解到，該類(lèi)房屋抵押時(shí)，只要房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證雙證齊全，即使土地為宅基地，同樣可辦理抵押登記。由此，問(wèn)題就產(chǎn)生了，若是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)，土地為宅基地的農(nóng)村房屋進(jìn)行處置時(shí)，受土地影響，處置明顯受到限制。
第五部分：抵押風(fēng)險(xiǎn)及防范
《實(shí)施機(jī)制、信貸行為和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資：成都案例》中闡述：目前金融機(jī)構(gòu)介入農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款的積極性不高，對(duì)于少數(shù)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款，金融機(jī)構(gòu)更多著眼于貸款人的信用和其他風(fēng)險(xiǎn)分散手段，而不是抵押物本身，金融機(jī)構(gòu)的“惜貸”與抵押物本身的完備程度無(wú)直接關(guān)系。金融機(jī)構(gòu)對(duì)機(jī)遇農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押派生的權(quán)利（如抵押債權(quán)）能否實(shí)現(xiàn)存在較大疑問(wèn)。另外，成都市出臺(tái)的“一方案三辦法”核心是直接以集體建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村住房、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)作為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)載體設(shè)定抵押，對(duì)現(xiàn)行法的有關(guān)規(guī)定有所突破。但指導(dǎo)意見(jiàn)多個(gè)條款明確規(guī)定，對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資效力的確認(rèn)以“符合法律政策規(guī)定”為前提，而以上的法律政策規(guī)定內(nèi)容未明確。而成都市中院認(rèn)為通過(guò)仲裁解決農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資糾紛更恰當(dāng)。成都市中院還指出，一方案三辦法僅以指導(dǎo)性規(guī)范而非強(qiáng)制性規(guī)范，如抵押雙方未果，抵押物權(quán)難以從法律或其保障。
從以上內(nèi)容可以看出，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋抵押存在許多法律法規(guī)不完善的瑕疵，但在評(píng)估業(yè)務(wù)中，該類(lèi)評(píng)估總會(huì)遇到，那么結(jié)合相關(guān)政策規(guī)范，我們可以通過(guò)以下幾個(gè)方面關(guān)注農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋或集體建設(shè)用地抵押的風(fēng)險(xiǎn)防范措施：
5.1明確抵押權(quán)產(chǎn)權(quán)
集體建設(shè)用地使用權(quán)（除宅基地）抵押時(shí)，須取得《集體建設(shè)用地使用證》，《集體建設(shè)用地所有權(quán)》、單純的宅基地不能辦理抵押；農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋辦理抵押時(shí)，續(xù)持有《集體建設(shè)用地使用證》、《房屋所有權(quán)證》，其中災(zāi)毀聯(lián)建房的《集體建設(shè)用地使用權(quán)》一般為出讓的商服旅游用地，且若為多層房屋的，需持分?jǐn)偟耐恋刈C。
5.2抵押價(jià)值判斷
5.2.1對(duì)于集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押價(jià)值，應(yīng)充分了解抵押物所在地的集體建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)交易價(jià)格，充分分析類(lèi)比；另外，可參考《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資管理辦法(試行)》中的規(guī)定，即集體建設(shè)用地使用權(quán)的抵押價(jià)值不得低于區(qū)（市）縣政府公布的同期、同地區(qū)、同類(lèi)型集體建設(shè)用地基準(zhǔn)價(jià)格進(jìn)行判斷。
5.2.2對(duì)于宅基地上的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋，如用于抵押，可只對(duì)地上建筑物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，宅基地不作價(jià)；集體建設(shè)用地使用權(quán)和地上附著物一并評(píng)估，未取得合法房屋產(chǎn)權(quán)的地上建筑物，不得計(jì)算價(jià)值。
5.2.3《成都農(nóng)商銀行農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資擔(dān)保管理辦法（試行）中要求抵押物價(jià)值在貸款人認(rèn)可的抵押物評(píng)估價(jià)值原則上不得超過(guò)市縣有權(quán)部門(mén)公布的同期同類(lèi)同類(lèi)型集體建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格的1.1倍。該規(guī)定限定了抵押物價(jià)值以政府指導(dǎo)價(jià)為主線(xiàn)。
5.3關(guān)注抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的處理方式
5.3.1《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資管理辦法(試行)》中對(duì)債權(quán)實(shí)現(xiàn)作出規(guī)定：當(dāng)債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人未受清償?shù)?，抵押?quán)人與抵押人協(xié)商后，可以抵押的集體建設(shè)用地使用權(quán)變賣(mài)或拍賣(mài)所得價(jià)款受償。變賣(mài)或拍賣(mài)的集體建設(shè)用地使用權(quán)，可由集體建設(shè)用地所有權(quán)人收購(gòu)，也可由區(qū)（市）縣土地儲(chǔ)備中心按集體建設(shè)用地最低保護(hù)價(jià)收購(gòu)；協(xié)商不成的，抵押當(dāng)事人可根據(jù)合同約定，向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。處置抵押集體建設(shè)用地使用權(quán)所得價(jià)款，抵押權(quán)人優(yōu)先受償，超過(guò)債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由借款人繼續(xù)清償。集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，如國(guó)家依法征收該宗土地時(shí)，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)服從，補(bǔ)償費(fèi)用按國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)和政策執(zhí)行，所得補(bǔ)償費(fèi)用優(yōu)先償還債務(wù)。
5.3.2（《成都市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法（試行）》中對(duì)債權(quán)實(shí)現(xiàn)作出規(guī)定：債務(wù)履行期屆滿(mǎn)，借款人應(yīng)按貸款合同規(guī)定及時(shí)償還貸款本息；無(wú)法正常償還的，抵押權(quán)人可與抵押人協(xié)商以抵押房屋拍賣(mài)或變賣(mài)所得的價(jià)款受償，也可由農(nóng)村房屋所在集體經(jīng)濟(jì)組織或者由農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)基金收購(gòu)；協(xié)商不成的，抵押當(dāng)事人可根據(jù)合同約定，向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或者向人民法院提起訴訟。處置抵押的農(nóng)村房屋時(shí)，本集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
5.3.3《關(guān)于開(kāi)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中要求配套風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償政策。從2015年起，試點(diǎn)縣(市、區(qū))政府建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金,用于補(bǔ)償農(nóng)村產(chǎn)權(quán)直接抵押貸款經(jīng)逾期清收無(wú)法收回的損失中應(yīng)由政府分擔(dān)部分 。其中,郵儲(chǔ)銀行承擔(dān)的比例為30%。省財(cái)政根據(jù)試點(diǎn)縣(亨、區(qū))政府實(shí)際分擔(dān)補(bǔ)償情況給予試點(diǎn)縣(市、區(qū))政府適當(dāng)補(bǔ)助。
5.3.4宅基地退出
可通過(guò)宅基地退出機(jī)制（筆者問(wèn)詢(xún)郫縣國(guó)土局，稱(chēng)目前暫無(wú)退出補(bǔ)償政策，尚在研究退出制度——問(wèn)詢(xún)郫縣國(guó)土局，該部分還在研究過(guò)程中，因?yàn)閲?guó)土局無(wú)法成為主體，收回后依然要返給集體，且價(jià)格水平也無(wú)明確表述），可以通過(guò)農(nóng)交所招牌掛程序，取得集體建設(shè)用地使用權(quán)（有可能為其他人競(jìng)得），然后再進(jìn)行處置流轉(zhuǎn)。抵押評(píng)估中，該項(xiàng)內(nèi)容主要作為資產(chǎn)處置的參考方式之一予以提示，無(wú)法作為直接處理方式。
本文主要結(jié)合現(xiàn)行政策規(guī)定對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房屋和集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押評(píng)估進(jìn)行了探討，由于市場(chǎng)成熟度不高，配套政策不完備，評(píng)估實(shí)物中應(yīng)對(duì)抵押價(jià)值和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)特別關(guān)注，為金融機(jī)構(gòu)提供可靠的參考依據(jù)。