成都市商務(wù)寫字樓等級(jí)劃分
成都市商務(wù)寫字樓等級(jí)劃分
本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了商務(wù)寫字樓（以下簡稱寫字樓）的術(shù)語和定義、總則以及等級(jí)劃分的依據(jù)和要求。
本標(biāo)準(zhǔn)適用于成都市行政區(qū)域內(nèi)土地性質(zhì)為商業(yè)用地的商務(wù)寫字樓的等級(jí)劃分，其他土地性質(zhì)或其它類型（如自持自用等）的寫字樓等級(jí)劃分可參照使用。
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GB 19577-2004 冷水機(jī)組能效限定值及能源效率等級(jí)
GB 50009 建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范
GB 50011 建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范
GB 50016 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范
GB 50045-95 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（2005年版）
GB 50189 公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)
GB 50210 建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范
JGJ 3 高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程
JGJ 50 城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范
JGJ 67-2006 辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范
JGJ 99 高層民用建筑鋼結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程
JGJ/T 229 民用建筑綠色設(shè)計(jì)規(guī)范
CJJ 14-2005 城市公共廁所設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)
DB510100/T 013 寫字樓物業(yè)服務(wù)規(guī)范
下列術(shù)語和定義適用于本標(biāo)準(zhǔn)。
在統(tǒng)一的物業(yè)管理下，以商務(wù)為主，由一種或數(shù)種單元辦公平面組成的租賃辦公建筑。
[JGJ 67-2007，定義2.0.5]
套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ娣e。
智能化集成系統(tǒng)
將不同功能的建筑智能化系統(tǒng)，通過統(tǒng)一的信息平臺(tái)實(shí)現(xiàn)集成，以形成具有信息匯集、資源共享及優(yōu)化管理等綜合功能的系統(tǒng)。
[GB/T 50314-2006，定義2.02]
下列縮略語適用于本標(biāo)準(zhǔn)。
ISDN：綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)（Integrated Services Digital Network）
DDN: 數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)（Digital Data Network）
T1: 24路脈碼調(diào)制網(wǎng)絡(luò)
5.1 本標(biāo)準(zhǔn)將寫字樓劃分為三個(gè)等級(jí)，從高到低依次為超甲級(jí)寫字樓、甲級(jí)寫字樓和乙級(jí)寫字樓。
5.2 寫字樓等級(jí)劃分包括地理位置、業(yè)權(quán)狀態(tài)、客戶品質(zhì)、硬件要求和服務(wù)要求五大要素的內(nèi)容，每項(xiàng)要素均有與之對(duì)應(yīng)的等級(jí)要求。
5.3 除非本標(biāo)準(zhǔn)有更高要求，寫字樓的建筑、設(shè)施設(shè)備、服務(wù)項(xiàng)目和運(yùn)行管理應(yīng)符合辦公建筑、安全、消防、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等現(xiàn)行的國家有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。
6.1.1.1 交通便利，在300m以內(nèi)有超過3條以上的公交線路站點(diǎn)，靠近軌道交通進(jìn)出口。
6.1.1.2 周邊綜合配套設(shè)施與服務(wù)完善，如公寓、商住、星級(jí)酒店、休閑娛樂及購物中心等。
業(yè)權(quán)應(yīng)為單一業(yè)權(quán)，只租不售。
6.1.3 客戶品質(zhì)
寫字樓建成后1～2年內(nèi)客戶品質(zhì)應(yīng)符合下列要求：
a) 世界500強(qiáng)、國內(nèi)100強(qiáng)以及行業(yè)知名企業(yè)數(shù)量比例不少于50%，或者其使用面積不少于50%；
b) 投入使用的建筑面積不低于70%。
6.1.4 硬件要求
6.1.4.1 建筑規(guī)模
建筑規(guī)模應(yīng)符合下列要求：
a) 建筑面積不低于70000m2；
b) 每層建筑面積不低于1700m2。
6.1.4.2 建筑設(shè)計(jì)
建筑設(shè)計(jì)應(yīng)符合下列要求：
a) 應(yīng)由國內(nèi)甲級(jí)設(shè)計(jì)單位承擔(dān)，設(shè)計(jì)應(yīng)符合JGJ67的相關(guān)規(guī)定。整個(gè)建筑具有高品位，為所在商務(wù)區(qū)的標(biāo)志性建筑。其中，在新建、改建、擴(kuò)建時(shí)建筑設(shè)計(jì)應(yīng)符合節(jié)能、無障礙、防火、抗震、綠色以及建筑結(jié)構(gòu)荷載的規(guī)定，具體要求如下：
——節(jié)能設(shè)計(jì)符合GB 50189的要求；
——無障礙設(shè)計(jì)符合JGJ 50的要求；
——防火設(shè)計(jì)符合GB 50016、GB 50045的要求；
——抗震設(shè)計(jì)符合GB 50011、JGJ 3、JGJ 99的要求；
——綠色設(shè)計(jì)符合JGJ/T 229的要求；
——結(jié)構(gòu)荷載符合GB 50009的要求。
b) 建筑應(yīng)為現(xiàn)澆混凝土或鋼結(jié)構(gòu)，能提供可靈活分隔的辦公空間，整層得房率至少為70%，空間少柱。
c) 大堂應(yīng)能獨(dú)立使用，建筑層高應(yīng)不低于9m。
d) 辦公室凈高不低于2.7m。
e) 單面布房通道寬不少于1.8m，雙面布房通道寬不少于2m，通道凈高不低于2.4m。
f) 寫字樓應(yīng)配置充足的停車位，按寫字樓辦公建筑面積計(jì)算，二環(huán)路內(nèi)至少每200m2配置1個(gè)停車位，二環(huán)路外至少每125m2配置1個(gè)停車位，每個(gè)停車位建筑面積不少于25m2。
g) 每層樓設(shè)男、女分開的衛(wèi)生間，衛(wèi)生間應(yīng)配備充足的衛(wèi)生潔具，數(shù)量應(yīng)符合CJJ 14-2005中3.2.7的規(guī)定。
6.1.4.3 建筑裝飾
建筑裝飾豪華、格調(diào)高雅，應(yīng)符合下列要求：
a) 建筑外立面應(yīng)時(shí)尚、美觀，風(fēng)格獨(dú)特，節(jié)能環(huán)保；
b) 大堂裝飾華麗舒適；
c) 走廊地面應(yīng)采用高級(jí)石材或其他高檔材料，吊頂采用高檔吸音材料；
d) 辦公間地面應(yīng)采用高級(jí)石材或其他高檔材料，吊頂采用高檔吸音材料；
e) 電梯廳應(yīng)采用高檔裝飾材料，吊頂采用高檔吸音材料，易拆裝；
f) 衛(wèi)生間設(shè)計(jì)舒適方便，地面選材應(yīng)防滑，墻面、地面選材反光能力不宜過高。配備高檔品牌潔具、洗面臺(tái)、面鏡、洗手液盒、電動(dòng)干手機(jī)、手紙等；
g) 建筑公共區(qū)域應(yīng)有綠化生態(tài)空間；
h) 裝飾裝修工程質(zhì)量應(yīng)符合GB 50210相關(guān)規(guī)定。
6.1.4.4 設(shè)施設(shè)備
設(shè)施設(shè)備應(yīng)符合下列要求：
a) 按寫字樓建筑面積計(jì)算，每部電梯服務(wù)面積不超過4500m2，每部載重不低于1600㎏，轎廂凈高不低于2.8m。電梯高、低速度分區(qū)布局合理，低區(qū)速度不低于3.5m/s，高區(qū)速度不低于6m/s，平均等候時(shí)間不超過30s?？拓浄蛛x，消防電梯的設(shè)置應(yīng)符合GB 50045-95（2005年版）中6.3的規(guī)定；
b) 應(yīng)設(shè)集中空調(diào)系統(tǒng)；冷熱源主機(jī)能效不低于GB 19577-2004第5章規(guī)定的2級(jí)能效標(biāo)準(zhǔn)并符合GB 50189的相關(guān)要求，系統(tǒng)采用四管制，用戶能根據(jù)自我要求調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，應(yīng)裝分戶或分區(qū)計(jì)量裝置；新風(fēng)量供應(yīng)每人不低于50m3/h。設(shè)置排風(fēng)熱回收裝置，排風(fēng)熱回收裝置(全熱和顯熱)的額定熱回收效率不低于60%；
c) 電氣提供雙回路電路，照明動(dòng)力等設(shè)備應(yīng)設(shè)置分戶或分區(qū)計(jì)量裝置，在辦公區(qū)提供的電量不低于120w/m2；提供充足的后備發(fā)電設(shè)備，在停電時(shí)能保障消防及辦公應(yīng)急設(shè)備的正常使用；
d) 應(yīng)至少提供3家通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商，每15～20 m2宜配置不少于2對(duì)電話線，按使用要求需設(shè)置有ISDN，DDN，T1等通訊接口，并宜提供光纜接口等多種通訊設(shè)施，應(yīng)保障樓宇無線網(wǎng)絡(luò)通訊全覆蓋；
e) 冷熱水供應(yīng)應(yīng)滿足24h使用；
f) 停車庫（場(chǎng)）、電梯廳、消防電梯、走廊等公共部位應(yīng)設(shè)置電視監(jiān)控設(shè)施。電梯廳應(yīng)設(shè)置信息屏等服務(wù)設(shè)施；
g) 應(yīng)配備自動(dòng)滅火系統(tǒng)；
h) 智能化系統(tǒng)應(yīng)符合附錄A的要求。
6.1.5.1 物業(yè)服務(wù)
物業(yè)服務(wù)應(yīng)符合下列要求：
a) 至少應(yīng)由國家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)；
b) 物業(yè)服務(wù)基本要求、客戶服務(wù)、房屋共用部位與共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)服務(wù)、秩序維護(hù)服務(wù)環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)服務(wù)、綠化維護(hù)服務(wù)應(yīng)符合DB510100/T 013規(guī)定；
c) 每年開展1次第三方滿意度測(cè)評(píng)，滿意度不低于92%。
6.1.5.2 商務(wù)服務(wù)
6.1.5.2.1 應(yīng)提供的商務(wù)服務(wù)內(nèi)容包括：問訊服務(wù)及留言服務(wù)；迎賓服務(wù)；信件報(bào)刊收發(fā)、遞送服務(wù)；個(gè)人行李搬運(yùn)、寄送服務(wù)；行李車、推車、雨傘租賃服務(wù)；航空機(jī)票的訂購、確認(rèn)服務(wù)；花卉外