關(guān)于城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)用途細(xì)分的探討
2016-03-18 00:00:00 本網(wǎng)站
作者：劉廷澤
一、基準(zhǔn)地價(jià)定義
《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2014）3.3對基準(zhǔn)地價(jià)的定義為：在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價(jià)期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價(jià)格。
二、土地用途分類現(xiàn)狀
（一）國土系統(tǒng)
根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GT/T21010-2007），該國家標(biāo)準(zhǔn)采用一級、二級兩個(gè)層次的分類體系，共分12個(gè)一級類、56個(gè)二級類。其中一級類包括：耕地、園地、林地、草地、商服用地、工礦倉儲(chǔ)用地、住宅用地、公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、其他土地。
（二）住建系統(tǒng)
根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）“2.0.2”及“3.3.1”相關(guān)內(nèi)容， 城市建設(shè)用地共分為8大類、35中類、44小類。指城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)內(nèi)的居住用地、公共管理與公共服務(wù)用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、工業(yè)用地、物流倉儲(chǔ)用地、交通設(shè)施用地、公用設(shè)施用地、綠地。
三、基準(zhǔn)地價(jià)用途分類
從基準(zhǔn)地價(jià)定義及結(jié)合實(shí)際工作來看，基準(zhǔn)地價(jià)對應(yīng)的用途常常僅為商服用地、住宅用地、工業(yè)用地。
從上述用途分類來看，基準(zhǔn)地價(jià)用途的設(shè)定主要是根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GT/T21010-2007），其中商服用地、住宅用地為一級類分類。
商服用地是指：主要用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)的土地。包括批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地、其它商服用地；
住宅用地是指：主要用于人們生活居住的房基地及其附屬設(shè)施的土地。包括：城鎮(zhèn)住宅用地和農(nóng)村宅基地兩類。
工業(yè)用地是屬于一級類“工礦倉、儲(chǔ)用地”中的二級類。工礦倉儲(chǔ)用地包括：工業(yè)用地、采礦用地和倉儲(chǔ)用地。
四、現(xiàn)行土地管理用途分類分析：
（一）部分用途用地類型細(xì)分
1、商服用地
按《土地利用現(xiàn)狀分類》（GT/T21010-2007），其商服用地包括4個(gè)二級類。詳見下表：
一級類 | 二級類 | ||
類別編碼 | 類別名稱 | 類別編碼 | 類別名稱 |
05 | 商服用地 | 051 | 批發(fā)零售用地 |
052 | 住宿餐飲用地 | ||
053 | 商務(wù)金融用地 | ||
054 | 其他商服用地 | ||
《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011），對應(yīng)的提法為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地，其包括：5個(gè)中類，11個(gè)小類。 詳見下表：
類別代碼 | 類別名稱 | 類別代碼 | 類別名稱 | ||||
大類 | 中類 | 小類 | 大類 | 中類 | 小類 | ||
B | 商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地 | B | B3 | 娛樂康體用地 | |||
B1 | 商業(yè)設(shè)施用地 | B31 | 娛樂用地 | ||||
B11 | 零售商業(yè)用地 | B32 | 康體用地 | ||||
B12 | 農(nóng)貿(mào)市場用地 | B4 | 公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地 | ||||
B13 | 餐飲業(yè)用地 | B41 | 加油加氣站用地 | ||||
B14 | 旅館用地 | B49 | 其他公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地 | ||||
B2 | 商務(wù)設(shè)施用地 | B9 | 其他服務(wù)設(shè)施用地 | ||||
B21 | 金融保險(xiǎn)業(yè)用地 | ||||||
B22 | 藝術(shù)傳媒產(chǎn)業(yè)用地 | ||||||
B29 | 其他商務(wù)設(shè)施用地 | ||||||
2、公共管理與公共服務(wù)用地
按《土地利用現(xiàn)狀分類》（GT/T21010-2007），其公共管理與公共服務(wù)用地包括8個(gè)二級類。詳見下表：
一級類 | 二級類 | ||
類別編碼 | 類別名稱 | 類別編碼 | 類別名稱 |
8 | 公共管理與公共服務(wù)用地 | 81 | 機(jī)關(guān)團(tuán)體用地 |
82 | 新聞出版用地 | ||
83 | 科教用地 | ||
84 | 醫(yī)衛(wèi)慈善用地 | ||
85 | 文體娛樂用地 | ||
86 | 公共設(shè)施用地 | ||
87 | 公園與綠地 | ||
88 | 風(fēng)景名勝設(shè)施用地 | ||
《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011），對應(yīng)的提法為公共管理與公共服務(wù)用地，其包括：9個(gè)中類，17個(gè)小類。 詳見下表：
類別代碼 | 類別名稱 | 類別代碼 | 類別名稱 | ||||
大類 | 中類 | 小類 | 大類 | 中類 | 小類 | ||
A | 公共管理與公共服務(wù)用地 | A | A4 | 體育用地 | |||
A1 | 行政辦公用地 | A41 | 體育場館用地 | ||||
A2 | 文化設(shè)施用地 | A42 | 體育訓(xùn)練用地 | ||||
A21 | 圖書展覽設(shè)施用地 | A5 | 醫(yī)療衛(wèi)生用地 | ||||
A22 | 文化活動(dòng)設(shè)施用地 | A51 | 醫(yī)院用地 | ||||
A3 | 教育科研用地 | A52 | 衛(wèi)生防疫用地 | ||||
A31 | 高等院校用地 | A53 | 特殊醫(yī)療用地 | ||||
A32 | 中等專業(yè)學(xué)校用地 | A59 | 其他醫(yī)療衛(wèi)生用地 | ||||
A33 | 中小學(xué)用地 | A6 | 社會(huì)福利設(shè)施用地 | ||||
A34 | 特殊教育用地 | A7 | 文物古跡用地 | ||||
A35 | 科研用地 | A8 | 外事用地 | ||||
A9 | 宗教設(shè)施用地 | ||||||
3、住宅用地
按《土地利用現(xiàn)狀分類》（GT/T21010-2007），其住宅用地包括2個(gè)二級類。詳見下表：
一級類 | 二級類 | ||
類別名稱 | 類別編碼 | 類別名稱 | |
7 | 住宅用地 | 71 | 城鎮(zhèn)住宅用地 |
72 | 農(nóng)村宅基地 | ||
《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011），居住用地，包括：3個(gè)中類， 7個(gè)小類。 詳見下表：
類別代碼 | 類別名稱 | 類別代碼 | 類別名稱 | ||||
大類 | 中類 | 小類 | 大類 | 中類 | 小類 | ||
R | 居住用地 | R | |||||
R1 | 一類居住用地 | R2 | R21 | 住宅用地 | |||
R11 | 住宅用地 | R22 | 服務(wù)設(shè)施用地 | ||||
R12 | 服務(wù)設(shè)施用地 | R3 | 三類居住用地 | ||||
R2 | 二類居住用地 | R31 | 住宅用地 | ||||
R20 | 保障性住宅用地 | R32 | 服務(wù)設(shè)施用地 | ||||
4、工礦倉儲(chǔ)用地
按《土地利用現(xiàn)狀分類》（GT/T21010-2007），其工礦倉儲(chǔ)用地包括3個(gè)二級類。詳見下表：
一級類 | 二級類 | ||
類別名稱 | 類別編碼 | 類別名稱 | |
6 | 工礦倉儲(chǔ)用地 | 61 | 工業(yè)用地 |
62 | 采礦用地 | ||
63 | 倉儲(chǔ)用地 | ||
《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011），關(guān)于工礦倉儲(chǔ)用地分為有工業(yè)用地和物流倉儲(chǔ)用地2個(gè)大類，6個(gè)中類類。 詳見下表：
類別代碼 | 類別名稱 | 類別代碼 | 類別名稱 | ||||
大類 | 中類 | 小類 | 大類 | 中類 | 小類 | ||
M | 工業(yè)用地 | W | 物流倉儲(chǔ)用地 | ||||
M1 | 一類工業(yè)用地 | W1 | 一類物流倉儲(chǔ)用地 | ||||
M2 | 二類工業(yè)用地 | W2 | 二類物流倉儲(chǔ)用地 | ||||
M3 | 三類工業(yè)用地 | W3 | 三類物流倉儲(chǔ)用地 | ||||
（二）用途歸并
可看出《土地利用現(xiàn)狀分類》分類模式更加概括一點(diǎn)，建議以該分類模式對《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》小類用途進(jìn)行歸并，詳見下表：
用途歸類說明表
一級類 | 二級類 | 小類用途歸并 | ||
類別 編碼 | 類別 名稱 | 類別 編碼 | 類別名稱 | |
5 | 商服 用地 | 51 | 批發(fā)零售用地 | 零售商業(yè)用地（B11）、農(nóng)貿(mào)市場用地（B12）、加油加氣站用地（B49）、 |
52 | 住宿餐飲用地 | 餐飲業(yè)用地（B13）、旅館用地（B14）、 | ||
53 | 商務(wù)金融用地 | 金融保險(xiǎn)業(yè)用地（B2）、 | ||
54 | 其他商服用地 | 藝術(shù)傳媒產(chǎn)業(yè)用地（B22）、其他商務(wù)設(shè)施用地(B29)、康體用地（B32）、其他公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地（B49）、一類住宅用地中的服務(wù)設(shè)施用地（R12）、二類住宅用地中的服務(wù)設(shè)施用地（R22）、三類住宅用地中的服務(wù)設(shè)施用地（R32） | ||
8 | 公共管理與公共服務(wù)用地 | 81 | 機(jī)關(guān)團(tuán)體用地 | 行政辦公用地（A1）、 |
82 | 新聞出版用地 | 圖書展覽設(shè)施用地（A21）、 | ||
83 | 科教用地 | 高等院校用地（A31）、中等專業(yè)學(xué)校用地（A32）、中小學(xué)用地（A33）、特殊教育用地（A34）、科研用地（A35） | ||
84 | 醫(yī)衛(wèi)慈善用地 | 醫(yī)院用地（A51）、衛(wèi)生防疫用地（A52）、特殊醫(yī)療用地（A53）、其他醫(yī)療衛(wèi)生用地（A59） | ||
85 | 文體娛樂用地 | 文化活動(dòng)設(shè)施用地（A22）、娛樂用地（B31）、廣場用地（G3） | ||
86 | 公共設(shè)施用地 | 供應(yīng)設(shè)施用地（U11~U16）、環(huán)境設(shè)施用地（U21-U23）、安全設(shè)施用地（U31、U32）、其他公用設(shè)施用地（U9） | ||
87 | 公園與綠地 | 公園綠地（G1）、防護(hù)綠地（G2） | ||
88 | 風(fēng)景名勝設(shè)施用地 | |||
06 | 工礦倉儲(chǔ)用地 | 061 | 工業(yè)用地 | 一類工業(yè)用地（M1）、二類工業(yè)用地（M2）、三類工業(yè)用地（M3） |
062 | 采礦用地 | |||
063 | 倉儲(chǔ)用地 | 一類物流倉儲(chǔ)用地（W1）、二類物流倉儲(chǔ)用地（W2）、三類物流倉儲(chǔ)用地（W3） | ||
7 | 住宅用地 | 71 | 城鎮(zhèn)住宅用地 | 一類住宅用地（R11）、二類住宅用地（R20、R21）、三類住宅用地（R31） |
72 | 農(nóng)村宅基地 | |||
五、基準(zhǔn)地價(jià)用途細(xì)分
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)結(jié)合現(xiàn)行土地管理的需要，除了傳統(tǒng)的商服、住宅、工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價(jià)外，對類似科研設(shè)計(jì)用地、教育用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、物流用地等（該提法為2002年《全國土地用途分類》（試行）標(biāo)準(zhǔn)中的提法），隨著其市場交易行為越來越頻繁，需有其地價(jià)水平確定依據(jù)。
根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GT/T21010-2007），一級類的“公共管理與公共服務(wù)用地”中包括：機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、新聞出版用地、科教用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、文體娛樂用地、公共設(shè)施用地、公園與綠地、風(fēng)景名勝設(shè)施用地等8類二級類用地。其中科教用地指用于各類教育，獨(dú)立的科研、勘測、設(shè)計(jì)、技術(shù)推廣、科普等的用地，為2002版的“科研設(shè)計(jì)用地、教育用地”；醫(yī)衛(wèi)慈善用地指用于醫(yī)療保健、衛(wèi)生防疫、急救康復(fù)、醫(yī)檢藥檢、福利救助等的用地，為2002版的“醫(yī)療衛(wèi)生用地、慈善用地”。
在《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）中，有“物流倉儲(chǔ)用地”的提法 ，而在《土地利用現(xiàn)狀分類》中無明確“物流用地”分類。
（一）用途細(xì)分
依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GT/T21010-2007）、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，結(jié)合土地管理需要進(jìn)行細(xì)分：
主要用途：按照規(guī)程要求劃分：商服用地、住宅用地、工業(yè)用地
用途細(xì)分：結(jié)合《土地利用現(xiàn)狀分類》（GT/T21010-2007）、《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GB50137-2011）及土地管理的需要，增加如批發(fā)零售用地、住宿餐飲用地、商務(wù)金融用地、文化娛樂用地、醫(yī)療慈善用地、科教用地、倉儲(chǔ)用地等。
（二）細(xì)分類用途土地級別及地價(jià)確定的思路
1、土地級別
結(jié)合城市特點(diǎn)可采用針對細(xì)分類的用地采用分類定級的思路分別確定其土地級別；或者按照定級影響因素類似、權(quán)重相近的原則，參照主要類用途的對應(yīng)級別。
2、地價(jià)確定
結(jié)合產(chǎn)業(yè)政策、同時(shí)根據(jù)土地交易樣點(diǎn)數(shù)量及分布情況，可單獨(dú)制定其基準(zhǔn)地價(jià)；或分析與主要類用途用地效益的差異，按照一定的比例確定其指導(dǎo)價(jià)。詳見下表：
基準(zhǔn)地價(jià)用途細(xì)分土地級別及價(jià)格參照說明表
基準(zhǔn)地價(jià)用途 | 土地級別參照 | 價(jià)格參照 |
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