出讓遇冷昔日地王今何在 地王生存狀態(tài)調(diào)查
番禺地王金地地塊依然是一片田園風(fēng)光景色。王荔玨攝
員村二橫路原絹麻廠地塊位置很優(yōu)越。陳白帆攝
金沙洲地王植被繁茂。陳白帆攝
昔日地王生存狀態(tài)調(diào)查實(shí)錄
和去年風(fēng)風(fēng)火火、屢創(chuàng)新高的土地拍賣(mài)行情相比，從去年12月起，全國(guó)土地拍賣(mài)也隨著樓市的不景氣而變得冷清。不僅很多昔日地王附近的地塊僅以底價(jià)成交，流拍的情況也不再少見(jiàn)。近期，各地政府也不再急著推出新地塊，而在推地之前，更會(huì)提前幾個(gè)月作出讓預(yù)告，來(lái)試探市場(chǎng)。不過(guò)，不少已經(jīng)預(yù)告了多月的地塊，現(xiàn)今還沒(méi)有正式出讓的通知?？梢?jiàn)，在絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商為資金已經(jīng)焦頭爛額的時(shí)候，的確是很難再有多余的閑錢(qián)買(mǎi)地的。本欄撰文：記者陳白帆
廣州：
土地市場(chǎng)從去年12月起出現(xiàn)寒流
從去年12月的拍賣(mài)會(huì)上，其實(shí)已經(jīng)可以感受到土地市場(chǎng)可能遭遇的寒流。雖然出現(xiàn)了絹麻廠天價(jià)地塊，卻不能改變2008年土地拍賣(mài)市場(chǎng)整體冷淡的現(xiàn)狀。在今年推出的7塊地中，除了絹麻廠和金沙洲一地塊不是底價(jià)成交外，其余5塊中有3塊是底價(jià)成交，另外有兩塊流拍。根據(jù)廣州有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，廣州土地一級(jí)市場(chǎng)出讓的商住地塊，還不到去年同期的一半；成交量?jī)H為50萬(wàn)平方米，是近三年來(lái)同期最低水平，只完成全年供地計(jì)劃的15%。
廣州的土地拍賣(mài)遇冷，并不是從今年開(kāi)始的，而是從去年12月就開(kāi)始了。距離出現(xiàn)多個(gè)地王的去年9月11日土地拍賣(mài)高峰期僅僅3個(gè)月，去年12月份的又一場(chǎng)大型土地拍賣(mài)會(huì)的情況就急轉(zhuǎn)直下，在放出的12宗土地中，兩宗金沙洲商業(yè)金融和辦公用地因無(wú)人競(jìng)價(jià)由政府收回，另有5宗地塊只有一家開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)因而以底價(jià)成交。去年12月的那次大型土地拍賣(mài)會(huì)的價(jià)格比3個(gè)月前大幅回落，金沙洲4宗地的樓面地價(jià)介于3324~4241元／m2，平均樓面地價(jià)為3847元/m2，與去年9月11日出讓的三宗地的樓面地價(jià)相比，下降了53.41％。
不過(guò)，今年1月8日，因?yàn)楹愦蠹瘓F(tuán)要為上市做準(zhǔn)備，即使面對(duì)去年12月開(kāi)始冷卻的土地市場(chǎng)，卻依然敢于高價(jià)拿地。以總價(jià)41億元、樓面地價(jià)13053元/m2的天價(jià)，取得了員村絹麻廠地塊。不過(guò)，目前這個(gè)地塊的處境卻因?yàn)楹愦蟮纳鲜惺《@得非常尷尬。同樣在1月8日推出的另外一幅金沙洲住宅用地，就沒(méi)能像絹麻廠地塊那樣凱歌高奏。金沙洲B3711B03由萬(wàn)科和越秀城建進(jìn)行競(jìng)價(jià)，最終越秀城建以7.35億元買(mǎi)下，但樓面地價(jià)也不過(guò)4584元/m2。之后，廣州還進(jìn)行了兩次土地拍賣(mài)，不過(guò)，沒(méi)有能夠再現(xiàn)絹麻廠地塊的激烈爭(zhēng)奪場(chǎng)面。
北京：第二季度土地成交開(kāi)始出現(xiàn)頹勢(shì)
今年二季度北京市共成交土地11宗，比一季度成交的35宗下降了300%多，且多個(gè)地塊都是以底價(jià)成交的。北京預(yù)計(jì)今年將供應(yīng)住宅用地1700公頃，但截至今年上半年，北京共出讓住宅土地676.5公頃，僅為計(jì)劃的1/3。
上海：如何賣(mài)地也要發(fā)愁
從未擔(dān)心過(guò)不能以高價(jià)賣(mài)地的上海，也遇到了開(kāi)發(fā)商臨陣退縮的情況。今年6月底的一次拍賣(mài)會(huì)上，原本也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)激烈爭(zhēng)奪的上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)三幅地塊都僅以底價(jià)成交。
深圳：地塊流拍已成常態(tài)
和廣州相比，深圳的土地拍賣(mài)溫度降得更低。深圳第二季度共掛牌出讓34宗土地，只成功出讓了24宗，其他的10宗土地可能需要重新掛牌。
南京：底價(jià)成交成主旋律
曾經(jīng)創(chuàng)造了“中國(guó)地王”的南京土地流拍事件更是頻繁。今年以來(lái)，南京土地市場(chǎng)普遍趨冷，拍賣(mài)的31幅地塊，有24幅以底價(jià)成交。
金沙洲地王
拿地時(shí)間：去年9月11日
買(mǎi)地房企：保利地產(chǎn) 樓面地價(jià)：8769元/m2
相鄰三塊地一起開(kāi)發(fā) 分?jǐn)偢叱杀?
目前金沙洲地價(jià)最高的紀(jì)錄保持者為保利地產(chǎn)。去年9月11日，金沙洲B3701A02地塊被保利地產(chǎn)以21.2億元拿下，折合樓面地價(jià)8769元/m2，比起拍價(jià)翻了兩倍多。保利地產(chǎn)同時(shí)還以20.8億元取得了旁邊的B3701A04地塊，折合樓面地價(jià)8112元/m2。而在這兩個(gè)地王旁的B3701A06地塊，則在拍賣(mài)當(dāng)時(shí)，被一心與保利爭(zhēng)搶的深圳鴻榮源地產(chǎn)用21億元買(mǎi)下，樓盤(pán)地價(jià)也高達(dá)7935元/m2。由于這三個(gè)地塊在出讓時(shí)，已規(guī)劃為以中小戶(hù)型為主，預(yù)計(jì)以后推出時(shí)，一共將能推出6000多套中小戶(hù)型單位，貨量非常龐大。
面對(duì)居高不下的地價(jià)，時(shí)隔僅3月，保利地產(chǎn)于去年12月在土地拍賣(mài)市場(chǎng)上再次出手，以不到4000元/m2的樓面地價(jià)，買(mǎi)下了靠近之前兩個(gè)天價(jià)地王的B3702A05地塊。據(jù)了解，保利地產(chǎn)有計(jì)劃將去年9月拍下的兩個(gè)天價(jià)地與去年12月拍下的一個(gè)地塊合成超過(guò)60萬(wàn)平方米的大型社區(qū)。由于去年12月取得的地塊樓面地價(jià)較低，平攤下來(lái)，整個(gè)大項(xiàng)目的樓面地價(jià)在7000元/m2左右。預(yù)計(jì)這個(gè)項(xiàng)目有望在今年年底推出第一期低密度別墅項(xiàng)目，而明年推出江景公寓。記者上周末在金沙洲看到，目前這個(gè)大項(xiàng)目的動(dòng)工跡象還不明顯，只有幾臺(tái)推土機(jī)在挖掘泥土，不知道是不是在做前期準(zhǔn)備工作。
科學(xué)城地王
拿地時(shí)間：去年9月
買(mǎi)地房企：中萊投資 樓面地價(jià)：6321元/m2
見(jiàn)區(qū)域房?jī)r(jià)大跌 總地價(jià)尚未交齊
去年9月，位于廣州科學(xué)城的廣汕公路與大觀路交會(huì)處東南側(cè)編號(hào)為 KXC－F8－1地塊公開(kāi)出讓。最后中萊投資以44.75億元拿下該地塊，折合樓面價(jià)達(dá)到6321元/m2，創(chuàng)下科學(xué)城周邊地塊的拍賣(mài)價(jià)格紀(jì)錄。該地塊用地面積為471939平方米，是當(dāng)時(shí)廣州推出的最大的住宅地塊。
但最近有消息指，該地塊目前存在變數(shù)。其原因就在于目前科學(xué)城所在的區(qū)域房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅下跌。如果中萊以當(dāng)初6321元/m2樓面地價(jià)去建設(shè)，盈利幾乎沒(méi)有可能。據(jù)了解，該公司在拍地后繳納保證金后，總地價(jià)到目前都沒(méi)交齊。有消息指出該公司正在與政府協(xié)商，希望調(diào)低價(jià)格或者改規(guī)劃。記者從開(kāi)發(fā)區(qū)也了解到，目前該公司的確在與政府協(xié)商，具體內(nèi)容還在談判之中。
花都地王
拿地時(shí)間：去年9月11日
買(mǎi)地房企：大運(yùn)實(shí)業(yè)
樓面地價(jià)：5659元/m2
與大運(yùn)家園連成一片
預(yù)計(jì)明年啟動(dòng)開(kāi)發(fā)
2007年9月11日，花都地王誕生。廣州大運(yùn)實(shí)業(yè)有限公司以9500萬(wàn)元奪下花都區(qū)鳳凰路(東)地塊，樓面地價(jià)5659元/m2。據(jù)了解，該地塊凈用地6582平方米，容積率2.9，可建16788平方米，約可建成131套90平方米以下的中小戶(hù)型。
記者從開(kāi)發(fā)商處了解到，該地塊和目前該集團(tuán)旗下在售的大運(yùn)家園毗鄰，原本就是屬于大運(yùn)實(shí)業(yè)的工業(yè)用地，其性質(zhì)改變并進(jìn)入招拍掛后，大運(yùn)實(shí)業(yè)對(duì)此勢(shì)在必得，也希望把此地塊連同大運(yùn)家園共同開(kāi)發(fā)。據(jù)了解，大運(yùn)家園共有8棟樓宇，目前開(kāi)發(fā)建設(shè)已近尾聲。該地王地塊，規(guī)劃建設(shè)1棟樓宇，將和大運(yùn)家園連成一片，目前正在規(guī)劃當(dāng)中。該人士還表示，該地塊具體開(kāi)發(fā)時(shí)間要視乎大運(yùn)家園銷(xiāo)售情況、市場(chǎng)態(tài)勢(shì)及集團(tuán)發(fā)展而定，今年暫時(shí)不會(huì)有動(dòng)作，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)時(shí)間將在明年。
絹麻廠地王
拿地時(shí)間：2008年1月
買(mǎi)地房企：恒大地產(chǎn)
樓面地價(jià)：13053元/m2
引入資金聯(lián)合開(kāi)發(fā)
今年1月初，曾于2001年流拍的員村二橫路原絹麻廠地塊重出江湖“咸魚(yú)翻生”，不僅成為天河“地王”，也是廣州第二高價(jià)的地塊，由恒大地產(chǎn)集團(tuán)以41億元競(jìng)得。
據(jù)了解，該地塊用地面積109802平方米、總建筑面積314099平方米，是廣州近年來(lái)出讓的少有的市中心城區(qū)大型地塊。該地塊沒(méi)有戶(hù)型限制，且位于臨江大道北，西鄰珠江新城，南向望江，可看江對(duì)岸的琶洲會(huì)展中心，擁有二線江景，地理位置十分優(yōu)越。經(jīng)過(guò)整整75分鐘、230輪舉牌，恒大地產(chǎn)以41億元總價(jià)、13053元/m2的樓面地價(jià)，奪得該地塊。
今年4月恒大赴港上市受挫，業(yè)界對(duì)絹麻廠地塊開(kāi)始議論紛紛。6月底，恒大方面?zhèn)鞒鱿⒎Q(chēng)，恒大地產(chǎn)計(jì)劃增資擴(kuò)股6億美元，并計(jì)劃有3個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)行項(xiàng)目融資，廣州絹麻廠項(xiàng)目就是這3個(gè)項(xiàng)目中的一個(gè)。記者龍蕾
番禺地王
拿地時(shí)間：2007年9月11日
買(mǎi)地房企：金地集團(tuán)
樓面地價(jià)：6230元/m2
期盼調(diào)整規(guī)劃 目前尚未動(dòng)工
今年3月，金地集團(tuán)曾向外界表示，去年9月11日通過(guò)競(jìng)投奪得的番禺“地王”項(xiàng)目，將在今年底上市，主攻高端樓市。但據(jù)記者現(xiàn)場(chǎng)了解，發(fā)現(xiàn)該地塊依然維持在拍地時(shí)的原狀，并沒(méi)有絲毫的動(dòng)工跡象，今年底該產(chǎn)品將上市的消息顯然已成“流料”。
據(jù)記者掌握的實(shí)際情況，由于金地在拿地時(shí)，并不知曉其旁邊就有一限價(jià)房項(xiàng)目，因此，本想憑著善做高端產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，樓面地價(jià)6230元/m2，高些也無(wú)妨。但無(wú)奈限價(jià)房的房?jī)r(jià)還要比自己的地價(jià)低，加上規(guī)劃條件也較為苛刻，難以設(shè)計(jì)成豪宅產(chǎn)品，因此，令該項(xiàng)目遲遲難以動(dòng)工。
據(jù)相關(guān)人士透露，目前金地集團(tuán)的有關(guān)人員還在積極與規(guī)劃部門(mén)進(jìn)行協(xié)商溝通，希望能適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃條件，滿(mǎn)足其做豪宅的需求，這樣，此前高昂的地價(jià)金地也就認(rèn)了。否則，該項(xiàng)目則難以開(kāi)發(fā)下去。目前，該項(xiàng)目還在做前期的規(guī)劃，預(yù)計(jì)最快也要在2010年才能推出市場(chǎng)。
番禺地王
拿地時(shí)間：2007年7月19日
買(mǎi)地房企：萬(wàn)科
樓面地價(jià)：5784元/m2
“買(mǎi)一層送一層”還是有得賺
萬(wàn)科去年7月19日買(mǎi)到的地王已經(jīng)開(kāi)發(fā)成高端住宅項(xiàng)目金色城品，其巧妙地設(shè)計(jì)成5.9米的層高，構(gòu)成”買(mǎi)一層送一層“的復(fù)式洋房單位。
從現(xiàn)場(chǎng)可看到，兩梯六戶(hù)的戶(hù)型被設(shè)計(jì)成教學(xué)樓的模樣，電梯設(shè)在兩端，從電梯間出來(lái)，經(jīng)過(guò)的是一個(gè)長(zhǎng)長(zhǎng)的景觀走廊。其精巧之處在于每套單位都比走道要抬高了1米，有一種沿花園長(zhǎng)廊行走的意境。戶(hù)型設(shè)計(jì)則采用了寬敞大氣的前庭后園設(shè)計(jì)，更增加了洋房別墅化的味道。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員介紹，目前該盤(pán)的單價(jià)在1萬(wàn)～1.1萬(wàn)元/m2之間，以毛坯房的形式交付。據(jù)此前的拍地資料顯示，該盤(pán)的樓面地價(jià)為5784元/m2。因此，業(yè)內(nèi)人士匡算，在剔除了3000多元/m2的建設(shè)成本、管理成本等費(fèi)用后，預(yù)計(jì)該盤(pán)的毛利為1000元/m2左右。(龍蕾 王荔玨 陳白帆 黃濤)