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隨著城市土地利用的多樣化，城市建設用地出現(xiàn)了越來越多的物業(yè)形態(tài)，國家先后對土地現(xiàn)狀用途分類和城鎮(zhèn)建設用地分類進行了調整，客觀反映了城市用地物業(yè)形態(tài)的多樣性。目前最新城市土地分類中，已經將商業(yè)用地分為商服用地，商務用地，娛樂康體用地，公用設施營業(yè)網點用地、其他服務設施用地。這些用地性質雖然屬于同一大類的，但不同的物業(yè)形態(tài)，產生的收益有較大差異。但目前城市基準地價體系還是采用的是住宅、商服、工業(yè)、綜合四大分類體系，在基準地價評估中也是將上述不同類型的物業(yè)形態(tài)歸于同一大類進行測算的，并未就不同物業(yè)形態(tài)進行進一步細分，各業(yè)態(tài)間的地價差異難以準確體現(xiàn)。為充分發(fā)揮基準地價的指導作用，實現(xiàn)土地價值最大化，進行土地用途細分下基準地評估研究，能夠更準確、有效地測算土地用途細分下基準地價水平，進一步豐富基準地價用途體系，更好的指導城市地價管理及宗地地價評估。

1、基準地價概念 

基準地價即土地初始價，也稱城市基準地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估法定最高年期的土地使用權價格，并由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。基準地價是政府對城鎮(zhèn)各個均質地域（或者各個土地級別）的土地制訂的不同用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)）利用下的平均價格，作為土地在進行出讓時的基礎指導價，不僅可以作為土地資產量化的尺度，為土地投資者和使用者提供決策依據，而且還是政府實行地價管理、科學配置土地資源的有力工具，對其他地價具有重要的導向和控制作用?，F(xiàn)在我國普遍存在的基準地價主要有兩種形式：（1）級別基準地價：是在大范圍內依據土地級別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價，通過結合級差地租和部分房地產資料測算的基準地價。它僅能反映同一級別區(qū)域的宏觀平均地價，雖然是房地產市場發(fā)育不夠完善的產物，可是也對我國房地產業(yè)的逐步形成、發(fā)展、規(guī)范、完善起到了積極的推動作用。（2）區(qū)片基準地價：是小范圍內在級別基準地價的基礎上，在空間上將同一級別進一步劃分成更小的若干均質區(qū)域，然后評估出區(qū)片的基準地價。其形成的區(qū)段價、區(qū)片價，是市場較規(guī)范、較活躍條件下的產物，反映出城鎮(zhèn)房地產市場已經發(fā)育到了一定程度?；鶞实貎r的測算可以直接利用房地產交易資料得到，不用完全建立在土地定級的基礎上。

2、基準地價特點

基準地價是政府對城鎮(zhèn)各土地級別或均質地域評估的土地使用權價格?；鶞实貎r與其它地價類型比較具有顯著特點：（1）一般由政府委托評估，評估結果須向社會聽證、廣泛聽取公眾意見及政府認可，由市縣人民政府定期公布。（2）是一種分用途的評估地價，同一區(qū)域中，不同用地類型的土地，有不同的基準地價標準。我國目前的基準地價按用途分類，主要包括商業(yè)基準地價、住宅基準地價、工業(yè)基準地價三種類型。（3）是均質地域的平均價格，均質地域的最基本表達方式是土地級別。在各地評估實踐中，由于商業(yè)、住宅上地級別內部價格的差異比較大，根據商業(yè)、住宅等用地類型地價的區(qū)位變化規(guī)律及特點，進一步評估對應路線段和區(qū)片的商業(yè)路線價及住宅區(qū)片價，提高基準地價區(qū)域的均質性及區(qū)域范圍宗地價格水平的相對一致性。（4）具有全域覆蓋的特征，城區(qū)內的任何一個區(qū)域，應有至少一種用地類型的基準地價。（5）是有限年期的土地使用權地價。按國家有關法規(guī)規(guī)定，商業(yè)、住宅、工業(yè)土地使用權出讓的最高期限分別為40年、70年、50年。因此基準地價評估設定的最高年期不得超過法定的最高出讓年限。（6）具有時效性，最基本的要求是客觀反映上地市場的正常價格水平，當區(qū)位條件、城市規(guī)劃及土地市場發(fā)生變化、以及由此導致地價水平發(fā)生變化時，須及時對基準地價進行更新。

3、基準地價用途體系分析

當前現(xiàn)有的基準地價體系還是沿用以傳統(tǒng)的評估方式進行評估，但隨著城市水平的提高和土地用途多樣化的轉變，傳統(tǒng)的評估方式不能很好的滿足的不同土地用途細類下的基準地價評估，必須在原有的評估原則和方法的基礎上進行土地用途細化下的評估研究，才能使土地的價值實現(xiàn)最大化。

我國從1990年開展基準地價評估以來，采用綜合定級，分類定級，地價定級，在對土地用途分類上多按照，商業(yè)、住宅、工業(yè)分類來評估研究，但隨著城市建設不斷成熟，土地用途多元化趨勢的出現(xiàn)，原有的基準地價分類體系與城市的發(fā)展水平不相適應，表現(xiàn)在：一是同一類型內部細分用途的土地收益水平及交易價格差異懸殊，基準地價對土地市場的指導和宏觀調控作用顯著降低；二是不能適應土地有償使用范圍不斷擴大的需要，存在大范圍的基準地價空白區(qū)。存在的主要問題有：（1）土地的單一性和需求市場多樣性的矛盾，隨著我國經濟體制的變革，土地進入市場進行使用權的流轉，土地的需求者對土地有特定的使用要求，土地的供應者（即政府）對土地的供應規(guī)定的調控規(guī)劃，單一的政府調控規(guī)劃要求來強加給土地需求者既不符合市場經濟運行的規(guī)律是不科學的。另外市場機制下土地使用者對土地的使用權隨時隨地都在發(fā)生變化，在城市土地的市場化特征顯現(xiàn)的時代，現(xiàn)行的基準地價分類已經很難適應。（2）土地用途細分不足與土地需求的擴大化矛盾，由于城市規(guī)劃的側重點是要在規(guī)劃建成區(qū)內的各類用地需按標準協(xié)調空間上的布局和平衡，常常導致規(guī)劃土地的區(qū)位與市場需求土地區(qū)位的矛盾和錯位，所以在進行土地區(qū)位的規(guī)劃時，必須考慮到各類用地主體的市場經濟行為和規(guī)律。（3）同一類型下不同細分土地用途的收益水平及市場交易價格差異懸殊，基準地價遵循“以土地分等定級和均質地域劃分為基礎，以土地收益和價格為依據”的原則，目前從商業(yè)、住宅和工業(yè)用地評估的基準地價成果雖然能體現(xiàn)宏觀土地用途下的價格水平差異，但這三種上地利用類型下不同細分用途的土地收益水平也相差甚遠。對于商業(yè)用地，可分成批發(fā)業(yè)用地、零售業(yè)用地、住宿餐飲用地、辦公樓用地和市場用地等等。（4）商業(yè)用地中不同細分用途土地的交易價格也存在著明顯的不同，以成都市區(qū)情況為例，一般商場、商鋪用地的價格指數為1.0，而一般規(guī)模的賓館、市場用地的價格指數為0.5-0.8。對于高檔賓館及大型專業(yè)市場用地，參照工業(yè)用地價格進行評估。這是因為高檔賓館用地在交易中，其成交價格較低，或者政府將高檔賓館用地和商住、商辦等用地一起出讓的方式以實現(xiàn)交易。市場用地由于其資金回報周期長，一般需要培育3-5年，在初期經營階段一般是虧損。

4、土地用途細分下基準地價評估研究

4.1 土地用途細分原則

（1）形式與利用效益基本一致

目前基準地價從商業(yè)、住宅和工業(yè)用地進行評估，但是宗地地價用途分成居住用地，工業(yè)用地，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，商業(yè)、旅游、娛樂用地，綜合或者其他用地五類。針對不同用途分類他們的土地效益是不同，應根據不同的土地效益進行評估。

（2）相同土地用途收益率的相對一致性

在市場經濟條件下，土地既是一種資源，也是一種資產。作為資源，可以帶來利用收益;作為資產，可以帶來轉讓收益。因此，土地價格可以分成土地資源性價格和土地資產性價格，現(xiàn)實中的地價表現(xiàn)為這兩者之和。在土地市場中，收益機制是土地價格形成的前提，上地的價格由土地的收益水平所決定，即土地產出能力的大小。土地的區(qū)位、社會、政治、經濟環(huán)境、市政設施投入程度、土地用途及開發(fā)利用集約程度都對地塊的收益水平產生很大的影響。不同用途土地的地價也是以其各自的收益水平高低為前提的，因此，在基準地價用途分類體系的探討中要從不同細分用途土地的收益差異出發(fā)，綜合考慮不同用途土地敏感因素，集約利用程度，社會經濟效益、市場供需情況等方面，使得同一用途土地的利用收益率保持相對一致。

（3）相同土地市場發(fā)育程度相對一致性

土地市場發(fā)育程度的高低是指土地價格形成市場化程度高低。長期以來，我國偏重于國家定價和國家指導價，市場經濟的基本建立，國家對有些行業(yè)逐步放寬調控力度，如一般的商業(yè)用地，商品房住宅用地，工業(yè)用地，逐步實行招拍掛的形式出讓土地。但是對于國家重點扶持、建設、保障的一些用地，一些保障性住房用地，帶了公益性的基礎設施用地等。因此，在基準地價用途分類中，需要對不同用途土地市場的發(fā)育程度進行分析，使得同一用途上地市場的發(fā)育程度保持相對一致。

（4）相同土地價格影響因素的相對一致性

影響土地價格的因素包括區(qū)域因素，區(qū)位發(fā)展戰(zhàn)略因素，人口因素，交通及基礎配套設施因素，商業(yè)因素等。這些因素通過影響土地的收益能力和空間布局來影響土地的價格，并且不同用途土地對這些因素的敏感程度各不相同。如批發(fā)零售業(yè)用地對商業(yè)繁華度、交通等因素比較敏感，而賓館住宿用地對交通、環(huán)境等因素比較敏感。因此，在基準地價用途分類研究中，需要考慮細分用途后，各小類用地類型的影響因素是否相對一致。

4.2 基準地價土地用途細分

為了更好的對城市基準地價進行區(qū)域及業(yè)態(tài)評估，對各類型土地用途進行細分，見表4-1。

表4-1土地利用分類與城市用地分類用途對應表(部分)

4.3土地用途細分研究的構建

     基準地價土地用途分類是為城市用地基準地價的評估做準備工作的，因此應遵循城市的社會經濟發(fā)展規(guī)律，不能以單一形式來預測城市用地總需求，應該結合市場經濟發(fā)展規(guī)律。對于土地市場己經逐步發(fā)育完善，土地交易日益頻繁，市場經濟體制已經建立并完善的城市和地區(qū)，采用一成不變的基準地價土地用途分類難以準確的評估出基準地價成果，滿足土地市場發(fā)展的實際需要，在具體實施中不能科學而合理地反映與不同細分用途的土地收益水平。因此，迫切需要對基準地價的用途分析體系進一步完善，以使得城市基準地價能科學、合理地體現(xiàn)不同土地使用用途下土地收益水平級差變化。而運用合理的基準地價土地用途分類體系，能更好的為成都市的土地工作的開展服務，能更切合實際的為土地定級評估。具體來說，有兩條途徑：一是根據成都市發(fā)展的態(tài)勢，動態(tài)跟蹤標準的變化，及時地進行修訂和調整，以實現(xiàn)經濟、社會、生態(tài)的和諧、整體可持續(xù)發(fā)展；二是制定標準的總的原則和綱領性的指導思想，根據成都市自身的城市發(fā)展階段和特殊的地域特色進行動態(tài)制定，對城市用地進行框架性的約束和調控，這樣制定的標準的針對性將更強，可操作性會更大。根據《土地利用現(xiàn)狀分類》、《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，結合現(xiàn)行標準下需要解決的問題以及成都市基準地價土地用途分類的實際情況，按照以下原則構建適應成都市的基準地價商業(yè)土地用途分類體系，以商業(yè)用地為例進行細分，在研究過程中沒有進行級別劃分，目的是著重研究不同業(yè)態(tài)在同一區(qū)域的土地價值變化，商業(yè)細分見表4-2。

表4-2商業(yè)用地細分項，

各用地類型及業(yè)態(tài)形式及特點如下：（1）商服用地:包括綜合百貨商店、商場和經營各種食品、服裝、紡織品、醫(yī)藥、日用雜貨、五金交電、文化體育、工藝美術等專業(yè)零售批發(fā)商店及其附屬的小型工場、車間和倉庫等用地。（2）金融保險用地：包括銀行及分理處、信用社、信托投資公司、證券交易所和保險公司，以及外國駐本市的金融和保險機構等用地。（3）貿易咨詢用地：包括各種貿易公司、商社及其咨詢機構等用地。（4）服務業(yè)用地：包括以建筑群為基礎，融合商業(yè)零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、會議展覽、綜合娛樂于一體的功能聚合、相輔相成、土地節(jié)約集約利用的城市經濟聚集體。（5）旅館用地：地上以修建酒店、賓館等建筑物形式的用地。該類土地前期投資較大，經營方式主要以酒店出租等形式為主，投資回收周期較長。（6）市場用地：包括獨立地段的農貿市場、小商品市場、工業(yè)品市場和綜合市場等用地

4.4土地用途細分下基準地價評估方法

4.4.1土地用途細分下基準地價評估原則

    在進行土地估價業(yè)務時采用的《技術標準》，由于既不能采用現(xiàn)行方法或技術標準，也無法采用傳統(tǒng)方法對一些可能導致估價結果不準確的特定物業(yè)形態(tài)用地進行估價，其主要目的是為了將這類型的土地估價業(yè)務做到規(guī)范性和統(tǒng)一性。根據這一指導思想，在本標準的編制中主要依據以下原則：

（1）針對性

城市基準地價土地用途細分，是為了維護城市土地利用和資源分配的公平性、合理性，對于具有不同經濟收益能力的土地用途，確定不同的價格評估標準，進行分類管理。

（2）科學性

城市基準地價土地用途的細分，是強調土地利用功能，不同的土地用途具有不同的區(qū)位偏好，在城市土地利用中通過土地利用規(guī)劃，能夠使不同的土地用途各得其所、相互補充，而盡量避免把互不兼容的土地混合在一起。嚴格依據國家現(xiàn)有土地估價和土地利用的規(guī)程規(guī)范及有關文件。對于不同物業(yè)形態(tài)用地的用途認定嚴格依據《土地利用分類》和《城鎮(zhèn)土地規(guī)劃分類》，采用分類對應方法，進行歸類合并，保證基本用途的準確性。對于編制成果時采用的技術參數等，嚴格依據《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》結合成都市實際取值，保證其科學和區(qū)域性。

（3）可操作性

由于服務于土地利用為目標的土地用途劃分在我國應用比較廣泛，城市基準地價土地用途細分可以在服務于土地利用為目標的土地用途劃分的基礎上，按照土地供求關系的替代性和價格的相對一致性，進行再歸納和分類。從城市基準地價的應用上分析，城市土地價格評估，可供參考的評價標準不是越多越好。標準太多，容易造成地價確定的隨意性城市基準地價用途細分，應用于城市地價評估和管理，主要是建立起基于城市基準地價的宗地評估用途修正體系。

4.4.2土地用途細分下基準地價評估方法

通過閱讀文獻查閱相關理論資料，初步了解目前我國對基準地價用途分類所做的主流研究，通過確定所涉及的區(qū)域范圍，從而確定調查范圍，本研究通過對成都市五城區(qū)的各類用地的土地收益方面的資料進行走訪調查和2001-2012年的土地（商業(yè)用地）進行整理，運用歸納分析法、收益還原法、市場比較法、綜合分析算術平均求值、spss工具等對數據進行處理分析，為了保證數據的有效性和實用性對數據進行大量的修正和篩選，從而對成都商業(yè)土地用途細分進行基準地價評估。

（1）歸納分析法

   歸納分析法是在總結經驗科學的研究方法而提出來的，通過數據收集，實地調查數據，借鑒相關報告數據，通過對數據進行修正，篩選出合理的數據，在對資料的歸納收集后，進行合理的分析。

（2）地價評估方法

①市場比較法：

市場比較法，是指將估價對象與估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法是房地產估價最重要、最常用的方法之一，也是一種技術上成熟、最貼切實際的估價方法。

②收益還原法：

收益還原法是指通過估算被評估資產的未來預期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產價值的一種資產評估方法。從資產購買者的角度出發(fā)，購買一項資產所付的代價不應高于該項資產或具有相似風險因素的同類資產未來收益的價值。

（3）綜合分析法

在原有的基礎評估方法基礎上，進行綜合分析，采用算術平均或加權平均的方法，得出一個合理的修正系數。綜合分析的目的是確保評估結果的真實性和有效性，才能更好的讓研究的結果更加可行，才能應用于城市土地發(fā)展中，為城市的土地交易提高有力的支撐，為相關部門提供土地交易時的基礎。

土地市場是隨著需求呈現(xiàn)出波動的市場，正確合理的基準地價能夠掌握市場運行規(guī)律，并通過制定正確、高效的土地政策，完善城市土地價格形成機制，為土地市場實現(xiàn)健康發(fā)展提供數據與實踐支撐。通過探索城市基準地價時空分布特征，可以實現(xiàn)為城市土地價格的信息化查漏補缺，提高并完善城市土地市場的信息化水平，同時為城市土地市場主體提供更好的服務，并且為其他城市土地市場的完善提供一定的借鑒。運用科學的手法對城市地價地進行評價研究，可以實現(xiàn)土地節(jié)約集約利用，改善政府的要素調控方式與能力，提高政府對土地的管理能力，確保土地資源的生態(tài)安全。