世家機構：地震對成都房地產(chǎn)市場的影響分析[圖]
一．引言
2008年5月12日14時28分，四川省發(fā)生里氏8.0級強烈地震，烈度達11度以上，直接波及（破壞）面積10萬平方千米，遠程影響面積達600萬平方千米，全國大半地區(qū)有明顯震感。震中位于阿壩州的汶川縣，地震造成了嚴重的生命和財產(chǎn)損失，目前已有數(shù)萬人死亡，數(shù)萬人失蹤，大量房屋垮塌。而成都市距離震中汶川縣僅92公里，成都中心城區(qū)及周邊地區(qū)均受到不同程度的影響，都江堰、彭州等距離龍門山地震帶較近的市（縣）損失慘重。
目前，我國正處于宏觀經(jīng)濟調(diào)控周期，在貨幣政策趨緊、通脹壓力增大的形勢下，房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整期。在此背景下，“5.12”大地震又將對成都房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響？本文將試圖對新的市場形式做出初步的分析和判斷。
二．地震對宏觀經(jīng)濟與政策影響
2.1 地震或?qū)⑼粕ㄘ浥蛎?
通貨膨脹是地震帶來的最大潛在經(jīng)濟風險。全國4月份cpi同比漲幅達到8.5%，通貨膨脹壓力增大已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展所面臨的最為棘手的問題之一。
四川農(nóng)產(chǎn)品增加值約占全國的6%，糧食產(chǎn)量占全國的5.8%，豬肉產(chǎn)量占全國的11%。 而食品和日用品價格的上漲正是去年通貨膨脹率不斷攀升的首要原因。地震對四川農(nóng)業(yè)產(chǎn)生的破壞，以及受災群眾對食品和日用品的需求，都將對目前早已繃緊的通貨膨脹施加新的壓力。
此外，隨著災后重建工作的展開，固定資產(chǎn)投資會進一步增長。由于災區(qū)道路、房屋等基礎設施建設的需要，對鋼筋、水泥等建筑材料的需求將是非常巨大的，給建材價格帶來進一步的上漲壓力，進而推動ppi指數(shù)（生產(chǎn)者價格指數(shù)，工廠出售和購買的商品價格變動情況）上漲，而ppi指數(shù)的上漲又將直接推動cpi指數(shù)的攀升。
2.2 地震或?qū)⒉糠指淖冋{(diào)控政策
2.2.1從緊的貨幣政策短期內(nèi)不會改變，但加息步伐將放緩
從宏觀經(jīng)濟層面來分析，本次地震造成了巨大的生命和財產(chǎn)損失（經(jīng)濟學者劉正山初步估算，這次地震帶來的直接經(jīng)濟損失大約為5252億元，遠超年初雪災造成的1516.5億元損失），并可能拉低二季度gdp增速，還可能給全國勞動力供給和宏觀調(diào)控政策帶來影響。但考慮到抑制通貨膨脹依然是政府面臨的首要任務，央行從緊的貨幣政策發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變的可能性較小。
此外，由于考慮到地震可能造成的交易中斷和流動性恐慌，如果央行再次加息，短期內(nèi)會加劇企業(yè)的成本負擔，因此，央行短期內(nèi)再次加息的可能性不大，即便再次加息也會對災區(qū)采取相應的政策傾斜。
2.2.2銀行信貸政策針對受災地區(qū)部分放開
地震給災區(qū)造成了巨大的經(jīng)濟損失和基礎設施破壞，需要進行大規(guī)模的災后重建。為扶持災區(qū)的災后重建工程，商業(yè)銀行將放寬對災區(qū)基礎設施投資和救災活動的信貸規(guī)?？刂?，并可能采取一定的利率優(yōu)惠政策。5月15日，據(jù)中國人民銀行成都分行透露，人行總行授權包括成都市在內(nèi)的四川省六市（州）地方法人金融機構暫不提高存款準備金率（中國人民銀行此前決定自5月20日起上調(diào)存款準備金率0.5個百分點）。該項舉措旨在增加受災地區(qū)金融機構的可用資金總量，從而加大對受災地區(qū)的信貸支持力度，避免了銀行信貸進一步收緊，加之后續(xù)還可能有一些金融優(yōu)惠政策的出臺，這對低迷的成都房地產(chǎn)行業(yè)而言無疑是一個喘息的機會。
2.2.3財政補貼力度將加大，其他行業(yè)資金或?qū)⑹苡绊?
地震災害造成了巨大的財產(chǎn)和基礎設施損毀，給災區(qū)人民的生產(chǎn)生活帶來了極大的困難，要解決災區(qū)人民的生產(chǎn)生活和災后重建問題，就需要國家財政政策的大力支持。因此，在未來較長一段時間內(nèi)，政府將加大對四川地區(qū)的財政補貼和政策傾斜力度。
但是，在抗震救災期間，國家財政政策將重點保證災區(qū)人民的生產(chǎn)生活恢復工作，需要大量的資金和物資投入作為保障，災區(qū)房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資將大量增加，而成都中心城區(qū)及周邊二圈層城市本身不屬于重災區(qū)，不在國家財政政策傾斜的覆蓋范圍內(nèi)，這必定會影響該區(qū)域眾多產(chǎn)業(yè)（包括房地產(chǎn)業(yè)）資金的支持力度和使用狀況。
2.3 地震后或須反思成都城市高密發(fā)展的模式及四大新城的定位
2.3.1成都城市高密發(fā)展的模式或?qū)⒏淖?
從2006年開始，成都提出了“高密發(fā)展”的理念和模式。但隨著“5.12”大地震的發(fā)生，人們會在很長一段時間內(nèi)對高層建筑（包括住宅、寫字樓和酒店等）產(chǎn)生一種恐懼和排斥心理，市場對高層物業(yè)的需求將受到明顯抑制。此外，城市高密發(fā)展還給城市承載能力、交通和環(huán)境保護造成極大的壓力?；谝陨鲜聦?，成都高密發(fā)展的模式將受到質(zhì)疑。隨著軌道交通的建設，成都可以考慮適度地向低密度橫向發(fā)展，但由于成都平原土地肥沃，多為國家基本保護耕地，“花園城市”的發(fā)展模式也是不可取的。
2.3.2成都四大新城的定位需要重新審視
按照成都市發(fā)展規(guī)劃，成都將建設東部、南部、西部、北部“四大新城”。其中，西部新城定位為“健康休閑城”，以高新區(qū)西區(qū)為核心，包括郫縣、溫江的相關區(qū)域；北部新城定位為“成都國際商貿(mào)城”，配套發(fā)展物流、會展、酒店等相關產(chǎn)業(yè)，包括金牛區(qū)和新都區(qū)的相關區(qū)域。由于兩“新城”距離龍門山地震帶較近，在本次地震中遭受到的影響較大，成都已經(jīng)不宜向西、向北兩個方向過度延伸發(fā)展，兩“新城”的功能定位和發(fā)展規(guī)模需要重新審視。
三．地震對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響
3.1 總體分析
地震對成都房地產(chǎn)市場的負面影響是顯而易見的，盡管對主城區(qū)房地產(chǎn)市場造成的直接損失較小，但嚴重影響了購房者的信心和購買偏好。其中，自住型購房者由于預期房價會下跌，可能會選擇觀望一段時間，且更加傾向于選擇低樓層或抗震能力好的住宅；投資投機型購房者進入市場會更加謹慎，成都對外地購房者的吸引力也會大打折扣。
對開發(fā)商而言，一方面，銷售量面臨萎縮，影響銷售資金回籠；另一方面，銀行暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸款，使得開發(fā)商融資更加困難。因此，開發(fā)商資金鏈將面臨更加嚴峻的考驗。
地震對成都周邊市縣造成的損失較大，對房地產(chǎn)市場的影響也更加顯著和持久，尤其是都江堰—青城山板塊，房地產(chǎn)行業(yè)無異于遭受滅頂之災，短期內(nèi)將難以恢復元氣。
“5.12”大地震在給成都房地產(chǎn)業(yè)帶來消極影響的同時也伴隨著發(fā)展契機，可謂機遇與挑戰(zhàn)并存。由于住宅市場是房地產(chǎn)市場的主導力量，且對地震等自然災害最為敏感，因此，本文以住宅市場作為切入點，以管窺“5.12”大地震對成都房地產(chǎn)行業(yè)造成的影響。
3.2 供需分析
3.2.1整體走勢：回暖勢頭終止，短期內(nèi)市場形勢更趨嚴峻
2007年1月-2008年4月主城區(qū)住宅月成交面積
2007年1月-2008年4月主城區(qū)住宅供銷比情況
從2007年1月－2008年4月主城區(qū)各月份住宅成交情況和供銷情況可以看出，盡管2008年的各月份成交量較2007年同期有所回落，但從2月到4月，成交量已呈現(xiàn)出逐步回升的勢頭，供銷比有所下降，市場已經(jīng)初現(xiàn)回暖的跡象。
但“5.12”大地震造成了購房者普遍的心理恐慌，購房信心受挫，市場觀望情緒將更加濃厚，成都樓市回暖的勢頭也將嘎然而止，市場態(tài)勢或?qū)⒃俅蜗萑氲兔裕唐趦?nèi)供需形勢將更加嚴峻。
3.2.2供給層面：總體供給變動不大，但成都城市價值短期內(nèi)難以恢復，外地開發(fā)商入蓉步伐或減緩
由于房地產(chǎn)產(chǎn)品有建設周期長的特點，市場供給不可能在短期內(nèi)依據(jù)市場形式做出相應的調(diào)整。但從長期來看，此次地震將使得成都的整體房地產(chǎn)投資環(huán)境受到相當大的沖擊，“一個來了就不想走”的城市形象短期內(nèi)將迅速貶值，外地開發(fā)商可能看空成都市場，由于替代效應，國內(nèi)其他二線城市將更受外地開發(fā)商青睞。因此，就外地開發(fā)商而言，可能會因此放緩進入成都市場的步伐，目前已經(jīng)進入成都市場的外地開發(fā)商也可能因此而退出，從而使得成都房地產(chǎn)市場的供給規(guī)模和結構出現(xiàn)調(diào)整，本土開發(fā)商的供給份額將有所增加。
3.2.3需求層面：購房者信心受挫，購房選擇偏好發(fā)生改變，危舊房住戶的換房剛性需求凸現(xiàn)；外省需求受到抑制，但成都周邊入蓉購房者可能增加。
購房者信心受挫，省外入蓉置業(yè)者短期內(nèi)迅速減少，但省內(nèi)入蓉購房需求可能增加
遭遇此次地震之后，不管是省內(nèi)還是省外的購房者，其信心都將遭受不同程度的打擊。省外購房者對地震的影響最為敏感，會對成都市場產(chǎn)生抵觸情緒，使得省外購房者對成都市場形成排斥心理，需要較長一段時間來消除地震所帶來的心理陰影。
但事實證明，成都中心城區(qū)及近郊絕大部分建筑都經(jīng)受住了本次地震的考驗，說明其建筑質(zhì)量和抗震能力是可靠的。此外，盡管成都離龍門山地震帶空間距離較近，但由于成都平原為沖積平原，地基較為松軟，可以吸收地震波，緩解地震所帶來的沖擊和損害，所以成都地區(qū)受地震影響較小，屬于相對安全地區(qū)。因此，省內(nèi)受災較為嚴重的地區(qū)（特別是龍門山地震帶區(qū)域）有余力購房者將加快在成都平原置業(yè)的步伐，將為成都及周邊樓市帶來需求和購買力支撐，這是成都房地產(chǎn)業(yè)所面臨的一大發(fā)展機遇。
投資性購房者看空市場，換房需求成為新的剛性需求，現(xiàn)房將更加走俏
此前在新政對多次置業(yè)者的嚴厲打擊下，還是存在部分中高收入者將房屋作為保值增值的工具以對抗通貨膨脹。但是，在面對瞬間就能將建筑夷為平地的地震面前，資產(chǎn)可能在頃刻間化為烏有，難免對房產(chǎn)增值保值的安全性產(chǎn)生憂慮，加之投資者預計到成都市場會因地震的影響而陷入低迷，普遍看空市場。故而，在遭遇此次地震之后，不僅消費者信心受挫，而且投資、保值增值的需求也將進一步減少。
此外，由于地震造成建筑年代較早或建筑質(zhì)量欠佳的房屋開裂或倒塌，對此類房屋的業(yè)主而言，換一套質(zhì)量更好的住房將勢在必行。由于現(xiàn)房距離交房日期時間短，可以快速入住，將受到此類購房者的熱烈追捧，可以預期，現(xiàn)房將更加走俏。
因此，原本存在的首次置業(yè)需求、改善型需求和震后換房的剛性需求將成為今后一段時間市場需求的主導力量。
二手房市場產(chǎn)生分化，舊城改造機會凸現(xiàn)
受地震影響，消費者已將產(chǎn)品的安全性和品質(zhì)放在了第一位，因而，建筑年代較早、安全性與品質(zhì)較差的二手房，其市場空間必將受到擠壓，而建筑年代較晚、抗震能力設計標準高、建筑質(zhì)量較好的次新房將受到二手房購房者的歡迎。
但是，從另一個層面來看，這些年代較早的建筑所在片區(qū)大多都擁有優(yōu)越的地理位置、成熟的配套設施和便捷的交通條件，是舊城改造的絕佳選擇。如果說震前由于拆遷成本過高導致舊城改造項目難以推進的話，那么震后其市場價值的顯著降低無疑將為有志于此的發(fā)展商提供了難得的契機。
新房租賃市場或?qū)⑸郎?
在地震之后，購房需求將受到一定程度的影響，無論是處于觀望狀態(tài)的潛在購房者，還是居住建筑年代久遠、存在安全隱患的住房內(nèi)的業(yè)主，都會更多地將目光投向房屋租賃市場。而對于租賃市場而言，建筑質(zhì)量較好的新房將更受青睞。
低密度別墅需求提升，市場格局將產(chǎn)生調(diào)整
從高端市場情況來看，由于受到地震的影響，人們更多地從安全角度去考慮置業(yè)問題，高收入人群將更加傾向于購買低密度、高質(zhì)量、高品質(zhì)的別墅住宅。因此，城市高層豪宅的市場需求將受到一定的沖擊。
同時，由于都江堰、溫江等地區(qū)距離龍門山地震帶的空間距離較近，本次地震遭受的破壞較為嚴重，購房者會對這些區(qū)域的產(chǎn)品產(chǎn)生抵觸心理，更加傾向于購買雙流、龍泉等距離震中較遠、受地震影響較小地區(qū)的別墅產(chǎn)品，由于別墅板塊間的替代作用明顯，成都別墅市場格局將產(chǎn)生調(diào)整。
高層住宅單位將受到考驗
雖然就住房的安全性而言，框架結構和框架—剪力墻結構的高層建筑要優(yōu)于磚混結構的多層建筑。但從心理層面來講，地震對高樓層居民造成的恐慌遠大于低樓層的居民。因此，在地震之后，高層住宅的需求將在一定程度上受到影響。如何消解地震后消費者對高層住宅的恐懼心理，將是開發(fā)商面臨的一項重大課題。
3.3 價格分析
3.3.1短期內(nèi)價格或?qū)⑾碌?
由于地震對房屋可能帶來潛在的安全隱患，省建設廳下發(fā)通知要求各級建設部門立即對轄區(qū)內(nèi)房屋進行鑒定、排查，各在建項目需要停工并對項目的建筑結構、建筑垂直度、位移、裂縫及施工使用腳手架的穩(wěn)固性等進行全面勘查，復工還需要一段時間。同時，各大商業(yè)銀行考慮到地震對在建房屋造成的破壞可能帶來的金融風險，已經(jīng)暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸款，這將使得開發(fā)商資金狀況更加雪上加霜。
對于成都房地產(chǎn)市場而言，震前房地產(chǎn)行業(yè)本身就處于低迷狀態(tài)，開發(fā)商面對如此環(huán)境，不排除主觀方面使價格呈現(xiàn)下滑的情況。因為，采取一定的降價措施，其一是緩解開發(fā)商資金鏈的緊張狀況，其二是適時進行價格調(diào)整，以“低價走量”的方式來緩解地震災害帶來的日趨嚴峻的市場壓力。
此外，根據(jù)歷史經(jīng)驗，臺灣1999年“9.21”地震后，地震因素使臺中縣與南投縣的房地產(chǎn)交易價格下降約0.5%～30%；而1989年美國loma prieta地震也導致加州地區(qū)住宅價格下跌2%。
因而，從短期來看，住宅價格將受到地震災害影響，出現(xiàn)一定跌幅。災害發(fā)生的第一季，將是災害沖擊住宅市場價格的開始，此時可能受到災害發(fā)生的影響而交易慘淡。
3.3.2從產(chǎn)品形態(tài)來看，高層住宅降價壓力陡增，而低樓層、低密度的別墅和花園洋房價格會有上漲的趨勢
由于地震使購房者對高層和超高層產(chǎn)品產(chǎn)生的恐懼心理，購房者更加傾向于選擇低密度和低容積率的產(chǎn)品，即使選擇高層和超高層產(chǎn)品，也會青睞較低的樓層。這使得該類產(chǎn)品的銷售壓力增大，短期內(nèi)降價壓力陡增。
而低樓層、低密度的別墅和花園洋房的安全性、可靠性和舒適性價值則會被高收入者重新認識，由于需求的推動，該類產(chǎn)品的價格會出現(xiàn)上漲的趨勢。
3.3.3從產(chǎn)品品質(zhì)來看，高品質(zhì)、高安全性的產(chǎn)品會出現(xiàn)“品質(zhì)溢價”，而低安全性、存在質(zhì)量問題的產(chǎn)品則會被市場冷落
受“5.12”大地震的影響，高品質(zhì)、高安全性的產(chǎn)品會成為市場關注的焦點，其價值被重新發(fā)掘，出現(xiàn)“品質(zhì)溢價”，必將成為市場追捧的對象。
隨著購房者對產(chǎn)品安全性和抗震能力要求的提高，低安全性、存在質(zhì)量問題的產(chǎn)品則會被市場冷落，就算價格大幅下調(diào)也可能出現(xiàn)滯銷的現(xiàn)象。
3.3.4成本上升仍將持續(xù)，長期價格有上漲的壓力
從長期來看，中國經(jīng)濟基本面受此次地震的影響是顯而易見的，且地震會進一步加大房地產(chǎn)商的成本壓力。當前已經(jīng)存在的通貨膨脹以及災后重建對大量原材料的需求所帶來的價格上漲壓力，都會促使房屋建筑成本增加，進而推動房地產(chǎn)產(chǎn)品價格上漲。
此外，“5.12”地震的發(fā)生促使成都及周邊地區(qū)住房防震設計標準提高，而防震標準的提高將帶來成本的大幅增加，據(jù)專家分析，新建造住宅成本增幅可能在20％～30％之間。
綜上分析，在cpi的居高不下、災后重建帶來的原材料價格上漲、抗震設計標準的提高的共同作用下，震后房地產(chǎn)市場面臨較大的成本壓力，長期價格有上漲的趨勢。
3.4 消費敏感點
3.4.1產(chǎn)品質(zhì)量備受關注，高層建筑高樓層銷售考驗營銷
由于地震對購房者心理的影響，在選擇房屋時，建筑質(zhì)量和安全性將成為購房者首先考慮的主要因素之一。
在產(chǎn)品選擇方面，框架結構、低密度、中低樓層的住房將成為購房者的首選對象。但是由于受成都住房供給結構和購買能力的雙重限制，電梯公寓仍然是大多數(shù)中低收入者無可奈何的選擇，不過購房者將更加傾向于選擇高層電梯公寓的低樓層單位。因此，未來幾年內(nèi)高樓層單位的銷售將是成都房地產(chǎn)營銷的一個重大課題。
3.4.2依托企業(yè)品牌，注重產(chǎn)品促銷方式
處于當前房地產(chǎn)行業(yè)的特殊時期，打造開發(fā)商品牌美譽度將成為企業(yè)生存和發(fā)展非常重要的環(huán)節(jié)，品牌美譽度高的企業(yè)將給購房者有力的心理保障，其產(chǎn)品將倍受市場追捧。例如在本次地震中中冶承建的產(chǎn)品表現(xiàn)出良好的抗震能力和可靠性，這對企業(yè)來說無疑是一種鮮活的宣傳，提高了其知名度和客戶信賴度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)一方面應花大力氣進行品牌的宣傳與建設，另一方面利用其已有的品質(zhì)產(chǎn)品作為鮮活的例證，為產(chǎn)品銷售提供較為有力的保障。
此次地震給人們留下的心理陰影是持久的，需要時間來消除。在震后較長一段時間內(nèi)，抗震救災是政府和社會的首要任務。因而，房地產(chǎn)企業(yè)在進行產(chǎn)品宣傳時，應更多地注重公益性公關宣傳活動，樹立企業(yè)的社會公眾形象。
3.4.3消除購房者對產(chǎn)品安全性的認識誤區(qū)和擔憂，對已經(jīng)落地的項目需要趨利避害、因勢利導，而對處于規(guī)劃中的項目可以充分發(fā)揮管理的柔性價值
對于已經(jīng)落地且無法重新定位的項目，我們需要趨利避害，揚長避短，在銷售中積極去引導購房者的購買偏好，消除其對高層住宅的恐懼心理。
而對于正處于規(guī)劃中的項目，我們可以依據(jù)目前新的市場形勢，發(fā)揮管理的柔性價值，及時對產(chǎn)品和需求重新做出審視和定位，主動出擊，順應市場形勢的變化。一方面，依據(jù)潛在購房群體購買心理的變化和現(xiàn)有產(chǎn)品存在的不足之處，把握新產(chǎn)品的核心競爭力之所在。另一方面，積極推動產(chǎn)品的更新?lián)Q代，在產(chǎn)品品質(zhì)、安全性、抗震能力和成本控制方面做出新的探索，并用積極的宣傳策略去迎合和吸引消費者，引領市場發(fā)展的趨勢。
四．結語
毫無疑問，本次地震將會深刻影響到消費者的購房偏好和心態(tài)，進而深刻地影響成都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局，對整個成都房地產(chǎn)行業(yè)來說是一種挑戰(zhàn)，對行業(yè)內(nèi)的企業(yè)也提出了更高的要求。
“塞翁失馬，焉知非?！?，雖然地震給市場帶來深遠的負面影響，但它更從需求的源頭抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的非理性發(fā)展，擠壓行業(yè)內(nèi)過多的投資、投機行為，對行業(yè)的長遠健康發(fā)展而言未嘗不是一個利好，同時也為行業(yè)內(nèi)積極探索、勇于開拓的企業(yè)提供了一個良好的發(fā)展契機。由于地震對消費者的影響更多的在于心理層面，因此，在恐慌平復、災情過后，可以預期，市場將逐步回歸良性發(fā)展的軌道。