對當(dāng)前成都寫字樓市場下的評估態(tài)度
作者：陳衫
一、成都寫字樓市場簡介
成都作為中國西部的商貿(mào)、金融、交通物流為一體的中心城市，有著得天獨厚的發(fā)展優(yōu)勢，世界500強(qiáng)企業(yè)紛紛入駐，看好這有潛力的西部市場，為成都的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添一份自己的力量，隨著這些企業(yè)的入駐和本土企業(yè)的孳生、發(fā)展，對寫字樓的需求也日趨增加，2010年至2012年之間成都寫字樓如雨后青筍般冒出，加大了市場的供應(yīng)量，但該市場供應(yīng)量的總和遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了市場的需求總量，也就導(dǎo)致了2013年的庫存壓力大、競爭加劇、銷售遲緩的原因。2014年全年市場新增項目腳步放緩，主要以銷售2013年積壓的庫存為主，據(jù)四川中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截止2015年6月底，成都主城區(qū)寫字樓存量面積為243.03萬平方米，近郊縣寫字樓存量為41.09萬平方米。其中，高新區(qū)為庫存高壓區(qū)，寫字樓市場存量為144.16萬平方米，占主城區(qū)寫字樓總存量的59.32%。接下來的三季度，成都寫字樓新增面積約70000平方米，寫字樓的空置率達(dá)到了38.1%，市場租金水平也是連續(xù)4個季度環(huán)比下跌。種種跡象表明，目前成都寫字樓市場已經(jīng)供大于求，需要較長的一段時間來消化庫存，使供需達(dá)到一個平衡狀態(tài)。
二、成都寫字樓現(xiàn)狀介紹
從行政區(qū)域上看，成都市寫字樓主要分布在高新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、武侯區(qū)等行政區(qū)域內(nèi)，成都較早形成的商務(wù)辦公區(qū)，是以天府廣場為中心往外輻射，東至春熙路、東大街片區(qū)（主要代表樓盤有時代廣場、喜年廣場、時代1、8號等）；南至人民南路二環(huán)路口（主要代表樓盤有仁恒置地廣場、保利中心、新希望大廈等）；西至蜀都大道沿線（主要代表樓盤有金沙萬瑞中心、中大君悅廣場等）；北至順城大街、解放路口（主要代表樓盤有富麗中心、冠城廣場等），隨著城市的發(fā)展與變遷，城市發(fā)展重心遷至高新片區(qū)。在短短幾年內(nèi)，高新區(qū)以天府大道沿線、益州大道沿線為主，兩側(cè)成群的樹立起具有城市化、科技感的高端寫字樓（主要代表樓盤有環(huán)球中心、東方希望中心、香年廣場等）。從寫字樓級別上劃分主要有甲級、乙級、丙級和專業(yè)寫字樓組成。成都甲級、乙級寫字樓組要集中在較早成熟的天府廣場、春熙路商務(wù)辦公區(qū)和新形成的城南商務(wù)辦公區(qū)內(nèi)。丙級辦公更多的是分布在城市二環(huán)至三環(huán)之間的主干道旁，如清江中路、蜀漢路、武侯大道、建設(shè)路、科華路等。至于一些專業(yè)型的寫字樓供應(yīng)，是由政府規(guī)劃、集中打造的辦公區(qū)，如青羊工業(yè)園、武侯科技園、高新軟件園等。由于該類寫字樓的入駐對企業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)有要求，故它的供應(yīng)和需求都是有針對性的。
三、對當(dāng)前寫字樓市場下評估的要求及態(tài)度
在工作中，我們會遇到上述各種類型的寫字樓，就評估目的而言，最常見的就是抵押評估和咨詢評估（投資咨詢、出國咨詢、租金咨詢等），在目前這個市場環(huán)境下，我們應(yīng)該怎樣區(qū)對待及處理呢。首先，抵押評估中一個重要的評估原則就是謹(jǐn)慎原則，就目前而言市場上寫字樓庫存量較大，空置率居高不下，尚未出現(xiàn)下降趨勢，市場租金水平也是連續(xù)下跌，寫字樓價格較13—14年相比有較大的下滑，再加上目前的經(jīng)濟(jì)形勢，個人認(rèn)為短時間內(nèi)寫字樓市場難以扭轉(zhuǎn)，所以對待抵押評估我們更要謹(jǐn)慎的去對待。其次，咨詢評估則是要求估價人員客觀、公正的評估出估價對象的市場價值，估價人員應(yīng)根據(jù)自己掌握的知識及信息對估價對象做出合理的判斷，既要對客戶負(fù)責(zé)，更要體現(xiàn)出報告的客觀性。所以，做好市場調(diào)查，了解市場最新動態(tài)，密切關(guān)注市場上一些重要數(shù)據(jù)的變化，是每一位估價人員應(yīng)對當(dāng)前市場乃至未來市場的有效方法。
成都是個美麗的城市，城市的發(fā)展需要各領(lǐng)域、各行業(yè)健康、穩(wěn)定、持續(xù)的發(fā)展。寫字樓市場作為房地產(chǎn)領(lǐng)域中的細(xì)分市場，隨時間的推移，成都寫字樓市場將回歸理性的發(fā)展趨勢。