《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》涉及若干問題的處理原則（二）
《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》
涉及若干問題的處理原則（二）
在征集有關(guān)專家意見的基礎(chǔ)上，經(jīng)討論研究，現(xiàn)對《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》（以下簡稱《規(guī)范》）中的部分技術(shù)問題解答如下：
1、在采用市場比較法中選擇可比案例時，如何理解和把握“原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易案例”的要求？
答：在選擇可比案例時，不采用趨于過度競爭的土地出讓交易實例，將有助于避免估價結(jié)果偏離正常市場價格，從而與《規(guī)范》中多次強調(diào)的“正常市場”這一基本要求相銜接，這也體現(xiàn)了出讓地價評估中應(yīng)當(dāng)遵循的“審慎原則”。
在案例的具體選擇過程中，判斷某一交易實例是否屬于“競價輪次較多”、“溢價率較高”，需根據(jù)不同地區(qū)、不同時期的土地市場狀況來把握，沒有統(tǒng)一的量化標(biāo)準(zhǔn)可循。此外還須注意正確理解溢價率的內(nèi)涵，應(yīng)按下式測算土地出讓的溢價率：
溢價率=（成交價-底價）/底價
2、成本逼近法中，為什么不能把“農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設(shè)用地土地有償使用費”計入土地成本？
答：按照有關(guān)規(guī)定，上述所列各項屬于從政府土地出讓收入（收益）中計提的專項資金，是土地有償使用收入（收益）的支出和使用方向，并不是構(gòu)成出讓土地成本的相關(guān)費用。在正常情況下，成本逼近法測算公式中的土地增值收益已經(jīng)涵蓋了政府出讓土地時應(yīng)獲取的純收益。
3、如何理解成本逼近法中，“土地取得成本應(yīng)通過調(diào)查當(dāng)?shù)卣Ｇ闆r下取得土地實際發(fā)生的客觀費用水平確定，需注意與當(dāng)?shù)赝恋卣魇铡⒎课莶疬w和安置補償?shù)葮?biāo)準(zhǔn)的差異?！钡囊?？
答：這里提及的“客觀費用”與傳統(tǒng)評估理念中的相關(guān)要求一致，即：各項取費水平應(yīng)是區(qū)域的平均、客觀水平，而非待估宗地自身發(fā)生的、個案性的水平。
這里強調(diào)“取得土地實際發(fā)生的客觀費用水平”，是因為各地公布的征地補償標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)涵及其執(zhí)行情況存在較大差異，例如：存在最低保護價、實際執(zhí)行價、是否包含社保費用等多種情況。因此，確定實際支付的土地取得費用不能簡單依據(jù)當(dāng)?shù)氐恼邩?biāo)準(zhǔn)取值，還應(yīng)調(diào)查分析當(dāng)?shù)貙φ邩?biāo)準(zhǔn)的實際執(zhí)行情況。
4、什么是標(biāo)定地價系數(shù)修正法中所言的“標(biāo)定地價”？
答：標(biāo)定地價是政府為管理需要確定的，標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用、正常市場條件下，于某一估價期日法定最高使用年期下的土地權(quán)利價格。目前，標(biāo)定地價體系建立的技術(shù)方法和相關(guān)管理規(guī)定正在試點研究中。