股市樓市雙鏈條脆弱 地產(chǎn)商囤地捂盤將遭遇大考
“雖然1、2月份銷售情況還可以，但并不能說明市場(chǎng)就全面回暖了，還不能馬上決定公司今年是否像去年一樣大規(guī)模拿地，各家公司都還在觀望呢，現(xiàn)在的形勢(shì)有點(diǎn)讓人看不懂。”保利地產(chǎn)董秘辦公室一位負(fù)責(zé)人3月18日在電話里對(duì)本報(bào)記者說。 在此之前，保利地產(chǎn)發(fā)布了2008年1-2月的銷售簡(jiǎn)報(bào)。簡(jiǎn)報(bào)顯示，公司2008年1-2月實(shí)現(xiàn)銷售面積24.3萬平方米，同比增長104.28%；實(shí)現(xiàn)銷售認(rèn)購金額15.7億元，同比增長103.85%。 3月18日，在貨幣政策從緊、大小非解禁、次貸危機(jī)等利空因素的共同作用下，上證指數(shù)下跌157.61點(diǎn)，跌幅達(dá)到2.93%，當(dāng)日收?qǐng)?bào)3850點(diǎn)，創(chuàng)2008年的歷史新低。 連日來的下跌，令多數(shù)地產(chǎn)股的股價(jià)已經(jīng)跌到僅相當(dāng)于2007年6月時(shí)的水平。 經(jīng)歷了高歌猛進(jìn)的2007年后，房地產(chǎn)上市公司將要面對(duì)的是充滿太多不確定性的2008年。 危險(xiǎn)游戲結(jié)束 如果說2008年是中國經(jīng)濟(jì)最困難的一年，很難說不是房地產(chǎn)上市公司最困難的年份之一。 股市大跌和樓市的調(diào)整，直接宣告了房地產(chǎn)上市公司融資—高價(jià)買地—推動(dòng)房?jī)r(jià)—再融資這一走在鋼絲繩上的游戲終結(jié)。 一位資深房地產(chǎn)專業(yè)人士告訴本報(bào)記者，房地產(chǎn)公司每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)按照進(jìn)展情況排定全年計(jì)劃，其中最重要的節(jié)點(diǎn)是銷售回款。而籠罩樓市已5個(gè)月之久的觀望情緒，打亂了絕大多數(shù)項(xiàng)目的既定計(jì)劃，他們必須立即進(jìn)行調(diào)整。銷售回款進(jìn)展調(diào)整，則會(huì)擾亂房地產(chǎn)企業(yè)以現(xiàn)金流為核心的整個(gè)計(jì)劃，包括拿地。 2007年，房地產(chǎn)上市公司經(jīng)歷了“巔峰時(shí)刻”。在膨脹的過程中，上市公司不斷擴(kuò)張，四處買地。而經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大的重要標(biāo)志是存貨的迅速增加。由于開發(fā)規(guī)模和土地儲(chǔ)備的增長，大多數(shù)公司的存貨在2007年都有很大的增長。較具代表意義的是，截至2007年12月31日，保利地產(chǎn)的存貨數(shù)量（一般指已建待售和在建未售商品房貨值）超過280億，和去年相比增長了140%以上。金地集團(tuán)的存貨數(shù)超過160億，比去年增長了118%。招商地產(chǎn)的存貨數(shù)超過171億，比去年增加104%。大多數(shù)公司的存貨增長量都超過了50%。 “再也不會(huì)像去年那樣買地了，2007年拿地時(shí)，各家公司都有一些估值沖動(dòng)。那時(shí)候市場(chǎng)很好，刺激了公司股價(jià)不斷上漲?！鼻笆霰＠?fù)責(zé)人說。 “對(duì)市場(chǎng)樂觀的時(shí)候，投資者會(huì)看公司的土地儲(chǔ)備。因?yàn)橥顿Y者關(guān)心的是地產(chǎn)公司的盈利能力，市場(chǎng)好的情況下，土地儲(chǔ)備越多，則代表盈利能力越強(qiáng)。”光大證券分析師華光磊對(duì)本報(bào)記者說。 當(dāng)這些拿著從資本市場(chǎng)中獲得大量資金的公司出現(xiàn)在土地拍賣現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，全國范圍內(nèi)的土地價(jià)格不斷創(chuàng)出新高。前述保利地產(chǎn)人士也對(duì)本報(bào)記者說，“高成本拿地實(shí)在是無奈之舉，上市公司沒有愿意做地王的。” 市場(chǎng)成交量萎縮，價(jià)格下降后，擁有大規(guī)模土地儲(chǔ)備、巨大資金需求的地產(chǎn)公司逐漸被投資者排斥?！吧鲜泄灸玫牡?，去年比前年貴，假設(shè)房?jī)r(jià)上漲幅度小于地價(jià)增幅，公司的利潤率是在下降的。假設(shè)房?jī)r(jià)下降，去年高價(jià)拿地的公司還會(huì)因此虧損。”華光磊說。 為擴(kuò)張埋單 雖然不少公司早在2007年就已定下2008年的目標(biāo)，但是在華光磊眼中，部分公司的目標(biāo)過于樂觀了。 2008年，保利的經(jīng)營目標(biāo)是，房地產(chǎn)直接投資300億-350億，新開工面積630萬平方米。金地主要開發(fā)項(xiàng)目共32個(gè)，計(jì)劃開工面積261萬平方米，計(jì)劃竣工面積186萬平方米。2008年，招商地產(chǎn)將有58個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，總規(guī)劃建筑面積543.74萬平方米。而土地儲(chǔ)備大戶碧桂園計(jì)劃，交樓面積將逾550萬平方米。萬科、金地、碧桂園、恒 大地產(chǎn)等大型地產(chǎn)商也面臨著大量項(xiàng)目將要開發(fā)的局面?！伴_發(fā)商在制定經(jīng)營目標(biāo)時(shí)，市場(chǎng)還沒有像現(xiàn)在這樣糟糕?！比A光磊說。 擺在上市公司面前的首要任務(wù)是消化存貨，加快周轉(zhuǎn)率。事實(shí)上，各家公司在2007年四季度已經(jīng)開始有所調(diào)整。 公布二套房貸政策后，金地迅速調(diào)整戰(zhàn)略，2007年10月召開的公司經(jīng)營例會(huì)上，金地總部隨即要求各地子公司密切跟蹤市場(chǎng)狀況，加大銷售推廣力度，符合銷售條件的項(xiàng)目盡快銷售。包括此后萬科董秘肖莉回應(yīng)降價(jià)風(fēng)波時(shí)，幾家擴(kuò)張較快的上市公司都不約而同地提到，2008年將首要加快項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度，加快資金的回籠保證開發(fā)。金地方面表示，針對(duì)購房貸款政策可能的變化，公司采取各種措施加快項(xiàng)目開發(fā)和銷售進(jìn)度，縮短資金回收期。 “今年不可能再囤地捂盤了，幾十億的資金沉淀在土地里，也沒有利息，我們當(dāng)然是想越快開發(fā)越好?！鼻笆霰＠耸勘硎?。 然而，面臨著融資環(huán)境逐漸惡化的趨勢(shì)，中原證券分析師魏博認(rèn)為，受資金面影響，上市公司未必能順利完成此前預(yù)計(jì)的開發(fā)量?！伴_工項(xiàng)目會(huì)受到影響，但主要還看銷售情況，如果銷售情況不好，開發(fā)商一定會(huì)放緩開發(fā)速度?！? 虎杰投資首席分析員張寅認(rèn)為，在信貸收緊的情況下，大公司擁有更強(qiáng)的融資能力，在市場(chǎng)普遍不景氣的情況下，龍頭企業(yè)可以通過降價(jià)來促進(jìn)銷售。他預(yù)測(cè)，2008年大公司的市場(chǎng)占有率會(huì)逐漸增加，行業(yè)并購會(huì)越來越多地出現(xiàn)。 而為了面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，金地提出2008年將進(jìn)一步尋找多元化融資，增加資金來源。除拓寬融資渠道，招商地產(chǎn)也表示，將尋找合適的機(jī)會(huì)進(jìn)入更多的二三線城市，分散風(fēng)險(xiǎn)。 保利方面稱，“2008年以現(xiàn)金流為中心，在保證資金平衡的基礎(chǔ)上保持適度規(guī)模發(fā)展。我們會(huì)積極關(guān)注由于宏觀調(diào)控而帶來的行業(yè)集中度提高的可能性，通過收購兼并或者合作開發(fā)等方式擴(kuò)大公司經(jīng)營規(guī)模的機(jī)會(huì)?！? 《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》 荊寶潔 | ||
| 發(fā)布日期:2008-3-21 | ||