樓市銷售疲軟"缺血"嚴(yán)重 開(kāi)發(fā)商使盡解數(shù)籌錢
種種跡象顯示,隨著樓市趨冷,房地產(chǎn)商的資金缺口將越來(lái)越大。
“今年開(kāi)發(fā)商的手中還有些錢,但是到明年,他們將面臨真正的資金瓶頸。”華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)日前對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示。
而另一家全國(guó)性開(kāi)發(fā)商高層則對(duì)本報(bào)記者表示,其手上所掌控的逾150億元現(xiàn)金,今年將不會(huì)用來(lái)購(gòu)買新的地塊。因?yàn)樗A(yù)測(cè)目前的地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整可能要持續(xù)3年之久,那將意味著最終大家都難免遇到資金短缺的窘境。
最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也并不樂(lè)觀
上海佑威房地產(chǎn)研究中心(下稱“佑威”)的最新報(bào)告顯示,8月上海市一手商品房(剔除動(dòng)遷配套房,下同)的供應(yīng)量為100.62萬(wàn)平方米,比7月份減少四成,同比減少了34.4%。成交83.17萬(wàn)平方米,約為去年同期的三成。在售樓盤在“奧運(yùn)月”已經(jīng)開(kāi)始調(diào)整價(jià)格,而為了迎接“金九銀十”,上海即將上市的房源更是高達(dá)73批,這將使競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)更為嚴(yán)峻。
佑威分析師認(rèn)為,8月上海樓市已經(jīng)出現(xiàn)了全面性的下跌。上海市中心已有樓盤打8.5折,而某個(gè)成交量比較集中的地區(qū)房源價(jià)格比前期低了近7000元/平方米;隨著三林地塊中環(huán)區(qū)域新樓盤的低價(jià)上市,萬(wàn)科、大華的樓盤也相繼調(diào)價(jià)。而更多的遠(yuǎn)郊樓盤也在以買房送車等方式打折促銷。其中,因?yàn)榇蛘鄞黉N而頻現(xiàn)報(bào)端的萬(wàn)科金色雅筑售出150套住宅,在上月住宅項(xiàng)目成交量中排名第六。
“可以預(yù)見(jiàn),‘金九銀十’期間,各開(kāi)發(fā)商間的銷售競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈?!?佑威分析師表示。據(jù)佑威統(tǒng)計(jì),已經(jīng)在網(wǎng)上房地產(chǎn)公示即將上市的房源就多達(dá)73批,其中僅浦東一區(qū)就有11批房源之多。
“現(xiàn)在大家應(yīng)該更關(guān)心成交量?!比f(wàn)科集團(tuán)副總裁劉愛(ài)明認(rèn)為項(xiàng)目的成交直接影響到公司的現(xiàn)金流。
國(guó)泰君安曾發(fā)布報(bào)告稱,2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元,相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長(zhǎng)期貸款的2倍。平均下來(lái),每家內(nèi)資開(kāi)發(fā)商資金缺口達(dá)1201萬(wàn)元。而根據(jù)已披露的房企上市公司中報(bào),41家房企負(fù)債水平高于50%,包括保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)在內(nèi)的18家房企負(fù)債率均在70%紅線之上。
同時(shí),據(jù)統(tǒng)計(jì),房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流較去年同期銳減,已披露的60家上市公司中,44家現(xiàn)金流為負(fù),顯示在銷售疲軟的情況下,房企“失血”嚴(yán)重,若再不加速回籠資金,就只能通過(guò)借新債償舊債,或在股市圈錢的方式來(lái)償還到期資金。
去年陷入囤地“癲狂”的開(kāi)發(fā)商正陷入四處籌資的窘境。一家今年3月份在港IPO失利的地產(chǎn)企業(yè)一直到5月底才籌得一筆35億港元的私募,而該公司的老總為此在香港周旋多日,并被迫放棄在江蘇、廣東等地的多幅地塊,一些正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目也一度陷入停滯。
“目前對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),在土地款一度‘滯納’之后,用于平日項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的‘現(xiàn)金流’也開(kāi)始出現(xiàn)危機(jī)。加之國(guó)家的信貸政策又在一定程度上緊縮對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目的信貸,使得現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)旁門左道獲得資金?!币患疑虾i_(kāi)發(fā)商的高管對(duì)本報(bào)記者表示,陸續(xù)開(kāi)始有越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商通過(guò)“假按揭”的形式騙取銀行貸款,而廣州和江蘇的銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)都在考慮收緊這一個(gè)口子。這將使得開(kāi)發(fā)商的生存狀態(tài)更為窘迫。
“開(kāi)發(fā)商正在通過(guò)多種途徑尋找資金。他們?cè)趧?dòng)信托、股權(quán)合作以及外資和其他行業(yè)資本的腦筋。至于開(kāi)發(fā)商的資金缺口,現(xiàn)在我們很難估計(jì),但是目前看來(lái),一個(gè)基本可以確定的情況是,一向?yàn)橘Y金密集型的地產(chǎn)行業(yè),短期內(nèi)將面臨大多數(shù)企業(yè)無(wú)法籌集大筆資金的窘境。而未來(lái)一年,房?jī)r(jià)仍將面臨深度調(diào)整。這只會(huì)使形勢(shì)更加嚴(yán)峻?!鄙虾>G地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良對(duì)本報(bào)記者稱。