標(biāo)定地價(jià)體系與城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系
2016-11-30 00:00:00 本網(wǎng)站
作者：胡召林
前言
2016年國土資源部下發(fā)了《標(biāo)定地價(jià)公示技術(shù)規(guī)程（征求意見稿）》征求意見，明確要求標(biāo)定地價(jià)與“行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》相協(xié)調(diào)”。盡管標(biāo)定地價(jià)與城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測工作的技術(shù)核心和基礎(chǔ)均是體系建設(shè)，二者在體系建設(shè)與維護(hù)的技術(shù)路線和工作過程也有很大的相似性，但在諸多技術(shù)細(xì)節(jié)要求上又有較多差異，筆者以《標(biāo)定地價(jià)公示技術(shù)規(guī)程（征求意見稿）》和《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》為準(zhǔn)，對標(biāo)定地價(jià)體系與城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系建設(shè)做比較分析，以期更好解讀《標(biāo)定地價(jià)公示技術(shù)規(guī)程》，并指導(dǎo)即將開展的標(biāo)定地價(jià)體系建設(shè)工作。
一、體系建設(shè)技術(shù)路線和工作程序的相似性
標(biāo)定地價(jià)與監(jiān)測地價(jià)作為我國地價(jià)管理體系的一部分，其作用均有向社會(huì)公眾提供客觀、公正、合理的地價(jià)信息的職能，二者工作基礎(chǔ)均是定期評估設(shè)定宗地的地價(jià)，因此標(biāo)定地價(jià)與地價(jià)監(jiān)測在體系建設(shè)的技術(shù)路線和工作程序上有較大的相似性，都是在確定的工作范圍內(nèi)，根據(jù)不同土地用途，劃分分用途均質(zhì)區(qū)域，設(shè)定分用途標(biāo)準(zhǔn)宗地，定期調(diào)查跟蹤影響宗地表征區(qū)域的地價(jià)影響因素和評估標(biāo)準(zhǔn)宗地。詳見下表1:
表1 標(biāo)定地價(jià)與地價(jià)監(jiān)測體系建設(shè)相似內(nèi)容歸納表
分類 | 標(biāo)定地價(jià) | 城市地價(jià)監(jiān)測 |
1、范圍劃定 | 以建成區(qū)、開發(fā)區(qū)為主，適當(dāng)考慮有條件的近期規(guī)劃建設(shè)區(qū)，原則上不突破規(guī)劃建設(shè)用地邊界； 各用途公示范圍宜在考慮利用現(xiàn)狀和城市規(guī)劃空間分布特征基礎(chǔ)上單獨(dú)劃定，各用途公示范圍疊加應(yīng)覆蓋建成區(qū)和工業(yè)開發(fā)區(qū)； 工業(yè)地價(jià)公示范圍應(yīng)以開發(fā)區(qū)、集中區(qū)為主導(dǎo)劃定； | 原則上以城市建成區(qū)為準(zhǔn)，不得突破規(guī)劃紅線； 商業(yè)、居住用地的地價(jià)監(jiān)測范圍以建成區(qū)為主； 工業(yè)用地以工業(yè)集聚區(qū)為主； |
2、標(biāo)定區(qū)域（區(qū)段）劃定原則 | 均質(zhì)均價(jià)原則； 管理便利原則； 宗地完整原則； | 均價(jià)性； 均質(zhì)性； 規(guī)模適當(dāng)性 地塊的完整性； 不重不漏性 |
3、標(biāo)準(zhǔn)宗地（監(jiān)測點(diǎn)）設(shè)立原則 | 代表性原則； 確定性原則； 穩(wěn)定性原則； 標(biāo)識(shí)性原則 | |
4、標(biāo)準(zhǔn)宗地（監(jiān)測點(diǎn)）布設(shè)程序 | 初步選?。?/FONT> 實(shí)地核查； 確定宗地； 編碼登記。 | 初選標(biāo)準(zhǔn)宗地； 實(shí)地勘察與檔案查詢結(jié)合； 確定標(biāo)準(zhǔn)宗地； 統(tǒng)一編碼，初始登記； 繪制標(biāo)準(zhǔn)宗地分布圖； 建立標(biāo)準(zhǔn)宗地檔案； |
5、標(biāo)準(zhǔn)宗地（監(jiān)測點(diǎn)）維護(hù)更新 | 維護(hù)：定期跟蹤檢查、調(diào)查，更新登記信息； 更新條件： （1）地塊或地塊上建筑物滅失，或正在滅失、翻建過程中； （2）用途或土地利用條件發(fā)生重大改變，不具區(qū)域代表性； （3）地塊被合并或分割； （4）土地長期低效利用； （5）標(biāo)定區(qū)域調(diào)整更新； | 維護(hù)：定期進(jìn)行全面跟蹤檢查，并對檢查情況進(jìn)行登記 更新條件： （1）地塊或地塊上建筑物滅失； （2）地塊用途發(fā)生改變； （3）地塊被合并或分割； （4）地塊地址條件發(fā)生規(guī)模較大的惡性改變； （5）土地長期低效利用； （6）城市主城區(qū)或建成區(qū)擴(kuò)容； |
6、工作程序 | （1）確定各用途標(biāo)定地價(jià)公示范圍； （2）劃分均質(zhì)區(qū)域； （3）確定標(biāo)定區(qū)域； （4）設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)宗地，并采集初始信息； （5）評估標(biāo)定地價(jià)； （6）審核確定標(biāo)定地價(jià) （7）發(fā)布標(biāo)定地價(jià)及相關(guān)信息 | （1）確定分用途地價(jià)監(jiān)測范圍； （2）分用途劃分地價(jià)區(qū)段； （3）設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)宗地（監(jiān)測點(diǎn)）； （4）采集并處理監(jiān)測數(shù)據(jù)； （5）根椐監(jiān)測目標(biāo)建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測指標(biāo)體系； （6）計(jì)算各類地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測指標(biāo)； （7）對城市地價(jià)狀況進(jìn)行綜合分析和評價(jià)； （8）編制城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測報(bào)告 （9）發(fā)布城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測信息 |
二、標(biāo)定地價(jià)體系與城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系建設(shè)中的差異性
標(biāo)定地價(jià)與監(jiān)測地價(jià)作為我國地價(jià)管理體系的一部分，是從不同方面給社會(huì)公眾提供地價(jià)信息，具有互補(bǔ)性，盡管其體系建設(shè)在技術(shù)路線和工作程序上有其相似性，但二者作用目的和展現(xiàn)形式有較大差異，監(jiān)測地價(jià)更側(cè)重以綜合形態(tài)提供地價(jià)信息，標(biāo)定地價(jià)則側(cè)重以點(diǎn)的形式提供地價(jià)信息，因此標(biāo)定地價(jià)體系與城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系在建設(shè)中存在諸多技術(shù)細(xì)節(jié)差異，歸納起來主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面（見表2）：
表2 標(biāo)定地價(jià)體系與城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系建設(shè)中主要差異
分類 | 標(biāo)定地價(jià) | 城市地價(jià)監(jiān)測 |
1、作用目的 | 規(guī)范土地市場價(jià)值參考標(biāo)準(zhǔn)，豐富和完善地價(jià)技術(shù)體系，滿足公眾的信息需求，從而為充分發(fā)揮市場在土地資源配置中的決定性作用和政府的調(diào)控引導(dǎo)職能奠定技術(shù)基礎(chǔ) | 調(diào)查城市地價(jià)的水平及變化趨勢，向社會(huì)提供客觀、公正、合理的地價(jià)信息為政府加強(qiáng)地價(jià)管理和土地宏觀調(diào)控提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和決策依據(jù) |
2、工作周期 | 以年度為周期開展 | 按照年度和季度進(jìn)行 |
3、土地用途 | 應(yīng)細(xì)分至土地利用現(xiàn)狀二級(jí)類，包括但不局限于商服、住宅、工業(yè)三種基本用途類別 | 為商業(yè)、居住、工業(yè)三種基本類別 |
4、地價(jià)基準(zhǔn)日 | 每年的1月1日 | 季度監(jiān)測地價(jià)基準(zhǔn)日分別為各季度的最后一日，年度監(jiān)測地價(jià)基準(zhǔn)日為每年的12月31日. |
5、地價(jià)表征特征 | 市場平穩(wěn)狀況下公開競爭的市場價(jià)格，市場劇烈波動(dòng)因素要予以修正（審慎原則） | 為監(jiān)測基準(zhǔn)日公開競爭市場下的客觀價(jià)格，適時(shí)反應(yīng)市場競爭狀況和波動(dòng)狀況 |
6、標(biāo)準(zhǔn)宗地設(shè)定數(shù)量 | 一個(gè)標(biāo)定區(qū)域內(nèi)有且僅有1宗標(biāo)準(zhǔn)宗地 | 每區(qū)段至少應(yīng)達(dá)到1-2個(gè)監(jiān)測點(diǎn)（標(biāo)準(zhǔn)宗地） |
7、成果表現(xiàn)形式 | 主要以標(biāo)定地價(jià)點(diǎn)的形式展現(xiàn) | 以城市地價(jià)水平值、城市地價(jià)變化率等面上形式地價(jià)信息，反應(yīng)為城市地價(jià)的水平及變化趨勢、并揭示其成因背景 |
三、對標(biāo)定地價(jià)工作的幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)和理解
通過標(biāo)定地價(jià)體系與城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系建設(shè)的對比分析，以及多年城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測工作實(shí)踐總結(jié)，筆者對標(biāo)定地價(jià)建設(shè)有以下幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)、理解：
1、標(biāo)定地價(jià)是我國地價(jià)管理體系重要的補(bǔ)充，是完善房地產(chǎn)調(diào)控、促進(jìn)土地合理配置的重要基礎(chǔ)信息之一。
地價(jià)管理管理體系為我國實(shí)現(xiàn)完善土地市場、促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置，調(diào)控土地供求關(guān)系、保障不同權(quán)利主體間的土地收益分配、科學(xué)顯化土地資產(chǎn)而制定相應(yīng)的土地利用地價(jià)管理政策提供了基礎(chǔ)依據(jù)。目前我國已建立基準(zhǔn)地價(jià)、協(xié)議出讓最低價(jià)、城市監(jiān)測地價(jià)等地價(jià)管理體系，但現(xiàn)有的地價(jià)管理體系更側(cè)重從宏觀或面上提供地價(jià)信息，而標(biāo)定地價(jià)則側(cè)重從點(diǎn)提供具體地價(jià)信息，其土地用途細(xì)分至二級(jí)類，表現(xiàn)形式更容易被社會(huì)公眾理解和接受，同時(shí)標(biāo)定地價(jià)是市系采用審慎原則剔除市場劇烈波動(dòng)因素的評估價(jià)，需要政府審核和強(qiáng)制公示，政府引導(dǎo)性很強(qiáng)，因此標(biāo)定地價(jià)的建立與公示將成為我國地價(jià)管理體系的一個(gè)重要補(bǔ)充和完善。
2、標(biāo)定地價(jià)的建立和公示將豐富和完善我國地價(jià)評估技術(shù)體系。
根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，估價(jià)一種基本估價(jià)方法是“公示地價(jià)系數(shù)修正法”，目前我國僅有基準(zhǔn)地價(jià)一種公示地價(jià)，縱觀全國各地基準(zhǔn)地價(jià)，絕大多數(shù)限于商業(yè)、住宅、工業(yè)三種類型，細(xì)分二級(jí)類用途的基準(zhǔn)地價(jià)也不多，更新周期也較長，一般至少為三年，其應(yīng)用的時(shí)效性和范圍受到較大局限，而標(biāo)定地價(jià)將明確細(xì)分至二級(jí)類用途，更新周期為一年，其應(yīng)用的時(shí)效性和范圍將大大提高，因此標(biāo)定地價(jià)作為政府公示地價(jià)的重要組成部分，還將豐富和完善我國地價(jià)評估技術(shù)體系。