城市化進程不宜過快
作者：袁正國
房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)價值的外在表現(xiàn)，房地產(chǎn)價格的形成是因為它的有用性、稀缺性、有效需求性，房地產(chǎn)需同時具有以上屬性時才有房地產(chǎn)價格。房地產(chǎn)的價格的高低由房地產(chǎn)的價值決定，主要受供求關系影響。
降息是指銀行利用利率調(diào)整，來改變現(xiàn)金流動。當銀行降息時，把資金存入銀行的收益減少，所以降息會導致資金從銀行流出，存款變?yōu)橥顿Y或消費，結(jié)果是資金流動性增加，降息能使購房者的房貸成本降低，從而提高購房者的支付能力，從以往來看，降息一般是出現(xiàn)在經(jīng)濟滯漲或下行的時間，其結(jié)果一般會促進房地產(chǎn)價格的上漲。
表1 利率變化表
日期 | 活期 | 1年期 | 2年期 | 3年期 |
2015-10-24 | 0.35 | 1.5 | 2.1 | 2.75 |
2015-8-26 | 0.35 | 1.75 | 2.35 | 3 |
2015-3-1 | 0.35 | 2.5 | 3.1 | 3.75 |
2014-11-22 | 0.35 | 2.75 | 3.35 | 4 |
2012-7-6 | 0.35 | 3 | 3.75 | 4.25 |
2012-6-8 | 0.4 | 3.25 | 4.1 | 4.65 |
2011-7-7 | 0.5 | 3.5 | 4.4 | 5 |
2011-4-6 | 0.5 | 3.25 | 4.15 | 4.75 |
2011-2-9 | 0.4 | 3 | 3.9 | 4.5 |
2010-12-26 | 0.36 | 2.75 | 3.55 | 4.15 |
2010-10-20 | 0.36 | 2.5 | 3.25 | 3.85 |
2008-12-23 | 0.36 | 2.25 | 2.79 | 3.33 |
2008-11-27 | 0.36 | 2.52 | 3.06 | 3.6 |
2008-10-30 | 0.72 | 3.6 | 4.14 | 4.77 |
2008-10-15 | 0.72 | 3.87 | 4.41 | 5.13 |
2008-10-9 | 0.72 | 3.87 | 4.41 | 5.13 |
2007-12-21 | 0.72 | 4.14 | 4.68 | 5.4 |
2007-9-15 | 0.81 | 3.87 | 4.5 | 5.22 |
上一次連續(xù)頻繁調(diào)整利率是在2008年，從國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，在調(diào)整銀行利率后房價在短期內(nèi)出現(xiàn)了顯著的上漲，全國商品房平均銷售價格2008年為3800元/平方米,2009年為4681元/平方米，上漲幅度23.18%，全國住宅商品房平均銷售價格(元/平方米2008年為3576元/平方米,2009年為4459元/平方米，上漲幅度24.69%，全國辦公樓商品房平均銷售價格2008年為8378元/平方米,2009年為10608元/平方米，上漲幅度26.61%。
從2014年11月22日至2015年10月24日以來的4次利率調(diào)整，房地產(chǎn)沒有擺脫頹勢，走出困境。
從房地產(chǎn)供給來看，參考國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)如下表，房地產(chǎn)住宅投資額度在近年保持著較高的投資水平。
項目 | 2014年 | 2013年 | 2012年 | 2011年 | 2010年 | 2009年 | 2008年 | 2007年 | 2006年 |
房地產(chǎn)住宅投資(億元) | 64352.15 | 58950.8 | 49374.2 | 44319.5 | 34026.2 | 25613.7 | 22440.9 | 18005.4 | 13638.4 |
城鎮(zhèn)人口（萬人） | 74916 | 73111 | 71182 | 69079 | 66978 | 64512 | 62403 | 60633 | 58288 |
城鎮(zhèn)化率 | 54.77% | 53.73% | 52.57% | 51.27% | 49.95% | 48.34% | 46.99% | 45.89% | 44.34% |
在通過各種政策制度調(diào)節(jié)手段，未能增加房地產(chǎn)的有效需求，未能讓房地產(chǎn)改變頹勢，說明了當前房地產(chǎn)的需求不易受政策制度的調(diào)控，總體原因在于供給過剩。房地產(chǎn)的供給增長速度高于城鎮(zhèn)化人口對房地產(chǎn)的有效需求率，導致房地產(chǎn)供過于求。
將城鎮(zhèn)化率作為衡量社會發(fā)展的重要指標，導致過去幾年粗暴的城鎮(zhèn)化人口增加中對房地產(chǎn)的有效需求率降低。近年來的新農(nóng)村建設，農(nóng)村政策較好，交通便利，生活方便，使得近郊農(nóng)村人口失去對城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)變的積極性。城市化過快，暴力的城市化，使得對城市的配套設施不充分，城市環(huán)境堪憂，空氣污染、噪音污染、粉塵污染、光污染嚴重，使得城市發(fā)展出現(xiàn)了瓶頸。電商、快遞業(yè)發(fā)展迅速，在許多城市邊緣的鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有快遞公司，都在電商的有效服務范圍內(nèi)，使得農(nóng)村獲得社會的資源更加寬泛快捷，城鄉(xiāng)一體化更加明顯。
我國當前的城鎮(zhèn)化率在世界范圍內(nèi)比較起來，還算低，但其城鎮(zhèn)化發(fā)展如此快的還絕無僅有，這種快速的城鎮(zhèn)化發(fā)展在某段時間減緩，勢必對房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)濟、房地產(chǎn)環(huán)境帶來巨大的挑戰(zhàn)。