短期房價(jià)走勢(shì)不確定因素多 言房地產(chǎn)業(yè)入冬尚早
房地產(chǎn)業(yè)是否將進(jìn)入寒冷的冬天？房地產(chǎn)商是否面臨行業(yè)洗牌？今年房價(jià)是否會(huì)由漲轉(zhuǎn)跌，出現(xiàn)戲劇性的變化？
在日前召開的博鰲亞洲論壇上，談到今年的房價(jià)問題，專家認(rèn)為尚需參考一系列變量，短期不確定性因素很多。
房價(jià)走勢(shì)不確定性因素多
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)：只要宏觀經(jīng)濟(jì)還保持在11.9%，房價(jià)還得像去年一樣保持飛漲。如果今年經(jīng)濟(jì)都掉下去了，房價(jià)就不一定漲。但從歷史規(guī)律可見，不管哪個(gè)國家，只要是正利率時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格肯定是下降的，反之。只要利率還是負(fù)數(shù)，從任何一個(gè)角度看沒有理由讓房地產(chǎn)價(jià)格下去。所以，去年我們預(yù)測(cè)今年增幅會(huì)下降，但絕對(duì)值應(yīng)該還是上升的。目前，房價(jià)的短期走勢(shì)，我還無法預(yù)測(cè)走勢(shì)，但從長遠(yuǎn)看，我們無論如何是回避不了人口和資源的矛盾，回避不了工業(yè)化和城市化的矛盾。但是短期是看宏觀調(diào)控政策，如果宏觀調(diào)控政策把按揭都取消了那就沒有房地產(chǎn)了。長期預(yù)測(cè)，只要中國宏觀經(jīng)濟(jì)是持續(xù)向好的，基本面不變的話，房價(jià)遲早還是要持續(xù)上升的。
高盛集團(tuán)董事總經(jīng)理胡祖六：即使有信貸供應(yīng)，GDP保持強(qiáng)勁增長，也并不意味著房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)瘋漲。因?yàn)檫€有一個(gè)因素就是購買能力——可支付能力。美國之所以有次貸問題，就是通過金融創(chuàng)新把那些房子賣給那些根本沒有能力購買的人才發(fā)生問題，這里我們也要引以為戒。即使賣給那些有錢人，也有可支付能力的問題，因?yàn)閮r(jià)格的上升可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出可支配收入的增長幅度，這時(shí)候房子就越來越貴，越來越買不起，這時(shí)候房屋的價(jià)格上升，就受到很大的牽制。
言房地產(chǎn)業(yè)入冬尚早
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮：實(shí)際上，我不認(rèn)為中國的房地產(chǎn)面對(duì)的是一個(gè)低谷，中國的城鎮(zhèn)化不管有沒有美國的“次貸危機(jī)”，也不管有沒有2008年的奧運(yùn)會(huì)，它總之是一個(gè)需要二十到三十年才能完成的長期發(fā)展戰(zhàn)略過程。所有的這些突發(fā)事件或者是重大項(xiàng)目，它影響的只是資金或者資源積聚在空間上的結(jié)構(gòu)關(guān)系和時(shí)間上的結(jié)構(gòu)關(guān)系。在某年會(huì)稍微集中一點(diǎn)，在某個(gè)區(qū)域會(huì)集中一點(diǎn)，并不會(huì)因?yàn)槊绹小按钨J危機(jī)”，中國的房地產(chǎn)就進(jìn)入了冬天。
任志強(qiáng)：談到房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)倒閉大量企業(yè)，我認(rèn)為房地產(chǎn)和別的行業(yè)不太一樣，大部分是以項(xiàng)目設(shè)立的公司，這個(gè)項(xiàng)目結(jié)束以后可能這個(gè)公司就結(jié)束了，也就是死了。所以我們經(jīng)?？吹椒康禺a(chǎn)企業(yè)經(jīng)常一年就死一萬多家。但隨著資金鏈?zhǔn)站o，企業(yè)可能會(huì)縮小規(guī)模。甲公司把部分項(xiàng)目賣給乙公司，但母體還活著。這種兼并收購在房地產(chǎn)行業(yè)里是非常普遍的，房地產(chǎn)的兼并收購基本是土地和現(xiàn)金的交換過程。
胡祖六：次貸危機(jī)本質(zhì)是房地產(chǎn)業(yè)的危機(jī)，這場(chǎng)危機(jī)對(duì)中國有很多有益的啟發(fā)。第一，房地產(chǎn)跟金融密不可分，地產(chǎn)一旦出問題對(duì)整個(gè)金融體系和對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)有很大的影響。第二，可能要避免中國特殊論，對(duì)發(fā)生在美國的房地產(chǎn)泡沫破滅與中國的關(guān)系要謹(jǐn)慎看待。房地產(chǎn)是資產(chǎn)，資產(chǎn)的定價(jià)因素非常復(fù)雜，比如利率水平、市盈率、人均可支配收入的增長、股市表現(xiàn)等，都會(huì)反映到房地產(chǎn)價(jià)格里來。不排除在某些時(shí)候、某些地區(qū)，房地產(chǎn)的價(jià)格已升得如此之快、如此之高，以至于跟宏觀經(jīng)濟(jì)的基本面有些脫節(jié)。當(dāng)前，對(duì)房地產(chǎn)一些非常利好的積極因素正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，這對(duì)這一行業(yè)在短期內(nèi)將帶來很大的不確定性。
宏觀調(diào)控更具復(fù)雜性
陳淮：去年全球性的流動(dòng)性過剩，中國市場(chǎng)上流通的貨幣也太多了，得分流出去，得收緊貨幣供給。對(duì)中國而言，宏觀調(diào)控面對(duì)的不確定因素在于，那些不愿意進(jìn)美國、歐洲市場(chǎng)的錢會(huì)不會(huì)涌到中國來，一方面，我們?cè)谡{(diào)控資產(chǎn)價(jià)格的同時(shí)，也要防止外資買走了低價(jià)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。另一方面，我們要研究經(jīng)濟(jì)增長速度的變動(dòng)不能對(duì)供求、就業(yè)、區(qū)域之間的發(fā)展不平衡產(chǎn)生過于明顯的影響。
棕櫚泉控股有限公司董事局主席曾偉：中國從建國以來已經(jīng)歷了八次宏觀調(diào)控，在嬰兒潮時(shí)代來臨、農(nóng)村城市化進(jìn)程加快、GDP增速下降以及CPI指數(shù)高企的情況下，我覺得房價(jià)怎么樣穩(wěn)定是個(gè)大問題。當(dāng)前銀行資產(chǎn)33%-36%是直接相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)，若加上各種土地和房屋的抵押，起碼有50%的金融資產(chǎn)是跟房地產(chǎn)有關(guān)的，如果資產(chǎn)價(jià)值下降，會(huì)釀成一系列的金融問題，會(huì)對(duì)整個(gè)的就業(yè)或者社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展又會(huì)造成一個(gè)新問題。
胡祖六：人民幣對(duì)美元的匯率破7進(jìn)6對(duì)中國有很大影響，但對(duì)房地產(chǎn)的影響是間接以及不明顯的。房地產(chǎn)基本上還是國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，中國房地產(chǎn)從開發(fā)到二級(jí)市場(chǎng)過程中，外資只是起到比較邊界的作用。所以匯率本身不會(huì)改變資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。